Сегодня большую долю муниципального жилья столичные власти строят собственными силами, тогда как всего несколько лет назад эту функцию выполняли крупнейшие частные застройщики.
Москва медленно, но верно сокращает объемы строительства социального жилья. Согласно обновленной программе «Жилище» на 2013–2016 гг., за четыре года за счет горбюджета в столице будет возведено 2,4 млн кв. м жилой недвижимости, что почти на 21% меньше, чем планировалось ранее (3,04 млн кв. м). По словам заммэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марата Хуснуллина, из 3 млн кв. м, возведенных в 2013 г., около 680 тыс. кв. м приходится на горзаказ. В 2014 г. за счет города должны построить 700 тыс. кв. м жилья.
Реализация основного объема горзаказа поручена внутренним структурам. Такое решение в мэрии объясняют просто: не все сторонние подрядчики выполняют свои обязательства, из-за чего некоторые программы оказались под угрозой срыва. Теперь большая доля жилья, предназначенного для очередников, возводится казенным предприятием «Управление гражданского строительства» (УГС). Согласно данным официального сайта предприятия, на сегодняшний день УГС ведет строительство 174 жилых домов, а также 55 детских садов и 22 школы.
Помимо этого городу принадлежит ОАО «Центр-инвест», получивший большую часть контрактов, расторгнутых с департаментом инвестиционных программ строительства, а также ОАО «Управление экспериментальной застройки», которое возводит в столице около 500 тыс. кв. м жилья. Первая организация, в частности, занимается застройкой района Левобережный, вторая — реконструкцией квартала 18 в Ломоносовском районе.
Всего в портфеле трех застройщиков «от Москвы» суммарно находится более 4 млн кв. м, объемы сопоставимы с проектами таких лидеров рынка, как «Дон-строй», «Галс-девелопмент», «Капитал груп» и т.д.
Впрочем, с частными компаниями город тоже не прекратил сотрудничество. В 2013 г. Москва продлила контракты с дочерней структурой компании «Галс-девелопмент» — ЗАО «Кунцево-инвест» (реконструкция районов в Кунцево), ЗАО «Ремстройтрест» (по Обручевскому району), с ООО «ПСФ «Крост» (по Хорошево-Мневникам), ЗАО ФЦСР (по Фили-Давыдково). Суммарно эти структуры должны построить около 910 тыс. кв. м.
Весомую долю в структуре московского горзаказа удалось сохранить за собой и компании «Главмосстрой» (входит в корпорацию «Главстрой»). В 2012 г. она выиграла конкурсы на строительство трех жилых домов и объектов соцкультбыта в Теплом Стане, Лефортово и Зеленограде общей площадью около 110 тыс. кв. м, в 2013-м стала победителем открытого конкурса на возведение жилого дома в Лосиноостровском районе.
Один из крупных заказов на строительство социального жилья — 12 домов общей площадью 136 тыс. кв. м в Западном Дегунино — выиграло ЗАО «Терра аури». По задумке властей в этом районе должен быть применен принципиально новый подход к проектированию, главная суть которого —повысить комфортность проживания при сохранении бюджета проекта. В частности, предусмотрена поквартальная застройка, при которой внутреннее дворовое пространство отделено от улицы и внешних общественных зон самими домами. Фасады облицованы разноцветной керамической плиткой, а монолитное основание панельных корпусов позволяет размещать объекты инфраструктуры.
Перечисленные проекты реализуются за счет бюджета — так называемый подряд по горзаказу. Для девелоперов такая работа не является сверхприбыльной. Скорее это некая подушка безопасности, позволяющая загружать свободные мощности и, самое главное, поддерживать связь с городскими властями.
По словам председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, помимо организации аукционов по выбору подрядчика город реализует программы строительства муниципального жилья с помощью еще нескольких инструментов. Это может быть реализация прав аренды участка с дополнительными обязательствами (инвестиционный контракт с долей города или обязательством по расселению) или выкуп квартир по госцене.
Если схема выкупа помещений у застройщиков в последнее время почти не используется, то по инвестконтрактам, напротив, город получает весомый объем жилищного фонда. Размер этой доли каждый раз определяется по-разному, хотя, по словам участников рынка, в среднем пропорция 30:70 (30% — городу, 70% — инвестору). Однако в связи с тем, что в большинстве случаев передаваемые квартиры непригодны для реализации по соцпрограммам, точнее, не соответствуют стандартам, установленным для переселения очередников (18 кв. м на человека), — это многокомнатное жилье, квартиры больших площадей, а также недвижимость высокой ценовой категории — город часто принимал решение забрать свою долю деньгами. В 2013 г. столичные власти заявили о том, что намерены вернуться к схеме расчета в натуральном выражении, то есть квартирами, чтобы впоследствии реализовывать не проходящее по нормам жилье с аукционов, а вырученные средства направлять на финансирование строительства соцжилья.
В целом столичные власти сегодня планомерно продвигают политику сокращения участия бизнеса в жилищных программах. Правда, участники рынка ничего трагического в этом не видят, полностью отказаться от услуг крупных застройщиков город не может — для самостоятельного обеспечения обозначенного объема соцжилья у Москвы пока недостаточно собственных мощностей и средств.
Кроме того, столица не единственная, кому нужны силы частных строителей, подмосковные власти также активно сотрудничают с девелоперами. В качестве примера коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов приводит проект ЖК «20 Парковая» в Балашихе: «На два корпуса, которые мы достраивали за другой компанией, приходится 27 квартир из доли Балашихинского городского округа. Эти помещения по договоренности с администрацией передаются с полной чистовой отделкой, остальные мы реализуем со свободной планировкой и без отделки».
Нельзя не отметить, что на сегодняшний день крупнейшим заказчиком строительства социального жилья является государство. В частности, масштабные программы реализуются под эгидой Министерства обороны, внутренних войск РФ, Госнаркоконтроля и других силовых структур.
Одним из столичных девелоперов, активно сотрудничающих с Минобороны, является ГК «Мортон». В 2009 г. застройщик выиграл тендер на госконтракт по строительству в Балашихе микрорайона Авиаторов. Площадь жилья для военнослужащих составит 480 тыс. кв. м, предусмотрено также создание инфраструктуры. В 2010 г. компания завершила реализацию гос-контракта с внутренними войсками МВД РФ на строительство микрорайона Южное Кучино (более 40 тыс. кв. м жилья), расположенного в соседнем Железнодорожном. В конце 2013 г. застройщик передал ключи от 300 новых квартир офицерам внутренних войск РФ в микрорайоне Северное Кучино.
ГК ПИК по заказу Министерства обороны с рядом других компаний реализовала большой проект в микрорайоне Кузнечики в Подольске. За два года был возведен фактически целый город для военнослужащих и членов их семей — 75 домов на площади более 130 га. По окончании строительства около 14,5 тыс. семей получили собственные квартиры. По словам директора департамента по связям с общественностью ГК ПИК Наталии Ивановой, с экономической точки зрения рентабельность таких проектов существенно ниже, а контроль и сроки довольно жесткие. Но очевидный плюс работы с госорганами — организационная помощь с их стороны. Если объект значится в программе ввода, то он обязательно должен быть достроен и сдан в эксплуатацию в срок. Государственные структуры способствуют более оперативному решению вопросов с получением разрешительной документации, регулированием отношений с сетевыми компаниями и т.д.
