Что такое надбавки к коэффициенту риска?
Коэффициенты риска — ограничения, которые препятствуют банкам выдавать кредиты рискованным заемщикам — тем, кто с высокой долей вероятности не сможет выплатить свой долг. Надбавки повышают эти коэффициенты (то есть для выдачи займов банку требуется больше капитала, чем раньше).
Введение надбавок устроено таким образом, что банкам становится просто невыгодно работать с неплатежеспособными заемщиками. Для последних это означает, что кредит им, скорее всего, не одобрят (а если и одобрят, то под более высокий процент).
По мнению регулятора, эта мера призвана ограничить риски заемщиков и банков.
Вот какие надбавки вводит ЦБ с 1 мая 2023 года (надбавки учитывают и завышение цен на новостройки).
Показатель долговой нагрузки (ПНД) — соотношение между ежемесячными платежами по кредиту и среднемесячным доходом заемщика.
Значения надбавок к коэффициентам риска в отношении предоставленных с 1 мая 2023 года ипотечных кредитов, обеспеченных правами требований по ДДУ
По данным ЦБ РФ
* В случаях, когда кредитные организации вправе не рассчитывать ПДН.
** В случаях, когда кредитные организации не исполнили обязанность по расчету ПДН, в том числе из-за технических сбоев в информационных системах.
А еще ЦБ вводит надбавки для кредитов, обеспеченных жилой недвижимостью (когда в качестве гарантии заемщик оставляет банку недвижимость — если кредит не выплачивается, банк вправе заявить о своих правах на эту недвижимость).
Вводимые Центробанком надбавки касаются только кредитов на новостройки, поскольку в их случае завышение стоимости жилья выражено гораздо больше, чем на вторичном рынке.
Как это будет работать?
Михаил Кочеров,заместитель директора бизнес-юнита Циан.Ипотека:
— На каждый выданный кредит банк делает отчисления в резервы. Сумма отчисления определяется по формуле, в которой учитываются разные коэффициенты. Если кредит хорошо обслуживается — платежи по нему вносятся вовремя, то резервы минимальные; если же заемщик выплачивает свой долг плохо, то банк вынужден отчислять больше резервов. Резервы формируются из прибыли/капитала банков, поэтому повышенные отчисления банку невыгодны.
Если заемщик вообще перестанет обслуживать кредит (произойдет дефолт), у банка за счет резервов не образуется дыр на балансе (под «дырами» подразумевается ситуация, когда банк не может отдать деньги вкладчикам, так как деньги оказались в дефолтных кредитах).
Кроме того, если заемщик прекращает выплаты, а его квартира переходит банку, тот вынужден ее продавать — сделать это можно только с большим дисконтом. Например, заемщик купил квартиру за 10 млн рублей, банк сможет продать ее за 8 млн рублей. В итоге на балансе банка оказываются квартиры, которые не покрываются стоимостью залога (самой квартиры).
Вводя надбавки, Центробанк фактически повышает отчисления в резервы через коэффициенты — таким образом регулятор может вообще свести к нулю субсидированные программы ипотеки (со ставками от 0,1%).
В конечном счете банки могут и дальше выдавать такие кредиты (если запас капитала большой), но сигнал от Центробанка простой: регулятору ипотека с экстремально низкими ставками не нравится. Банки не хотят ссориться с регулятором — скорее всего, ситуация придет к постепенному отказу банков от предоставления субсидированной ипотеки.
В чем проблема?
Банк России давно и последовательно выступает против программ с околонулевыми ставками и низким первоначальным взносом. Почему ЦБ РФ так обеспокоен? Есть несколько причин.
Долги россиян по ипотеке растут: в IV квартале 2022 года увеличилось число заемщиков, у которых показатель долговой нагрузки — соотношение между ежемесячными платежами по кредиту и среднемесячным доходом заемщика — превысил 80%. Если этот показатель более 40% — это уже высокий риск.
Имеет значение и соотношение размера кредита и реальной стоимости залога (квартиры) — этот показатель называется LTV. Так, если заемщик платит в качестве первоначального взноса 30%, то LTV равен 90–100%, а если первоначальный взнос составляет 20%, то LTV достигает 100–115%. Грубо говоря, речь идет о переплатах заемщиков. Чем меньше первоначальный взнос, тем больше переплата по кредиту.
Акции от банков и скидки от застройщиков на новые ЖК вы найдете на Циан
А сейчас объем ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20%) значительно вырос — он достиг 53%. Это значит, что всё большее число россиян берет на себя многолетнее обязательство по выплате очень большого жилищного займа.
Еще одна проблема заключается в том, что совместные программы банков и застройщиков приводят к завышению цен на новостройки. Так, средняя ставка от застройщика в декабре 2022 года составила, по данным ЦБ РФ, 3,5%, хотя ставка по госпрограмме льготной ипотеки равнялась 7%. Чтобы компенсировать банкам эту разницу, застройщики повышали цены на свои новостройки в среднем на 20–30%.
До 30% увеличилась средняя разница между стоимостью первичного и вторичного жилья (причем в Подмосковье эта разница достигла 55%). Такой дисбаланс опасен: в случае дефолта заемщика невозможно будет продать квартиру по ценам первичного рынка.
Всё это — рекордно высокие риски как для банков, так и для самих потребителей, подчеркивают в Центробанке.
И наконец, буквально на днях вышла новость о возможном запуске программы по предоставлению всеобщей ипотеки под 5% — она могла бы заменить ту льготную ипотеку на новостройки, что действует сейчас и ее срок истекает в середине 2024 года. Застройщики идею оценили, а Центробанк — нет: возникают риски роста ключевой ставки, а значит, подорожают и все остальные кредиты.
Регулятор уверен, что программы помощи должны быть адресными, а не общими. Все опрошенные Циан.Журналом эксперты сошлись во мнении, что программа общедоступной ипотеки под 5% не будет реализована — это был «пробный шар от лобби застройщиков».
При этом ЦБ РФ признает, что из-за вводимых мер рост ипотеки может замедлиться, зато будут минимизированы риски ценового пузыря, рост на рынке жилья будет более сбалансированным, а банки сформируют запас прочности в случае потерь по ипотечным кредитам. Если использование рискованных схем в ипотеке прекратится, регулятор готов снижать надбавки за риски.
