Общие правила и ограничения для льготных госпрограмм
Каждая льготная ипотечная программа имеет свои особенности, но есть ряд правил и ограничений, которые действуют на всё кредитование с господдержкой:
1. Воспользоваться льготной ипотечной программой можно один раз в жизни — правило работает с декабря 2023 года. При этом неважно, были вы заёмщиком, созаёмщиком или поручителем по кредиту. Исключения допускает только семейная ипотека.
При нарушении этого условия ставка по новому льготному кредиту будет повышена либо банк может потребовать досрочно погасить его.
Правило распространяется на кредиты, полученные после вступления в силу постановления правительства от 15.12.2023 № 2166. Ипотека, оформленная до этой даты, не учитывается.
2. Частный дом, построенный с использованием льготной ипотеки, должен быть:
- пригодным для постоянного проживания;
- обеспечен всеми необходимыми коммуникациями: отоплением, электро- и водоснабжением, канализацией;
- быть не выше 20 м и иметь не более трёх этажей.
Площадь дома должна соответствовать установленным в регионе нормам на одного человека.
3. Все частные дома, на которые оформляется ипотека и которые возводят подрядчики, с 1 марта 2025 года должны строиться с применением эскроу-счетов. Эта мера защищает заёмщиков от риска недостроя: механизм проектного финансирования работает таким образом, что деньги покупателя подрядчик получает только после завершения работ.
Какие льготные ипотечные программы можно использовать для строительства дома
Чтобы получить льготную ипотеку, изучите действующие программы и выберите ту, условиям которой вы соответствуете. Затем обратитесь в банк, который является участником программы. Их списки можно посмотреть на сайте оператора федеральных льготных госпрограмм «Дом.РФ».
Направить льготную ипотеку на строительство частного дома позволяют следующие ипотечные программы.
Семейная ипотека
Семейная ипотека— программа жилищного кредитования для российских семей с детьми. С 2021 года её распространили на ИЖС, и сейчас на льготный кредит можно построить дом или купить участок с дальнейшим строительством. Воспользоваться программой могут в том числе семьи с усыновлёнными детьми.
Семейная ипотека на ИЖС доступна заёмщикам, у которых есть:
- хотя бы один ребёнок в возрасте до 7 лет;
- ребёнок-инвалид до 18 лет;
- двое и более несовершеннолетних детей старше 7 лет.
Семья может взять новую семейную ипотеку, если в ней появился ещё один ребёнок и погашен предыдущий кредит.
Построить частный дом по семейной ипотеке заёмщики могут в любом регионе России, но только при заключении договора подряда с юрлицом.
Хозяйственный способ строительства (самостоятельное возведение) в программу не включён. Подрядчика и проект дома нужно выбрать из специального реестра.
Условия кредитования:
- Ставка: до 6% для всех регионов.
- Первоначальный взнос: от 20%, можно использовать маткапитал.
- Максимальная сумма кредита: до 12 млн рублей для Москвы и МО, Санкт-Петербурга и ЛО, до 6 млн рублей для остальных регионов.
- Заёмщик и дети — граждане РФ.
- Срок действия программы: до 1 декабря 2030 года.
Сумму кредита можно увеличить до 30 млн рублей в столицах, Московской и Ленинградской областях и до 15 млн рублей в остальных регионах, но заём свыше льготного лимита придётся обслуживать либо по рыночной ставке, либо по условиям региональных ипотечных программ.
Сельская ипотека
С 2025 года получить сельскую ипотеку могут:
1. Сотрудники агропромышленного комплекса (АПК), бюджетной сферы и местных органов власти, если их трудовой стаж в этих организациях составляет 5 и более лет. В течение 5 лет после подписания кредитного договора заёмщик обязан представлять в банк сведения о месте работы каждые полгода.
2. Сельские предприниматели в сфере АПК. После взятия ипотеки заёмщик обязан вести деятельность в АПК в течение 5 лет.
3. Участники СВО, их супруги или вдовы/вдовцы, если не вступили в повторный брак.
Если заёмщики, перечисленные в пунктах 1–2, нарушают условия о сроках работы/ведении деятельности, банк-кредитор вправе поднять ставку до рыночной.
