Самара-городок: беспокойный рынок аренды

В Самаре сложился новый тип арендатора — молодые люди, которые живут на американский манер. Они имеют хорошую работу, но не покупают квартиру в собственность, а арендуют ее с учетом своих временных предпочтений (район, близость школы и садика, наличие парковок и т. д.).

Племя младое и прогрессивное

«Сегодня неразумно вкладываться в свое жилье и десятилетиями платить ипотеку, если через пару-тройку лет в городе не окажется нужной мне работы. Жить надо там, где есть шанс реализоваться. Пока меня устраивает Самара — живу здесь, ситуация изменится — поеду в столицу», — утверждает 25-летний программист Павел.

С этой позицией согласна и бизнес-тренер Яна. «Мы с мужем поженились недавно и, хотя средства позволяют (он продал свое жилье в Тольятти), решили не обзаводиться собственной квартирой в Самаре. Снимаем отличную однокомнатную в Октябрьском районе рядом с Волгой, купить бы мы такую не смогли, а арендовать — легко», — рассказывает она. 

Обоснованность такого подхода подтверждает статистика: более половины браков в России распадаются в первые три года. Аренда квартиры в этот период — идеальный способ проверить отношения, прежде чем впрягаться в долгосрочную ипотеку: выйти из нее без больших потерь будет крайне сложно.

Для многих студентов, которые учатся в Самаре, комнаты, студии и даже двух–трехкомнатные квартиры (аренду платят несколько человек) намного привлекательнее койко-места в общежитии, на которое, к тому же, не все могут претендовать.

НЕРЕДКИ завышенные ожидания: например, когда молодой человек, приехавший в Самару из глубинки, надеется снять квартиру с качественным ремонтом и кондиционером за 6–7 тыс. рублей в месяц.

Попытав счастья, он обычно спускается с небес на землю и вместе с приятелями арендует студию за 14 тыс. рублей — арендная плата делится на двоих-троих.

Съемным жильем интересуются не только студенты. Кроме местных жителей, которым финансовые возможности пока не позволяют приобрести собственную квартиру, в городе немало специалистов, надолго приезжающих в областной центр из малых городов и сел региона. И потенциал рынка труда далеко не исчерпан: на одного безработного, зарегистрированного в Самаре, приходится 2,5 вакансии.

Командированные, спортсмены и туристы предпочитают квартиры с посуточной оплатой — для них аренда становится альтернативой гостиничному номеру.

«Скажем, двухкомнатная квартира в центре города, рядом с набережной (именно такое жилье хотят снять те, кто приезжает в Самару ненадолго) сдается по 1,5–2 тыс. рублей в сутки, а стоимость номера в отеле начинается от 5 тыс. рублей», — комментирует генеральный директор агентства недвижимости «Афина-центр», член Поволжской гильдии риэлторов Ольга Пискаева.

Всем арендаторам по серьгам

По словам Ольги Пискаевой, в целом рынок арендного жилья в Самаре упал в цене — это подтверждает тот факт, что хозяева повсеместно берут на себя коммунальные платежи (за исключением ресурсов по счетчикам). К тому же сказываются и сезонные колебания.

Арендаторам есть из чего выбрать: предложений о сдаче квартиры в открытых источниках (не считая объявлений на столбах и подъездах) больше, чем желающих в них поселиться.

Всего в Самаре сдается 1054 квартиры. Самый популярный товар на рынке аренды — однокомнатные квартиры (54,5%), далее следуют «двушки» (31,1%) и «трешки» (14,4%).

Предлагаются все типы жилья, за исключением элитного. Почти 40% предложения приходится на квартиры в кирпичных домах улучшенной планировки, на втором месте «хрущевки» (7,1%), панельные многоэтажки занимают 5,2% в общей структуре предложения.

По административным районам города предлагаемые к сдаче квартиры распределены следующим образом: лидеры — Октябрьский (15,9%) и Промышленный (14,7%) районы. Менее популярны Ленинский (4,3%), Самарский (1,3%) районы. Из-за их невостребованности незначительное количество предложений выставлено на арендный рынок в Красноглинском (1,4%) и Куйбышевском (0,7%) районах.

