- Последние изменения в условиях программы семейной ипотеки
- Кто может взять семейную ипотеку
- На каких условиях можно оформить семейную ипотеку
- Что можно купить по программе семейной ипотеки
- Разрешено ли с помощью семейной ипотеки рефинансировать другой жилищный кредит
- Можно ли использовать для первоначального взноса маткапитал
- Какие банки выдают семейную ипотеку
- Почему в семейной ипотеке могут отказать
- Главное о семейной ипотеке
Последние изменения в условиях программы семейной ипотеки
«Семейная ипотека» — это программа жилищного кредитования для российских семей с детьми, которая позволяет им взять льготную ипотеку по сниженной ставке. Разницу между рыночной и льготной ставками кредиторам компенсирует государство.
С 1 октября 2026 года вступают в силу изменения, которые касаются ставки, максимальной суммы кредита и максимального срока субсидирования займа по льготной программе. Теперь они зависят от числа детей и региона проживания семьи. Нововведения делают семейную ипотеку более демографически ориентированной программой, так как наиболее выгодные условия получают многодетные семьи.
Новые правила отражены в «Решении № 25-67381-01850-Р о порядке предоставления субсидии» и распространяются на кредитные договоры, которые будут выданы с 1 октября 2026 года. Ранее оформленные договоры продолжают действовать по старым правилам.
| Семейная ипотека | Условия до 30 сентября 2026 года | Изменения с 1 октября 2026 года |
| Ставка при покупке квартиры | до 6% во всех регионах | для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей: • 12% — в семье один ребёнок; • 10% — двое детей; • 8% — трое детей; • 6% — четверо детей; • 4% — пятеро и более детей для других регионов: • 10% — один ребёнок; • 8% — двое детей; • 6% — трое детей; • 4% — четверо детей; • 2% — пятеро и более детей в семье должен быть хотя бы один ребёнок, не достигший 7 лет на момент заключения кредитного договора; — при появлении нового ребёнка ставка будет снижаться по заявлению заёмщика; — при первоначальном взносе более 50% сразу даётся ставка 6% и действует весь срок кредита вне зависимости от региона; — если заёмщик в течение первого года выплаты кредита снижает остаток долга до 50% стоимости жилья, ставка уменьшается до 6% годовых; — если в семье есть ребёнок-инвалид до 18 лет, ставка сохраняется на прежнем уровне — до 6% годовых; — семья обязана оформить постоянную регистрацию в ипотечном жилье не менее чем на 5 лет после получения права собственности, иначе ставку могут поднять |
| Ставка при строительстве (завершении) ИЖС, при покупке земли с последующим строительством ИЖС, при покупке готового дома у застройщика | до 6% во всех регионах | до 6% во всех регионах вне зависимости от числа детей и места проживания семьи |
| Срок кредита | до 30 лет
программой срок не регламентируется — он зависит от банка |
до 15 лет если заёмщик захочет взять кредит на более длительный срок, по истечении 15 лет ставка будет привязана к ключевой ставке |
| Сумма кредита | Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области: • до 12 млн рублей; другие регионы: • до 6 млн рублей; размер займа может быть увеличен на 30 и 15 млн рублей соответственно, но кредит свыше лимита — по рыночной ставке |
Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области:
• один ребёнок — до 12 млн рублей; • двое детей — до 15 млн рублей; • трое и более детей — до 18 млн рублей в других регионах: • один ребёнок — до 6 млн; • двое детей — до 8 млн; • трое и более детей — до 10 млн рублей |
Программу семейной ипотеки запустили в 2018 году, к концу сентября этого года ею воспользовались более 2 млн семей.
Кто может взять семейную ипотеку
Оформить семейную ипотеку с 1 октября 2026 года могут семьи:
1. Где есть хотя бы один ребёнок в возрасте до 6 лет включительно, то есть пока ему не исполнится 7 лет.
2. С ребёнком-инвалидом любого возраста — до тех пор, пока ему не исполнится 18 лет.
