Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) подготовила законопроект, предусматривающий внесение ряда изменений в действующий закон «Об ипотечных ценных бумагах». Документ был рассмотрен и одобрен президиумом Правительства РФ на заседании 2 августа. После принятия закона Федеральным собранием на рынок ценных бумаг могут быть выведены облигации с ипотечным покрытием. Это источник тех самых длинных денег, в которых сегодня остро нуждаются коммерческие банки для расширения своих ипотечных программ.

 

Одобренный президиумом правительства проект закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» направлен на дальнейшее развитие системы жилищного кредитования России. Он предусматривает возможность наделения ипотечного агента правом привлекать кредитные и заемные средства в рамках осуществления своей уставной деятельности. Особо оговаривается необходимость указывать в учредительных документах такого агента максимальное количество выпусков облигаций с ипотечным покрытием.

 

Вводится отмена требования об обязательной выплате процентов по подобным облигациям для младших траншей. Также предлагается отменить требования к размеру ипотечного покрытия, ограничений по доле денежных средств в его составе. В обязанность эмитенту вменяется информирование владельцев облигаций с ипотечным покрытием о наличии у них права требовать досрочного погашения и объявлять цену и порядок осуществления такого погашения. Внесен и ряд других принципиальных изменений, которые преследуют цель сделать ипотечную систему страны максимально привлекательной для кредитных организаций.

 

Ипотека в России в настоящий момент находится на этапе посткризисного восстановления. В начале текущего года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) прогнозировало, что объем ипотечных кредитов в России к декабрю может увеличиться на 45,9–56,8% — до 540–580 млрд руб.

 

Стоит сказать, что в прошлом году этот показатель составил 370 млрд руб., а в кризисном 2009 г. и вовсе был в пределах 152,5 млрд руб. Абсолютный рекорд за все годы существования ипотеки в России был в 2008 г. — 655,8 млрд руб. Таким образом, в 2011-м есть высокая вероятность вплотную приблизиться к докризисному рубежу, а в следующем году преодолеть его. Эксперты оптимистично оценивают такую перспективу. Ипотечный рынок постепенно возрождается после кризиса, что связано с ростом доходов населения.

 

Изменилась ситуация и в банковском секторе, у которого теперь открыт доступ к дешевым ресурсам фондирования ипотеки. Прежде всего — зарубежным.

 

С принятием закона об облигациях с ипотечным покрытием кредитные организации получат полноценные длинные деньги, в которых они нуждаются для финансирования ипотечных программ, рассчитанных на 10 и даже 20 лет. Длинные деньги помогут сделать кредиты доступными для еще более широкого круга заемщиков за счет снижения процентных ставок.

 

Уже сейчас некоторые банки нашли способ выдавать кредиты под 10–11% годовых. Некоторые кредитные организации предлагают ипотечные займы по так называемой плавающей ставке. Иначе говоря, банки фиксируют ставку кредита на ближайшие пять лет на уровне 10% годовых в рублях. После истечения срока рассчитывают ее по схеме «Mosprime 6 + 7% годовых». В итоге ставка для заемщика получается ниже средней по рынку. Для сравнения: в 2010 г. средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, по данным ЦБ, достигла 13,2%. Причем в конце года этот показатель опустился до 12,5%.

 

При этом основную массу выданных ипотечных кредитов в прошедшем году составили рублевые займы. Средневзвешенные процентные ставки по ним существенно снизились, а к началу 2011 г. практически сравнялись с докризисными. В то же время ставки по кредитам в долларах и евро почти не изменились.

 

Вывод в скором будущем облигаций с ипотечным покрытием на внутренний рынок ценных бумаг эксперты рассматривают как источник получения банками длинных денег, что должно стать важным шагом в дальнейшем развитии ипотеки в России. Сегодня этот источник крайне ограничен, и это обстоятельство объективно выступает серьезным сдерживающим фактором для рынка.

 

Не секрет, что пока главным инструментом для рефинансирования ипотеки остается АИЖК, возможностей которого уже недостаточно. Облигации с ипотечным покрытием позволят одновременно решить сразу несколько задач. В частности, ликвидировать дефицит финансовых ресурсов и повысить конкуренцию. Благодаря этому ипотека станет выгодна и банкам, и заемщикам, которые смогут на более привлекательных для себя условиях приобретать жилье.