Как и другие граждане России, близкие родственники вправе заключать между собой любые сделки с недвижимостью, но процедура их оформления может отличаться от стандартной. Кроме того, такие сделки привлекают повышенное внимание надзорных органов.
В этой статье мы рассмотрим ряд нюансов, которые нужно иметь в виду при передаче недвижимости от одного родственника другому, чтобы сделку не признали недействительной.
Кто считается близкими родственниками
В соответствии со ст. 14 Семейного кодекса РФ (СК РФ) близкими считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии: родители и дети, бабушка, дедушка и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сёстры.
Вопрос о том, являются ли близкими родственниками муж и жена, остаётся дискуссионным: разные нормативные акты смотрят на это по-разному. Но так как при сделках между супругами возникают те же или похожие сложности, что и при сделках, скажем, между бабушкой и внуком, в этой статье мы будем исходить из того, что брак — это тоже близкое родство.
Кроме того, в Налоговом кодексе РФ (НК РФ) есть ещё одна категория — взаимозависимые лица.
К ним относятся:
- дети, включая усыновлённых;
- родители;
- супруги;
- братья, сёстры, включая сводных;
- опекуны и их подопечные.
Сделки между близкими родственниками и взаимозависимыми лицами привлекают к себе больше внимания сотрудников налоговой службы, а также кредиторов: они следят, чтобы заключённый договор не был фиктивным.
Что нужно знать при заключении договора купли-продажи
Продажа дорогого имущества одним родственником другому — частный предмет судебных разбирательств. В суд с требованием отменить сделку могут обратиться другие родственники, которые остались недовольны случившимся.
Кроме того, заключённые родственниками договоры купли-продажи жилья нередко проверяет налоговая инспекция. Это делается из опасения, что сделки на самом деле не было, и стороны просто пытаются получить незаслуженные преференции — например, налоговый вычет при фактическом отсутствии оплаты.
Далее мы расскажем, какие меры можно принять для совершения безопасной сделки.
1. Договоритесь с членами семьи
Чтобы избежать рисков оспаривания сделки кем-то из родных, важно сделать продажу максимально прозрачной для них:
- обсудить сделку со всеми заинтересованными лицами и составить соглашение об отсутствии претензий;
- провести независимую оценку стоимости квартиры, если есть споры по этому поводу;
- указать в договоре реальную рыночную стоимость, чтобы сделку не могли признать недействительной на основании заниженной цены;
- провести сделку через нотариуса, что сделает её более устойчивой к оспариванию.
2. Продажа должна быть реальной
Часто реальная цель сделок между родственниками — не столько получить выгоду, сколько перераспределить имущество внутри семьи, например, передать его следующему поколению.
Но если дело не в деньгах, заключать договор купли-продажи — не лучшее решение. Так, если бабушка хочет передать квартиру в собственность внуку, она, в зависимости от ситуации, может заключить с ним договор дарения, ренты или включить его в завещание.
Если внук готов заплатить рыночную цену, можно подписать и договор купли-продажи — ничего предосудительного в этом нет. В отличие от продажи по сильно заниженной стоимости, о чём мы отдельно расскажем ниже.
Но перед заключением такой сделки нужно учесть все подводные камни.
В нашем примере с бабушкой и внуком их может быть несколько:
Если внук женат, после продажи квадратные метры станут совместной собственностью его и супруги. В таком случае при разводе она будет иметь право на половину квартиры.
Если квартира в совместной собственности, необходимо одобрение сделки вторым супругом. То есть письменное согласие на продажу должен дать и дедушка.
Если внук захочет продать купленную квартиру до истечения минимального срока владения, ему придётся заплатить НДФЛ. В случае купли-продажи минимальный срок составляет 5 лет, тогда как при дарении или наследовании — только 3 года.
3. Цена объекта должна быть рыночной
Занижение стоимости сделки — популярный способ оптимизации налогов при продаже квартиры. Если стороны договора — родственники, соблазн вписать в него сумму пониже особенно велик, ведь обычно они полностью доверяют друг другу.
Но такая практика противоречит закону и ответственность за неё предусмотрена вплоть до уголовной. Конечно, это крайний случай: чаще всего нарушителей наказывают штрафом, а также доначисляют им налоги.
Поэтому, если квартиры в вашем районе в среднем стоят 5,5 млн рублей, то не стоит продавать сходное по характеристикам жильё за 1,5−2 млн. Видя подозрительно низкую цену, ФНС вправе провести проверку.
Выявить махинации можно, отследив движение денег на счетах продавца и покупателя или пригласив их на беседу — не все в такой ситуации способны убедительно аргументировать невысокий ценник.