Возраст ребёнка должен соответствовать условиям программы на момент подписания кредитного договора. Семейное положение родителей в условиях не оговорено: получить льготный кредит может и одинокий родитель, и пара, не состоящая в официальном браке.
Семейную ипотеку можно взять повторно, если одновременно соблюдено два условия:
- в семье родился ещё один ребёнок;
- предыдущий кредит, взятый по этой программе, закрыт.
Ранее действовало правило о том, что вновь покупаемое жильё должно быть большей площади, но в 2025 году его отменили.
На каких условиях можно оформить семейную ипотеку
1. Ставка и максимальная сумма кредита
Условия для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей
| Ставка, % | Максимальная сумма кредита, млн рублей | Для каких семей или для какой цели |
| 12 | 12 | c одним ребёнком до 7 лет |
| 10 | 15 | c двумя детьми, где хотя бы одному нет 7 лет |
| 8 | 18 | c тремя детьми, где хотя бы одному нет 7 лет |
| 6 | 18 | c четырьмя детьми, где хотя бы одному нет 7 лет |
| 4 | 18 | c пятью и более детьми, где хотя бы одному нет 7 лет |
| 6 | 12–18 | cемья с ребёнком-инвалидом до 18 лет; если в семье больше четырёх детей, ставку могут ещё снизить |
| 6 | 12–18 | если цель кредитования: • строительство частного дома или его завершение; • покупка земли с последующим строительством ИЖС; • покупка готового частного дома у застройщика — юрлица или ИП |
| 6 | — | если при покупке жилья первоначальный взнос составил более 50% его стоимости; правило действует для всех семей, в которых есть хотя бы один ребёнок;
ставку уменьшат до 6%, если заёмщик в первый год обслуживания кредита снизит остаток долга до 50% стоимости жилья |
Условия для всех регионов РФ, за исключением столичных
| Ставка, % | Максимальная сумма кредита, млн рублей | Для каких семей или для какой цели |
| 10 | 6 | с одним ребёнком до 7 лет |
| 8 | 8 | с двумя детьми, где хотя бы одному нет 7 лет |
| 6 | 10 | с тремя детьми, где хотя бы одному нет 7 лет |
| 4 | 10 | с четырьмя детьми, где хотя бы одному нет 7 лет |
| 2 | 10 | с пятью и более детьми, где хотя бы одному нет 7 лет |
| 6 | 6–10 | семья с ребёнком-инвалидом до 18 лет; если в семье больше трёх детей, ставку могут снизить ещё |
| 6 | 6–10 | если цель кредитования: • строительство частного дома или его завершение; • покупка земли с последующим строительством ИЖС; • покупка готового частного дома у застройщика — юрлица или ИП |
| 6 | — | если при покупке жилья первоначальный взнос составил более 50% его стоимости; правило действует для всех семей, в которых есть хотя бы один ребёнок;
ставку уменьшат до 6%, если заёмщик в первый год обслуживания кредита снизит остаток долга до 50% стоимости жилья |
При рождении (усыновлении) следующего ребёнка ставка будет снижаться по заявлению заёмщика.
2. Первоначальный взнос — от 20%, можно использовать маткапитал.
3. Заёмщик — гражданин РФ, дети тоже должны быть гражданами России. Второй супруг выступает созаёмщиком по договору — правило действует с февраля 2026 года.
4. Максимальный срок семейной ипотеки — 15 лет (с 1 октября 2026 года). Если заёмщик желает взять кредит на более длительный срок, далее будет применяться ставка, привязанная к ключевой ставке.
Заёмщик, получивший семейную ипотеку, должен:
- оставаться собственником жилья, купленного с её помощью, до полного погашения кредита;
- оформить постоянную регистрацию в ипотечном жилье в течение 9 месяцев с момента получения права собственности; регистрация должна действовать не менее 5 лет, заёмщику следует регулярно подтверждать её наличие.
