Земельные участки подразделяют на категории в зависимости от того, как их можно использовать. Согласно статье 7 Земельного кодекса РФ, есть такие категории земель:
- сельскохозяйственного назначения;
- земли населённых пунктов;
- промышленного назначения;
- особо охраняемых территорий и объектов;
- лесного фонда;
- водного фонда;
- запаса.
Для строительства жилых частных домов подходят только первые две категории — с соответствующим видом разрешённого использования.
Где узнать категорию участка:
– В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Выписка из Росреестра с информацией о категории земли стоит 250 рублей.
– На бесплатном портале Росреестра «Публичная кадастровая карта» — по кадастровому номеру участка.
Не лишним будет узнать и целевое назначение участка: как правило, оно может уточнять категорию. Например, могут быть земли изначально под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Цель и категория участка определяют, можно ли его застраивать и как использовать. На землях сельскохозяйственного назначения в СНТ можно строить, но только для ведения сельского хозяйства. Нельзя возводить капитальные жилые здания.
За нецелевое использование земельного участка следует ответственность по статье 8.8 КоАП РФ (Кодекса об административных правонарушениях). Для граждан это штраф от 0,5 до 1% кадастровой стоимости, но не менее 10 000 рублей.
Изучаем участок
Рельеф
Чаще всего перед строительством дома участок нужно выровнять, чтобы подготовить площадку для здания. Стоит решить, нужно ли выравнивать весь участок сразу. Это позволит избежать повторного вызова техники.
Советуем узнать цены на услуги в вашем районе и решить, выравнивать ли землю или ставить дом на сваи.
Расположение растительности, водоёмов и других объектов
Заранее решите, что вы хотите сохранить, а что — выкорчевать и засыпать. Так в будущем получится сэкономить, сделав как можно больший объём работ за один вызов техники.
Состав грунта
Тип грунта, его плотность и другие параметры определяют, какой фундамент подойдёт для вашего дома. Чтобы узнать все подробности, необходимо провести инженерные изыскания.
При этом есть разные виды исследований:
- Топографическая съёмка. Позволит оценить перепады высоты грунта и установить значимые элементы рельефа, что поможет правильно разбить участок и составить проект.
- Инженерно-геологическое исследование. Включает анализ состава и характеристик грунта, а также проверку наличия подземных коммуникаций и уровня грунтовых вод.
Услуги могут стоить несколько десятков тысяч рублей в зависимости от типа работ, района, удалённости участка и других факторов.
Ещё можно провести подеревную съёмку — отметить важную растительность на участке, чтобы располагать постройки с максимальным сохранением деревьев.
Если вы собираетесь рыть колодец, сообщите об этом специалистам, которые будут проводить исследования. Они подскажут, на какой глубине пролегают водоносные горизонты, что нужно учесть исходя из особенностей грунта и другие детали.
Делаем план участка и коммуникаций
Не стоит начинать строительство дома без тщательного обдумывания, где и что будет находиться на участке. Планирование позволит удобно пользоваться территорией.
Следует продумать, где проложить коммуникации. Речь не только о кабелях электроснабжения, но и о канализации. При желании можно заказать готовый проект инженерных сетей, в среднем его стоимость начинается от 15 000 рублей и зависит от площади участка.
Можно заказать детальный проект с 3D-визуализацией. Источник
В зависимости от требований строительной компании и законодательства вашего региона перед строительством дома могут понадобиться такие документы:
- Ситуационный план земельного участка (СПЗУ). Показывает важные объекты вблизи участка, которые могут повлиять на строительство, например места прохождения электросетей. Его можно получить в местной администрации или самому сформировать на публичной кадастровой карте.
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В нём отражается, что и где можно ставить на участке, а что нельзя. План выдаёт местная администрация.
- Технические условия (ТУ). Чтобы подключить участок к коммуникациям, следует обратиться в специальную службу. Там рассчитают необходимые мощности, определят места подключения и прохождения коммуникаций. За ТУ нужно идти в компанию, которая обслуживает ваш регион. Этот процесс занимает несколько недель.
Выбираем технологию строительства и фундамент
На рынке представлено множество вариантов для строительства дома. Чтобы упростить задачу, можно воспользоваться таким подходом:
– Понаблюдайте, какие дома ставят ваши соседи. Многие с пониманием относятся к сложности выбора и разрешают посетить дом, обсудить, какие были проблемы и довольны ли жильцы покупкой. Налаживать связи с соседями полезно, да и разговор не со строительными фирмами может сильно помочь в выборе.
– Изучите технологии строительства, которые предлагают компании вашего и соседнего регионов. Узнайте цены, преимущества и недостатки каждого метода.
– Обратитесь к строительным компаниям, когда определитесь с бюджетом и сможете задать конкретные вопросы.
Если говорить о статистике, по данным Росреестра, в 2024 году россияне в основном строили дома из дерева, кирпича и блоков.
Когда вы решите, какой дом строить и из каких материалов, выбор фундамента станет легче. Геодезисты и строительные компании порекомендуют, как лучше поступить.
Берём готовый проект дома или заказываем собственный
Дом можно построить по типовому проекту или заказать индивидуальный. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы.