Торг уместен

В Самаре максимальная средняя арендная плата в сентябре 2019 года зафиксирована в трехкомнатных «сталинках» — 42 667 рублей в месяц, дешевле всего — однокомнатные «малосемейки» (11 412 рублей). Средняя ежемесячная ставка аренды однокомнатных квартир составила 15 018 рублей, двухкомнатных — 20 614 рублей, трехкомнатных — 33 439 рублей.

Эти данные варьируются в зависимости от района и комфортности жилья. Так, если удобная однокомнатная квартира в центре города обойдется в 22,5 тыс. рублей в месяц, то улучшенный вариант в кирпичном доме в спальном районе — в 16,5 тыс., а студия в новом жилом комплексе Промышленного или Кировского районов — в 14 тыс. рублей в месяц.

Как уверяют риэлторы, опрошенные ЦИАН.Журналом, при заключении реального договора аренды ставка может быть снижена на 10% по сравнению с указанной в объявлении. Так что специалисты советуют не стесняться и пытаться сбивать цену.

География предпочтений

Чаще всего в Самаре арендуют квартиры в спальных районах: Промышленном, Кировском, Советском. Это территории с хорошо развитой инфраструктурой и в то же время демократичные по цене. Дешевле всего съемное жилье обойдется в Красноглинском и Куйбышевском районах. Самое дорогое жилье — в новых комплексах повышенной комфортности в исторической части города недалеко от Волги.

При этом арендаторы, желающие найти самые востребованные «однушки» по наилучшему соотношению цены и качества, переместились из Октябрьского (здесь располагаются корпуса большинства университетов) в более отдаленный Промышленный район. Именно на него сегодня приходится 27,3% сдаваемых в аренду квартир, по данным Самарского областного фонда жилья и ипотеки. Арендаторы предпочитают несколько остановок на общественном транспорте — даже с учетом оплаты проезда можно сэкономить пару тысяч рублей в месяц.

Рекомендации арендодателям

Стоит ли покупать квартиру в Самаре для последующей сдачи в аренду? Эксперты считают, что это рискованный способ сохранить средства и обеспечить безбедную старость пассивным доходом — это объясняется экономической ситуацией, постоянным ростом налогов на недвижимость и платежей за ЖКУ.

Более оптимистичен вариант, когда квартира приобретается в ипотеку для подрастающих детей: при благоприятных условиях сдача в аренду позволяет выплачивать кредит.

Ежегодный доход со сдаваемой в наем жилплощади в среднем составляет 9–12% ее стоимости.

Хозяину не стоит сильно беспокоиться, что его жилье сильно пострадает от квартирантов. Практика показывает, что износ квартиры будет примерно таким же, как и при проживании собственников. А вот позаботиться о том, чтобы в квартире были мебель и бытовая техника (стиральная машина, пылесос, микроволновка), необходимо. Пустая квартира в любом районе города — товар не ходовой.

По другую сторону баррикад

Основные источники для поисков жилья в Самаре — печатные СМИ и специализированные онлайн-порталы. По-прежнему работает метод сарафанного радио — поиск вариантов по друзьям-знакомым.

Встречаясь с потенциальным арендодателем, попросите показать оригиналы документов, подтверждающих его личность и право распоряжаться этой квартирой (получение квартиры в дар или по наследству, договор купли-продажи, документы о приватизации, об ипотеке, свидетельство на квартиру). При невнятных просьбах об отсрочке — не связывайтесь, ищите дальше. Важно, чтобы собственник был согласен заключить договор найма.

Перед тем как снимать жилье и подписывать бумаги, будет правильным запросить выписку из территориального подразделения Росреестра, которая подтвердит информацию о хозяине. Это потребует 500 рублей и пяти дней ожидания.

Эксперты предупреждают, что сумма, которую вы будете тратить на аренду не должна превышать 25% чистого (после вычета налогов) дохода семьи. Допустим, если семейный доход после уплаты налогов равен 87 тыс. рублей, максимальная сумма арендной платы — 21 750 рублей.

Стоимость аренды однокомнатной квартиры в районах Самары
(по данным на начало сентября 2019 года)

По данным Самарского областного фонда жилья и ипотеки