Правонарушение и наказание
По словам Алексея Василенко, представителя юридической фирмы «Клифф», уклонение от уплаты налогов с доходов — арендных платежей от сдачи имущества — помимо погашения задолженности повлечет за собой начисление штрафа за неуплату налога в размере 20% недоимки. Если же суд докажет, что действия производились умышленно, придется заплатить до 40% сокрытой суммы.
старший юрисконсульт Savills в России
Как уточняет Алексей Василенко, для собственников, которые ранее привлекались за такие правонарушения, ответственность ужесточается — размер штрафа увеличивается в двукратном размере.
Для граждан, которые сдают несколько объектов недвижимости, существует вероятность признания этой деятельности незаконным предпринимательством в связи с отсутствием статуса ИП либо самозанятого. Это означает куда более серьезное наказание: от штрафа до 300 тыс. рублей до ареста на срок до полугода.
Как налоговая узнает, что я сдаю квартиру?
Сотрудники Федеральной налоговой службы получают сведения о нелегальной деятельности наймодателя с помощью классической четверки «информационных агентств»: соседи, риелторы, миграционная служба, Росреестр. Как показывает практика, чаще всего сдают нелегальных арендодателей… соседи. Если арендаторы шумят, нарушают порядок, принимают много гостей, которые ведут себя неподобающе, соседи будут обращаться с жалобами во все инстанции.
заместитель руководителя отдела аренды Apple Real Estate
Сейчас ФНС обладает полномочиями для запросов в банки об операциях по счетам налогоплательщиков, чтобы определить законность источников получения дополнительных доходов, уточняет Алексей Василенко. Банки обязаны такие сведения предоставить согласно пункта 2 статьи 86 Налогового кодекса РФ.
«Если вы заключили договор найма, но не платите налоги, будьте готовы, что договор может послужить доказательством получения дохода. Систематическое поступление денег на карту также может быть рассмотрено как получение дохода, с которого нужно было оплатить налог», — предупреждает Галина Баркус.
«Когда муж остался без работы, мы решили сдать двухкомнатную квартиру, доставшуюся мне в наследство (до этого там жил наш сын-студент). Подписали договор аренды с молодоженами, с обязательствами сторон, указанием суммы ежемесячной оплаты — всё как положено. Арендаторы платили регулярно, проблем не было.
Когда через четыре года они собрались съезжать, обнаружила, что дорогие обои в детской испорчены (ребенок разрисовал фломастерами), ковролин заляпан клеем, в ванной сломана раковина.
Я потребовала привести квартиру в надлежащий вид и заменить раковину, но арендаторы сказали, что это “естественный износ”, ничего платить они не намерены. А если мы решим обратиться в полицию, они предъявят договор аренды — я как наймодатель, не плативший все это время налоги, попаду на такой штраф, что мало не покажется.
В итоге пришлось ремонт оплачивать самим. Кстати, после того как арендаторы выехали, мы обнаружили, что микроволновка тоже сломана».
Анна Васильевна, Москва
Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России:
«Уплата налогов гарантирует собственнику спокойствие, арендатору — отсутствие риска быть замешанным в проверках при налоговых нарушениях. Хозяин квартиры также будет уверен, что у нанимателя нет такого «козыря», как «пойду в налоговую, если вы не сделаете то-то или не пойдете навстречу в решении каких-то вопросов». Проще говоря, когда происходит ссора (а это бывает часто), наниматель запугивает собственника заявлением в налоговую о сокрытии дохода».
Почему быть добросовестным арендодателем выгодно?
Перечисляет Диана Маклозян, глава юридического департамента компании Heads:
— Налогоплательщику нет необходимости скрывать своих арендаторов при появлении участкового, сотрудников налоговых органов, которые проверяют квартиры в случае, если в собственности одного человека находится более одной квартиры. Такие проверки проводятся для установления лиц, которые уклоняются от налогообложения.
— У добросовестного арендодателя нет необходимости встречаться ежемесячно с арендатором для передачи денег наличными, можно спокойно получать их на счет в банке.
— Арендодатели, зарегистрированные в качестве ИП, вправе использовать льготы по налогу на имущество.
— В случае споров с арендатором по неоплате или возмещению расходов при нанесении ущерба квартире и необходимости выселения с помощью сотрудников полиции, собственнику гораздо проще доказать свою правоту, если договор аренды будет также предоставлен в налоговую, а платежи по нему будут официально поступать на счет наймодателя.
— Если действия арендаторов привели к тому, что ущерб нанесен жилью соседей, гораздо проще доказать, что в квартире проживали иные лица по договору аренды, который легализован.
По словам Галины Баркус, большим преимуществом легальной деятельности является расширение круга арендаторов. Это особенно важно в сфере элитной недвижимости: дорогие квартиры привлекают платежеспособных клиентов (они, кстати, настороженно относятся к контрагентам — неплательщикам налогов).
Если квартира сдается юридическому лицу, компания-арендатор будет удерживать налог за собственника, то есть не платить налог не получится. Добросовестные собственники обычно приветствуют арендаторов — юридических лиц, так как бухгалтерия компании сделает за них все необходимое для исполнения налоговых обязательств.
Неуплата налогов от сдачи жилья в аренду влечет ответственность при любом режиме налогообложения и для любого наймодателя: самозанятого, физического лица, индивидуального предпринимателя, подчеркивает Юлия Маливанчук.
Когда платить налог?
Самозанятый арендодатель обязан уплатить налог до 25-го числа каждого месяца. Обратите внимание: налог выплачивается за предыдущий месяц. Например, до 25 сентября нужно уплатить налог за август. Если 25-е выпадает на выходной день (как, допустим, в сентябре этого года), срок уплаты автоматически переносится на следующий рабочий день, то есть на понедельник, 27 сентября.
Если вы получили статус самозанятого 15 сентября, первый налоговый период будет считаться со дня регистрации до конца следующего месяца, и уплатить налог можно до 25 ноября.
А если самозанятый пропустил время уплаты налога?
Пока законодательство не предусматривает штрафа за своевременную неуплату налога. Но за каждый день просрочки начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка России. Сегодня она составляет 6,75% — это значит, что платить придется 0,02% в день.
Самозанятый не отправил чек клиенту
Самозанятый обязан предоставить чек клиенту (кстати, это можно сделать по электронной почте) — даже в том случае, если клиент говорит, что чек ему не требуется. Забывчивость рискует повлечь за собой неприятные последствия. Так, в первый раз самозанятому придется заплатить штраф в размере 20% суммы сделки. Если память откажет второй раз в течение шести месяцев, штраф составит уже 100% суммы сделки.
Годовой доход оказался больше, чем 2,4 млн рублей. Что делать?
Если вы видите, что дела у вас идут хорошо и ваш годовой доход уже превышает 2,4 млн рублей (максимально допустимый уровень дохода для самозанятого), следует перейти на другую форму налогообложения — на УСН (упрощенную систему налогообложения). Тогда ваш статус ИП будет аннулирован.
Заявление о переходе на УСН требуется отправить в течение 20 дней. Если не написали заявление или не уложились в 20 дней, ИП автоматически будет переведен на общую систему налогообложения. Тогда со всех поступлений свыше 2,4 млн рублей вам придется платить 13% НДФЛ.