Из-за высокой востребованности программы лимиты, выделенные государством на сельскую ипотеку, периодически заканчиваются. В этом случае банки приостанавливают выдачу льготных кредитов до момента возобновления финансирования.
С помощью сельской ипотеки можно построить дом двумя способами:
1. По договору подряда, заключённому с аккредитованным в банке юрлицом или ИП.
2. Самостоятельно — с использованием готового домокомплекта заводского изготовления.
На возведение дома даётся 2 года с момента подписания кредитного договора. Если заёмщик не уложится в отведённый срок, ему могут поднять ставку. Для мобилизованных заёмщиков срок строительства продлевается на время службы. В ипотеку также можно включить стоимость земельного участка.
Заёмщик и созаёмщик должны зарегистрироваться в построенном доме на постоянной основе в течение полугода со дня оформления права собственности и затем 5 лет подтверждать регистрацию. При этом необязательно жить в сельской местности постоянно.
Условия кредитования:
- Ставка: от 0,1% (на приграничных территориях) до 3%.
- Первоначальный взнос: от 20%, можно использовать маткапитал.
- Максимальная сумма кредита: до 6 млн рублей для всех регионов. Супруги могут взять два отдельных кредита на один объект, увеличив сумму до 12 млн рублей, но тогда вырастет первоначальный взнос.
- Ипотеку можно выплачивать в течение 25 лет.
- Срок действия программы не ограничен.
В Москве, Санкт-Петербурге и Московской области программа сельской ипотеки не работает.
Списки территорий, подходящих под сельскую ипотеку, утверждают в каждом субъекте РФ на местном уровне.
С 2025 года под сельскую ипотеку подходят населённые пункты, число жителей в которых не превышает 30 тыс. человек на момент оформления кредита. То есть под программу попадают небольшие города, посёлки городского типа, сёла, деревни, а также коттеджные посёлки и СНТ, если они находятся на включённых в программу территориях.
Из-за недостатка бюджетных средств государство может перестать субсидировать программу. Если это произойдёт, ставка по сельской ипотеке взлетит в несколько раз.
IT-ипотека
При помощи IT-ипотеки можно построить индивидуальный жилой дом по договору подряда с юрлицом или ИП. Возвести дом самостоятельно по этой программе нельзя.
Получить кредит может сотрудник аккредитованной Минцифры компании из сферы информационных технологий в возрасте от 18 до 50 лет. Организация должна также получать налоговые льготы. К специальности заёмщика требования не установлены, главное — подходящее место работы.
Условия кредитования:
- Ставка: 6%.
- Первоначальный взнос: от 20%, можно использовать маткапитал.
- Максимальная сумма кредита: до 9 млн во всех регионах. Сумма в договоре при этом может достигать 18 млн рублей, но с оставшейся части придётся платить рыночный процент.
- Уровень зарплаты заёмщика: от 150 тыс. рублей для компаний, зарегистрированных в Московской, Ленинградской областях и городах-миллионниках, и от 90 тыс. рублей — для компаний, зарегистрированных в других городах.
- Договор должен быть заключён до 31 декабря 2030 года.
Если заёмщик работает в компании, зарегистрированной в Москве или Санкт-Петербурге, получить IT-ипотеку он не сможет. Оформить кредит не получится, даже если фактически фирма работает в другом городе.
Информацию о трудоустройстве заёмщика в аккредитованной организации надо подтверждать каждые полгода с момента подписания кредитного договора и до полного погашения ипотеки.
Если во время выплаты кредита заёмщик уволится и в течение полугода не устроится на работу в другую аккредитованную IT-организацию, ставку увеличат по формуле «текущая ключевая ставка ЦБ + 1,5–2%».
Прописываться в построенном доме заёмщик не обязан.
Программа позволяет направить ипотеку на приобретение земельного участка, если есть договор на строительство дома на этом участке.
Дальневосточная ипотека
Программа «Дальневосточная ипотека» позволяет получить льготный кредит на постройку дома своими силами или при помощи подрядной организации на сельской территории Дальневосточного федерального округа (ДФО). Также кредит можно направить на покупку земельного участка с дальнейшим строительством ИЖС.