Ещё один повод не занижать цену — наличие у продавца долгов. В будущем сделку по нерыночной цене могут оспорить кредиторы, с точки зрения которых это будет попытка спрятать имущество на фоне вероятного банкротства.
4. Обязательно зарегистрируйте сделку
Из-за высокого доверия друг другу родственники иногда пренебрегают некоторыми формальностями — например, регистрацией перехода права собственности на квартиру в Росреестре.
Но по закону эта процедура является обязательной, и без неё покупатель не сможет подтвердить свои права на объект и будет вынужден судиться, чтобы вернуть деньги или доказать, что продавец сознательно уклонялся от регистрации.
Часто покупатели не задумываются о таких вариантах развития событий, о чём могут пожалеть в будущем, если отношения с родственником-продавцом почему-то испортятся.
5. Сторонами договора не могут быть дети
В соответствии со ст. 28 и 37 ГК РФ, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями — родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками — запрещены. При этом неважно, приобретают дети имущество или отчуждают его.
Иными словами, родителям запрещено продавать квартиру своему несовершеннолетнему ребёнку, как и покупать её у него.
6. Сделки с маткапиталом — под особым контролем
Использование покупателем или продавцом материнского капитала зачастую осложняет заключение договора купли-продажи между близкими родственниками или даже делает это невозможным.
Прямого законодательного запрета на такие сделки не существует, однако Социальный фонд (СФР) и прокуратура внимательно следят за их законностью и могут оспорить при малейшем подозрении.
Сторонами такой сделки не могут быть супруги в действующем браке, то есть муж не имеет права купить у жены квартиру, в которую вложен маткапитал, и наоборот. По закону все члены семьи, включая детей, получают во владение доли в жилье, которое куплено с использованием материнского капитала. То есть и муж, и жена уже являются собственниками квартиры и не могут купить её повторно.
При этом закон не запрещает покупать недвижимость, в которую уже вложен маткапитал, у других близких родственников. Главное, чтобы сделка не была фиктивной.
Неудачей может обернуться и покупка жилья у родственников на выделенные государством деньги. СФР часто не одобряет такие сделки, потому что через них недобросовестные получатели пытаются обналичить маткапитал.
Например, если родители ребёнка решат использовать субсидию для покупки квартиры у его бабушки, такую сделку, скорее всего, не одобрят. Даже если у бабушки другая фамилия, и СФР не заметит ничего подозрительного, позже покупку наверняка проверит и оспорит прокуратура.
Положен ли при сделках родственников налоговый вычет
Налоговые резиденты России имеют право на два вида вычетов при покупке жилья:
- за сам факт покупки — его максимальный размер 260 тыс. рублей;
- за проценты, уплаченные по ипотеке, — до 390 тыс. рублей.
Однако при сделках между родственниками из списка взаимозависимых лиц налоговый вычет получить нельзя. Напомним, в него входят все близкие родственники, кроме бабушек и дедушек.
Это ограничение можно обойти, если речь идёт о ещё не сданной новостройке, купленной по ДДУ. В таком случае родственники могут заключить между собой договор уступки права требования — это позволит покупателю получить вычет.
Нюансы дарения недвижимости родственникам
Подарить недвижимость любому родственнику — и близкому, и дальнему — юридически проще, чем продать. К тому же это гораздо более надёжный вариант: оспорить договор дарения можно, только доказав, что сделка заключена под каким-либо воздействием — принуждением или обманом.
О чём нужно помнить:
1. Даритель обязательно должен быть совершеннолетним и дееспособным. Дарить недвижимость от имени детей и тех, кто не может отвечать за себя, нельзя ни им самим, ни их законным представителям. В случае с договором дарения ребёнок может выступать только одаряемым, причём с согласия родителей.
2. Договор дарения подлежит обязательному удостоверению нотариусом и регистрации в Росреестре.
3. Подаренное имущество является личной собственностью и не подлежит разделу, даже если человек находится в браке.
4. Доходы, полученные по договору дарения, который заключён между членами семьи или другими близкими родственниками, освобождаются от налогов.
Не стоит пытаться замаскировать под дарение сделку по продаже имущества или его передачу в наследство. Если по условиями договора переход права собственности состоится только после смерти дарителя, сделка будет считаться недействительной.
А если кто-то из заинтересованных лиц докажет в суде возмездность дарения, его признают притворным и отменят. При этом даритель получит назад квартиру, а вот возврат денег одаряемому окажется под вопросом, ведь в договоре они вообще не фигурировали.
Дарение в браке
Заключение договора дарения между мужем и женой проблематично. По общему правилу считается, что если супруги приобрели имущество в браке (ст. 34, 35 СК РФ), то продать или подарить его партнёру нельзя, так как это совместная собственность.