После оформления семейной ипотеки ставку могут повысить, если заёмщик:
- одновременно оформил второй кредит с господдержкой — ставку поднимут по формуле «ключевая ставка + 2 п. п.»;
- не сделал постоянную регистрацию в залоговом жилье или не подтвердил её вовремя — ставку поднимут по формуле «ключевая ставка + 2 п. п.»;
- отказался от страхования жизни и здоровья — рост не более чем на 1 п. п.;
- отказался от страхования недвижимости — рост не более чем на 1 п. п.
Что можно купить по программе семейной ипотеки
1. Семьи с ребёнком до 6 лет включительно или ребёнком-инвалидом до 18 лет могут приобрести:
- квартиру у застройщика в готовом или строящемся доме, в том числе в таунхаусе, — по договору долевого участия (ДДУ) или договору купли-продажи;
- строящийся частный дом по ДДУ у застройщика в границах малоэтажных жилых комплексов;
- готовый дом с земельным участком от застройщика по договору купли-продажи;
- вторичное жильё в регионах, где, по данным ЕИСЖС, нет строящихся многоквартирных домов, — но только если в семье есть ребёнок-инвалид;
- деньги можно направить на строительство частного дома на имеющемся или приобретаемом земельном участке.
2. Семьи с ребёнком до 6 лет включительно также могут приобрести:
- квартиру на вторичном рынке в городах, где ведётся строительство не более двух домов; правило не распространяется на Москву и Санкт-Петербург, а также на города, входящие в состав Московской и Ленинградской областей.
Количество возводимых домов оценивается на основании проектных деклараций в ЕИСЖС (без учёта проблемных домов — недостроев) по состоянию:
— на 1 января предыдущего года, если кредитный договор планируют заключить в I полугодии;
— на 1 июля, если кредитный договор планируют заключить во II полугодии.
Родители усыновлённых детей, подпадающие под эти условия, тоже могут получить льготный кредит.
Строительство индивидуального дома по семейной ипотеке доступно любой категории заёмщиков по всей территории России, но только по официальному договору подряда с юрлицом или ИП в рамках Федерального закона № 214-ФЗ или договора подряда с обязательным использованием эскроу-счёта.
Хозяйственный способ строительства, то есть самостоятельное возведение дома, в программу не включён.
Таким образом, жильё по программе «Семейная ипотека» в основном можно купить только у застройщика — по ДДУ или договору купли-продажи.
В число юрлиц, у которых заёмщики могут приобретать недвижимость по семейной ипотеке, также включены управляющие компании закрытых паевых фондов (ЗПИФ), Фонд развития территорий, Фонд реновации жилой застройки (Москва).
По договору уступки права требования оформить семейную ипотеку для покупки жилья нельзя.
Разрешено ли с помощью семейной ипотеки рефинансировать другой жилищный кредит
Да, разрешено, но только семьям с ребёнком до 6 лет или ребёнком-инвалидом младше 18 лет и при условии, что предыдущая ипотека взята на покупку жилья от застройщика: юрлица, ИП или фонда. Эти категории заёмщиков также могут рефинансировать кредит, ранее уже оформленный по семейной ипотеке, за счёт повторного займа.
Кредит на строительство частного дома рефинансировать вправе семьи с ребёнком-инвалидом, но только если в договоре подряда предусмотрены расчёты через эскроу-счёт.
С февраля 2026 года упрощена процедура рефинансирования комбинированной ипотеки, когда часть кредита была выдана по льготной ставке, а часть — по рыночной. Банки обязаны предоставлять заёмщикам информацию об остатках по обоим видам кредита. При рефинансировании ставка на льготную часть кредита сохраняется неизменной, а размер ставки на рыночную часть зависит от актуальных условий банка. Количество рефинансирований комбинированной семейной ипотеки не ограничено.
Можно ли использовать для первоначального взноса маткапитал
Да. Программа предусматривает уплату первоначального взноса средствами материнского капитала. Также некоторые банки позволяют использовать материнский капитал для досрочного погашения кредита.
Кроме того, семьи могут получить от государства до 450 тыс. рублей на погашение займа. При этом цели ипотечного кредита должны соответствовать условиям программы.