Условия кредитования:
- Ставка: до 2%.
- Первоначальный взнос: от 20%, можно использовать маткапитал.
- Максимальная сумма кредита: до 6 млн рублей, но её можно увеличить до 9 млн рублей, если заёмщик собирается построить жильё площадью более 60 кв. м.
- Срок кредитования: 20 лет.
- Программа действует до 31 декабря 2030 года.
Воспользоваться дальневосточной ипотекой могут:
1. Супруги в официальном браке не старше 36 лет.
2. Не состоящий в браке родитель не старше 36 лет, имеющий как минимум одного ребёнка не старше 19 лет, в том числе усыновлённого.
3. Участники программы «Дальневосточный гектар». Потратить кредит они могут только на строительство дома на полученном участке.
4. Участники программы «Повышение мобильности трудовых ресурсов» в субъектах из состава ДФО.
5. Медработники и учителя, работающие в государственных и муниципальных образовательных или медицинских организациях на территории ДФО.
6. Работники предприятий оборонно-промышленного комплекса на территории Дальнего Востока.
7. Участники СВО и члены семей военнослужащих, погибших во время спецоперации.
8. Переселенцы с территории Украины, из ЛНР и ДНР, имеющие гражданство России и проживающие в ДФО.
К заёмщикам, попадающим под действие пунктов 3–8, требования относительно возраста и семейного положения не применяются.
После оформления права собственности на дом заёмщик должен зарегистрироваться в нём не позднее чем через 270 дней, передать подтверждающие документы в банк и подтверждать регистрацию не менее пяти лет. При нарушении этого условия банк может поднять ставку.
Это не значит, что заёмщик обязан постоянно жить в ДФО — условие касается только постоянной регистрации.
Арктическая ипотека
При помощи арктической ипотеки можно построить частный жилой дом с помощью подрядчика или самостоятельно на всей сухопутной территории Арктической зоны России. То есть в регионах, где она действует, построить дом можно и на селе, и в городе. Направить кредит можно и на покупку участка с дальнейшим строительством дома.
Условия кредитования:
- Ставка: до 2%.
- Первоначальный взнос: от 20%, можно использовать маткапитал.
- Максимальная сумма кредита: до 6 млн рублей, но её можно увеличить до 9 млн рублей, если заёмщик собирается построить жильё площадью более 60 кв. м.
- Срок кредитования: 20 лет.
- При покупке строящегося или готового жилья цена 1 кв. м не должна быть выше среднерыночного регионального показателя, который установлен Минстроем на дату оформления кредита. Переоценку ведомство производит раз в полгода.
- Программа действует до 31 декабря 2030 года.
После завершения строительства заёмщик должен оформить в доме постоянную регистрацию не менее чем на пять лет, но постоянно жить там необязательно. При нарушении этого условия банк может поднять ставку.
Арктической ипотекой могут воспользоваться:
1. Супруги в официальном браке не старше 36 лет.
2. Одинокий (не состоящий в браке) родитель не старше 36 лет, имеющий как минимум одного ребёнка до 19 лет, в том числе усыновлённого.
3. Медработники и учителя, работающие в государственных и муниципальных образовательных или медицинских организациях на территории Арктической зоны РФ.
4. Участники программы «Арктический гектар». Потратить кредит они могут только на строительство дома на полученном участке.
5. Участники программы «Повышение мобильности трудовых ресурсов» в субъектах из состава Арктической зоны РФ.
6. Работники предприятий оборонно-промышленного комплекса на территории Арктики.
7. Участники СВО и члены семей военнослужащих, погибших на спецоперации.
8. Переселенцы с территории Украины, из ЛНР и ДНР.
К заёмщикам, попадающим под действие пунктов 3–8, требования относительно возраста и семейного положения не применяются.
Как получить льготную ипотеку: инструкция
Чтобы получить льготную ипотеку:
1. Изучите условия госпрограмм льготного кредитования и выберите подходящий вариант
2. Соберите пакет документов согласно выбранной программе
В любом случае потребуются: паспорт, СНИЛС, документы, которые подтверждают доход и право на участие в программе.