Но если это им очень нужно, супруги всё же могут оформить договор дарения.
Для этого необходимо пойти одним из двух путей:
- Предусмотреть иной правовой режим владения объектом в брачном договоре — это самый простой способ, позволяющий решить вопрос во внесудебном порядке.
- Перевести жильё из совместной собственности в общую долевую и затем подарить партнёру свою долю.
Договор пожизненной ренты
По договору ренты пожилой человек передаёт свою квартиру в собственность тому, кто будет регулярно платить ему определённую заранее сумму. А если стороны заключат договор пожизненного содержания с иждивением, то помимо денег или вместо них рентодатель должен будет предоставить получателю всю необходимую помощь, уход и медицинское обслуживание.
Договор пожизненной ренты могут заключить между собой как посторонние люди, так и родственники — например, дядя и племянник, мать и дочь, дедушка и внук. Процедура будет одинаковой во всех случаях.
Но в соответствии со статьёй 89 СК РФ подобный контракт невозможен между супругами, так как они и без того обязаны финансово поддерживать друг друга.
О чём нужно помнить:
1. Обе стороны договора ренты должны быть дееспособными.
2. В договоре обязательно прописываются адрес объекта, размер рентной суммы, периодичность её выплаты, стоимость объекта (в случае постоянной ренты), услуги социальной помощи, которые рентодатель обязуется предоставлять рентополучателю.
3. Договор обязательно должен быть заверен нотариусом и зарегистрирован в Росреестре.
4. Договор ренты считается заключённым с момента регистрации права собственности на жильё, собственником квартиры после этого становится плательщик ренты.
5. Право собственности регистрируется с обременением: получатель ренты остаётся в квартире пожизненно и имеет право пользоваться всеми благами, которые предусмотрены условиями договора. Распоряжаться недвижимостью без его письменного согласия плательщик ренты не может.
Договор мены
Договор мены подписывается при заключении сделки, по которой стороны обмениваются имеющимся у них имуществом. Глава 31 ГК РФ, регулирующая эту процедуру, не устанавливает законодательных ограничений для близких родственников.
Но и здесь есть свои нюансы:
1. Когда в мене участвует общее имущество супругов, требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга на сделку, если муж и жена не установили иной режим владения имуществом, подписав брачный договор.
2. Квартира, полученная одним из супругов по договору мены, при отсутствии брачного договора становится общим имуществом мужа и жены.
3. Если один из собственников квартиры — несовершеннолетний, мену должны будут одобрить органы опеки, поэтому важно, чтобы условия жизни ребёнка в результате сделки не ухудшались. Сам договор при этом подлежит нотариальному заверению. От имени ребёнка будет выступать его законный представитель.
4. При уплате налогов мена приравнивается к купле-продаже, поэтому получить вычет по итогу сделки между близкими родственниками не удастся.
Резюмируем
1. Близкие родственники — это родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры. Родственный статус супругов по закону — вопрос дискуссионный, но в сделках с недвижимостью их можно приравнять к близким родственникам.
2. В Налоговом кодексе есть ещё одна категория — взаимозависимые лица, сделки которых друг с другом также контролируются. К ним относятся дети, включая усыновлённых, родители, супруги, братья, сёстры, включая сводных, опекуны и их подопечные.
3. Налоговый вычет при покупке жилья у близких родственников не предоставляется. Исключение — покупка новостройки у родственника через договор уступки права требования.
4. Сделки между родственниками привлекают внимание налоговых органов и кредиторов, поэтому важно соблюдать все формальности.
— Договор купли-продажи:
- Цена должна быть рыночной, чтобы избежать судебных рисков, штрафов и доначисления налогов.
- Сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре.
- Запрещены сделки с несовершеннолетними.
— Сделки с материнским капиталом:
- Невозможны между супругами.
- Могут быть оспорены, если есть подозрения в фиктивности.
— Дарение недвижимости:
- Проще и надёжнее, чем продажа.
- Доходы от дарения между близкими родственниками не облагаются налогом.
- Дарение между супругами возможно только при переводе имущества в долевую собственность или через брачный договор.
— Договор ренты:
- Возможен между родственниками, кроме супругов.
- Требует нотариального удостоверения и регистрации.
— Договор мены:
- Возможен между родственниками, но требует согласия второго супруга, если имущество совместное.
- Налоги при мене приравниваются к налогам при купле-продаже.
5. Перед сделкой важно обсудить её с заинтересованными родственниками и зафиксировать отсутствие претензий. Избежать споров поможет независимая оценка стоимости недвижимости.