Какие банки выдают семейную ипотеку
Сейчас в программе участвует 65 банков:
- Сбербанк,
- ВТБ,
- Альфа-банк,
- банк ПСБ,
- банк «Дом.РФ»
- Совкомбанк,
- Абсолют-банк
- и другие.
С полным списком можно ознакомиться на сайте оператора программы — АО «Дом.РФ».
Почему в семейной ипотеке могут отказать
У банков-участников программы нет обязанности выдать ипотеку заявителю, поэтому в кредите могут отказать.
Наиболее частые причины отказа в семейной ипотеке
| Причина отказа в семейной ипотеке | Что делать |
| Заёмщик не соответствует условиям программы | представить дополнительные документы, подтверждающие право на семейную ипотеку |
| Выдача кредитов по программе приостановлена банком | дождаться, когда банку выделят новый лимит, или сменить кредитную организацию |
| Высокая долговая нагрузка | • закрыть предыдущие кредиты, в том числе кредитные карты;
• повысить доход; • привлечь ещё одного созаёмщика (кроме супруга) или поручителя |
| Недостаточный размер дохода | • повысить доход;
• уменьшить запрашиваемую сумму кредита |
Также кредитные организации могут вносить уточнения в условия программы: дополнительно снижать ставку при покупке новостройки у партнёра-застройщика, увеличивать размер первоначального взноса, если заёмщик не является зарплатным клиентом, и тому подобное.
Главное о семейной ипотеке
— Что такое семейная ипотека?
— «Семейная ипотека» — это программа жилищного кредитования для российских семей с детьми, которая позволяет взять льготную ипотеку по сниженной ставке 2–12% годовых.
— Кому дают семейную ипотеку?
— Семьям, в которых есть хотя бы один ребёнок в возрасте до 6 лет включительно, и семьям с ребёнком-инвалидом до 18 лет. Родители усыновлённых детей, отвечающие условиям программы, тоже вправе получить льготный кредит.
Заёмщик и его дети должны быть гражданами России, а супруги — созаёмщиками по кредиту (с февраля 2026 года).
— На каких условиях дают семейную ипотеку?
— Ставка по России, за исключением столичных регионов, составляет 2–10% в зависимости от числа детей: например, семье с пятью и более детьми кредит одобрят по ставке 2%, а с одним ребёнком — под 10% годовых. В Москве, Санкт-Петербурге, Подмосковье и Ленобласти ставки выше на 2 п. п. и составляют 4–12% годовых.
На строительство ИЖС, покупку земли с дальнейшим строительством и приобретение частного дома от застройщика юрлица или ИП действует единая ставка 6% вне зависимости от региона.
Первоначальный взнос — минимум 20%, можно использовать маткапитал. Максимальная сумма кредита теперь также зависит от региона и числа детей в семье. В столицах её лимит 12–18 млн рублей, в других регионах — 6–10 млн рублей.
Максимальный срок кредита с 1 октября 2026 года — 15 лет, ипотека на более длительный срок привязывается к ключевой ставке.
— Что можно купить по программе семейной ипотеки?
— В основном по семейной ипотеке можно купить жильё от застройщика. Но программа действует и на вторичном рынке в городах, где строится не более двух новых домов. При строительстве частного дома по семейной ипотеке необходимо использовать эскроу-счёт. Построить дом самостоятельно по условиям программы нельзя.
— Хотим купить квартиру, но дом уже сдан. Застройщик предлагает приобрести её по договору купли-продажи. Сможем ли мы взять семейную ипотеку на такое жильё?
— Да, сможете. Условия программы позволяют купить квартиру у первого собственника (застройщика), в том числе по ДКП.
— Когда изменились условия семейной ипотеки?
— Последние изменения вступят в силу с 1 октября 2026 года. Новые правила в наибольшей степени поддерживают многодетные семьи, предоставляя им самые выгодные условия, а также семьи, которые хотят обзавестись частным домом.
Фото: creator12, Irina Borsuchenko, SibRapid / Shutterstock / Fotodom