3. Проверьте свою кредитную историю
По максимуму закройте имеющиеся кредиты, в том числе кредитные карты.
4. Проверьте уровень дохода
На обслуживание всех кредитов должно уходить не более 40–50% дохода. Рассмотрите возможность привлечения созаёмщика или поручителя, если уровень вашего дохода невысок.
5. Приготовьте сумму первоначального взноса
6. Выберите, в какие банки — участники программы будете подавать заявку
Ознакомьтесь с их требованиями к возводимому дому, земельному участку. Лучше выбрать 2–4 банка.
7. Подайте заявку на ипотеку.
Могут ли отказать в льготной ипотеке
Обязанности выдать льготный кредит у банка нет. При рассмотрении заявки кредитная организация проверяет клиента не только на соответствие условиям программы, но и на соблюдение своих требований к заёмщику.
В частности, банк учитывает:
- уровень дохода заёмщика;
- кредитная история;
- наличие непогашенных кредитов;
- число иждивенцев и т. д.
Также банк по разным причинам может не одобрить покупаемый объект — к примеру, земельный участок, на котором собираются строить дом, находится в местности с плохой транспортной доступностью, тогда как по требованиям кредитора к дому должна вести дорога.
В случае отказа заёмщик может обратиться в другой банк — участник программы.
Какие субсидии и льготы на ИЖС даёт государство
Некоторым категориям граждан государство оказывает дополнительную поддержку при приобретении жилья. В таблице мы собрали льготы и субсидии, которыми могут воспользоваться заёмщики, строящие частный дом по льготной ипотеке.
| Вид субсидии, льготы | Сумма, рублей | Примечание |
| Федеральный материнский капитал | 690 тыс. на первого ребёнка;
до 912 тыс. — на второго ребёнка |
Сумма указана на 2025 года, размер субсидии ежегодно индексируется государством.
Маткапиталом можно оплатить первоначальный взнос, направить его на погашение ипотеки, компенсировать затраты на строительство дома, но только если они были произведены после рождения ребёнка, за которого положена выплата |
| Региональный маткапитал | Зависит от субъекта РФ | В большинстве субъектов региональный капитал дают многодетным семьям |
| Выплата в 450 тыс. рублей на погашение ипотеки | 450 тыс. рублей | Для российских семей с тремя и более детьми, в которых третий или последующий ребёнок появился с 01.01.2019 по 31.12.2030.
Выплату можно направить на закрытие уже действующий ипотеки |
| Программа «Молодая семья» | до 35% от затрат на строительство дома | Программой могут воспользоваться молодые семьи — возраст супругов до 35 лет, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Дом должен находиться в том же регионе, где одобрили выплату |
| Социальная выплата для сельских жителей | Зависит от региона | Получатель субсидии должен быть признан нуждающимся в улучшении жилищных условий |
| Жилищная субсидия ветеранам боевых действий | Зависит от региона | К ветеранам боевых действий относятся:
• участники СВО и ополченцы Донбасса; • военные, выполнявшие спецзадачи в Сирии; • чеченские военнослужащие, участвующие в боевых действиях; • другие категории военнослужащих. Для получения субсидии на строительство частного дома необходимо подтвердить статус нуждающегося в улучшении жилищных условий. Ветеран должен быть зарегистрирован в регионе оформления субсидии не менее 10 лет |
По данным Циан.Журнала
В регионе проживания могут быть доступны и другие субсидии и льготы. Обратитесь для получения полной информации в местные органы соцзащиты.
Главное
— Сейчас доступны только адресные льготные ипотечные программы. Они нацелены либо на поддержку определённых групп населения, либо на освоение и развитие конкретных территорий.
— При строительстве частного дома ограничения действующих госпрограмм гораздо менее ощутимы, чем при покупке квартиры, так как частные дома чаще строят за городом.
— Самостоятельное строительство допускают только некоторые программы. Если дом с льготной ипотекой строит подрядчик, эскроу-счёт обязателен.
Фото: Bilanol, Flystock, Kononova Nina, Serhii Krot / Shutterstock / Fotodom
