В последние три-пять лет рынок самарской недвижимости показывает небольшой ценовой рост, который едва покрывает инфляцию. А вот число объектов, выставленных на продажу, растет. ЦИАН.Журнал разбирался: сколько стоит в этом городе жилье и стоит ли его покупать?
По данным Самарского областного фонда жилья и ипотеки (СОФЖИ), с января этого года новостройки на местном рынке прибавили в цене чуть более одного процента. Квартиры на вторичном рынке и вовсе подешевели на 7-8%, рассказали опрошенные ЦИАН.Журналом риэлторы. При этом во всех сегментах – от скромной «хрущевки» до коттеджа на берегу Волги – предложение значительно превышает спрос.
Совокупный объем предложения во втором квартале этого года вырос относительно января до 18,5 тыс. (СОФЖИ). На рынке преобладают одно- и двухкомнатные квартиры, доля которых составляет 39% и 33% соответственно.
Каждый третий уезжает
Превышение предложения над спросом обусловлено комплексом причин, в числе которых общая экономическая ситуация, приоритеты населения, уменьшение притока мигрантов, которые еще пять-десять лет назад активно приезжали в Самару на работу.
Согласно исследованию Финансового университета при правительстве РФ, каждый третий житель Самары в возрасте от 18 до 30 лет хотел бы покинуть город.
По сравнению с соседним Тольятти, где на отъезд нацелено 55% молодых людей, ситуация в Самаре, находящейся в середине федерального рейтинга, не выглядит катастрофичной, но настораживает. Как отмечается в исследовании, города со значительными миграционными потоками могут иметь развитую социально-экономическую инфраструктуру и большое количество вузов, однако испытывают дефицит рабочих мест с достойной зарплатой.
Хорошая образовательная база (около двух десятков вузов) и во многих случаях более низкий, в сравнении со столицей, проходной балл в университеты делают Самару привлекательной для получения высшего образования. По данным Росстата по Самарской области, средняя зарплата по региону составляет 38,3 тыс. рублей. Но эти цифры лишь показывают среднюю температуру, в реальности же мало кто из выпускников может сразу претендовать на эту сумму.
доктор социологических наук, заведующий кафедрой социологии Самарского государственного экономического университета
Ипотека как драйвер
Большая часть квартир в Самаре покупается с использованием ипотеки. Средняя ставка сегодня колеблется в районе 9%, однако существует множество стимулирующих программ с господдержкой на более выгодных условиях – для молодых семей с детьми, военных, бюджетников и пр.
учредитель и директор риэлторского агентства «Мегаполис-Самара»
По данным СОФЖИ, почти 60% ипотечных сделок приходится на вторичный рынок, так как именно здесь сосредоточена большая часть предложения и легче найти подходящую по всем параметрам квартиру. В пользу покупки на вторичном рынке говорит и снизившаяся с начало года цена, в отличие от новостроек, которые демонстрируют пусть и небольшой, но рост.
Чтобы стимулировать продажи, застройщики придумывают акции – от рассрочек до чистовой отделки в подарок. Это дает плоды: только за прошлый год доля купленного в ипотеку первичного жилья выросла с 10 до 20% (СОФЖИ). Правда, банкиры отмечают, что для решения квартирного вопроса самарцы стали чаще пользоваться и обычными потребительскими кредитами: на их согласование в банке уходит около получаса, а одобрения по ипотеке приходится ждать неделями. Еще один плюс – при расчете деньгами у продавца недвижимости проще получить скидку, что нивелирует более высокую ставку по кредиту.
С видом на Волгу и кошелек
Самыми востребованные квартиры находятся в Октябрьском, Ленинском и Самарском районах города. Одно из преимуществ от расположения в историческом центре – интересная среда. Старинные особняки к ЧМ-2018 по футболу были отреставрированы, приведены в порядок парки и скверы. Обновлена и набережная. Особенно ценятся квартиры с видами на Волгу или парк. Однако именно в центральных районах предложения жилья меньше всего. Основная его доля сосредоточена в обжитых «спальниках» и промышленных микрорайонах, а также в новостройках на окраинах.
Спросом пользуются «сталинки» на Волжском проспекте, где, например, «двушки» стоят от 4,8 миллиона рублей. А уже чуть выше реки (район Самарской площади) аналогичное жилье можно купить от 4 миллионов.
Среди самых дорогих объектов в продаже – квартира в центре города за 69,5 миллиона рублей, а также коттедж в микрорайоне Солнечный, который обойдется почти втрое дороже – в 200 млн рублей.
Самый ходовой товар – квартиры стоимостью около миллиона рублей. Например, такие «однушки» есть в Кошелеве, Южном городе, Волгаре. Недостатки очевидны – удаленность районов от города, транспортные проблемы, неразвитая инфраструктура. «Однушку» в ценовом диапазоне от 1 до 1,5 млн рублей можно найти не только в новых микрорайонах на окраине, но и в обжитых – Кировском, Советском, Куйбышевском. А в Красноглинском (разбит на несколько пригородных поселков) цена квадратного метра одна из самых низких – 37,6 тыс. рублей.
Покупать или подождать?
Покупка недвижимости в Самаре для инвестирования свободных средств осталась в прошлом. Как и приобретение квартир северянами, которые на пенсии перебираются в более теплый и благоустроенный город. Рост налогов и коммунальных платежей (а по Самаре в этом году повышение ЖКУ оказалось одним из самых высоких в стране) делают такие вложения невыгодными.
генеральный директор агентства оценки «Гранд Истейт»
Районы Самары: цены, плюсы и минусы
Источник: СОФЖИ