Типовой проект. На рынке не всегда можно найти проект дома, который будет изначально вам подходить или соответствовать идеальным представлениям. Но есть и преимущества:
- Типовые дома лучше и быстрее строят, так как это отработанные проекты и все мелкие недочёты уже исправлены.
- Проект и документацию для типовых домов часто можно получить всего за несколько дней, а не ждать неделями.
- Типовые дома рассчитаны под среднестатистические нужды, поэтому в дальнейшем при необходимости такой дом можно продать быстрее.
В типовые проекты можно вносить небольшие изменения, в том числе относительно дизайнерских решений, а иногда и лёгкой внутренней перепланировки.
Собственный проект. Вы можете сами определить, что для вас важно, и выбрать подходящие материалы и их количество, чтобы дом был тёплым и прочным. Некоторые компании могут включить разработку проекта в стоимость строительства, но обычно это отдельная услуга.
Определяем стоимость строительства дома
В типовом или индивидуальном проекте наверняка будут указаны затраты на постройку дома. Но многие стремятся самостоятельно всё рассчитать, чтобы лучше понимать ситуацию или решить, стоит ли строить дом своими силами.
Чтобы узнать стоимость дома, рассчитывают цену каждого элемента. Порядок действий такой:
– Фиксируем ширину и длину дома, количество этажей и высоту потолков, будет ли мансарда и какая.
– Исходя из параметров дома, высчитываем количество и стоимость материала внешних стен и перекрытий.
– Узнаём, сколько стоит фундамент для дома. Заранее можно прикинуть только приблизительные цены, для точных придётся запрашивать расчёт у компании.
– Определяем стоимость крыши.
– Решаем, какой тип материала внешнего и внутреннего утепления будем использовать, и записываем соответствующие расходы.
– Вносим стоимость окон и дверей.
– Учитываем, во сколько обойдётся проведение коммуникаций, включая внутреннюю проводку в доме.
Для расчётов многие компании предлагают калькуляторы, например такой. Можно попробовать несколько вариантов и сравнить стоимость.
Решаем, кто будет строить
Когда будет понятна стоимость материалов и работ, можно будет выбрать исполнителей или сделать всё самостоятельно.
Какие работы выполняют отдельно:
– Подготовка участка. Нужно сделать подъезд к месту строительства для грузовых машин, убрать мусор и заросли, при необходимости разровнять площадку под дом.
– Закладка фундамента. Не все строительные компании в целом этим занимаются, иногда нужно искать отдельного исполнителя.
– Возведение основной конструкции. При желании можно взять на себя часть работ: каркас, утепление, внешнюю или внутреннюю отделку. Но лучше всё же, чтобы этими работами занималась одна бригада.
– Вставка окон и дверей. Если среди знакомых есть тот, кто может установить окна за более низкую цену, этот вариант может оказаться экономным. Однако стоит посчитать, по какой цене окна и двери предоставит строительная фирма, а по какой обойдётся их покупка в розницу.
– Прокладка коммуникаций. Удобнее это делать на этапе строительства, но при желании можно подвести воду самостоятельно и нанять электрика, если планируется внешняя проводка.
Самостоятельно построить дом смогут те, у кого есть опыт или надёжные друзья-строители. Важно учитывать и наличие свободного времени: длительная стройка негативно скажется на качестве дома. В любом случае фундамент и кровлю лучше доверить профессионалам.
Если же выбирать между нанятой бригадой и полноценной строительной компанией, сотрудничество с последней позволит закупить материалы по более низкой цене и получить гарантии.
Информируем власти о начале строительства дома
По большей части о необходимой документации мы уже рассказали: нужно подготовить планы и проекты, договориться с ресурсоснабжающими компаниями. Точный перечень сильно зависит от ситуации, а если строить дом при помощи компании, скорее всего, она возьмёт на себя оформление всех бумаг.
Получить разрешение на строительство на собственном участке требуется только для капитальных строений выше 3 этажей. А для частных жилых домов на своей территории достаточно оформить уведомление о начале строительства, согласно статье 51.1 Градостроительного кодекса РФ.
Забежим вперёд и скажем, что после строительства дом нужно зарегистрировать в ЕГРН. Это позволит оформить на дом полноценную страховку, участвовать в различных программах, например по газификации, включить объект в наследство, использовать дом как залог или продать недвижимость.
Проживание в незарегистрированном доме не запрещено. Но за собственность нужно платить налог, а без регистрации в налоговую о доме не сообщить. Если обнаружат недоплату, штраф составит минимум 20% от неуплаченной суммы (статья 122 Налогового кодекса РФ).
Что в итоге
Следует провести геодезические изыскания, чтобы грамотно выбрать вид фундамента для дома.
Хорошо бы посоветоваться с несколькими источниками, из какого материала и по какой технологии лучше ставить дом в вашем регионе.
Перед строительством дома нужно просчитать все затраты, включая расчистку участка, проведение коммуникаций, подготовку документации.
Выбирая между самостоятельным строительством или под заказ, стоит учитывать разницу в закупочных ценах оптом и в розницу.
Калькуляторы от разных компаний помогут сравнить затраты на постройку дома. Лучше отдавать предпочтение компаниям с хорошими условиями гарантии.
