Казалось бы, все обстоятельства складываются так, что стоимость квадратного метра должна наконец пойти вверх. Кризис уже ушел на задний план, экономическая ситуация постепенно налаживается, ипотека с каждым месяцем становится все либеральнее, ипотечные кредиты по своим параметрам приближаются к докризисным. Цены на нефть, главный показатель благополучия нашей страны, продемонстрировали в феврале небывалое ралли. Их рост за последние полгода составил уже более 50%. При этом объемы строительства жилья в Москве за 2010 г. оказались гораздо меньше, чем в предыдущие годы. Все эти факторы за то, чтобы цены на недвижимость взлетели вверх. Но квадратный метр не торопится дорожать.

 

По данным аналитического центра ИРН, средняя стоимость жилья в Москве увеличилась за февраль примерно на 1% — с 4530 до 4570 долл./кв. м, то есть по сути не более чем на показатель инфляции. Что касается рублевых цен, то в течение месяца они незначительно менялись в сторону как снижения, так и повышения, в среднем оставаясь на уровне около 135 тыс. руб./кв. м. Показатели стоимости жилья не стремятся вверх за нефтью. Хотя они и взаимосвязаны в рамках единой макроэкономики, но эта взаимосвязь нелинейна и сложна для того, чтобы вывести простую формулу: «Дороже нефть — дороже и недвижимость».

 

Что касается дефицита новостроек, то и с ним картина неоднозначна. Объем ввода нового жилья в Москве за период с 2007 по 2010 г. сократился с 4,8 до 1,8 млн кв. м в год. Но следует иметь в виду, что до кризиса из 4,5–4,8 млн в свободную продажу поступало только около 1,5 млн  кв. м. Остальное жилье реализовывалось как социальное, возводимое за счет бюджета. При этом для продажи порядка 1,5 млн кв. м ежегодно в Москве как строилось, так и строится. Что получается в итоге? Много аргументов в пользу роста цен, но их реальное и объективное влияние на рынок недвижимости размыто.

 

 

 

 

Изменение за месяц стоимости квартир по типам жилья показывает заметное расслоение рынка. Наибольший прирост демонстрируют недорогие сегменты — все панельные дома, в том числе и старый жилой фонд, одно- и двухкомнатные квартиры. При этом цены на жилье в дорогих современных монолитно–кирпичных домах даже в минусе. Почти нет прироста и в сегменте многокомнатных квартир. Таким образом, можно отметить, что посткризисный платежеспособный спрос дотягивает в основном только до жилья экономкласса, что приводит к вымыванию с рынка недорогих квартир и повышенным темпам роста стоимости объектов жилой недвижимости нижней ценовой категории.

 

Стоимость жилья по районам Москвы в феврале демонстрирует схожую картину — в наибольшем плюсе в основном недорогие спальные районы Северное и Южное Медведково, Перово, Жулебино, Метрогородок и пр. А дорогие районы центра (Тверской, Хамовники, Арбат и пр.) оказались в феврале даже в минусе. Аналогичная ситуация с ценами по округам Москвы: в минусе Западный округ, в нуле Центральный, в небольшом плюсе Северо-Восточный, Восточный и районы за МКАД. В ближайшие месяцы, по мнению специалистов ИРН, резкого взлета стоимости жилья не произойдет. Наиболее вероятно продолжение февральских темпов роста средних ценовых показателей или немного выше, порядка 1–2% в месяц. Следует отметить, что курсы валют будут вносить дополнительные корректировки: так, при дальнейшем ослаблении доллара рост рублевых цен на уровне 1% может сопровождаться ростом долларовых на 2–3% и более.

 

Аналитики агентства недвижимости «САВВА» подтверждают информацию, представленную выше: в феврале наиболее высокие темпы роста средних цен (до 2%) по типам квартир были отмечены на одно- и двухкомнатные, а по качественным параметрам — на жилье экономкласса. Так, квартиры, расположенные в кирпичных пятиэтажках, по данным агентства, подорожали в феврале почти на 3%. Также в феврале зафиксировано увеличение объема предложений по сравнению с январем на 17%. Что касается среднего срока продажи квартир на рынке вторичного жилья, то в феврале он составил около 88 дней, что почти на 13 дней меньше такого же январского показателя.