«Современный офис — место столкновения идей»
— Почему вы переехали, поменяли классический высококлассный бизнес-центр на гибкий офис с открытым пространством?
— Мы уже давно выросли из того офиса, в котором находились 12 лет, мы работаем по-другому. Нам хотелось, чтобы наш офис был ближе к тому формату, который мы предлагаем нашим клиентам.
В нашем понимании офис — это не место, куда люди приходят, чтобы написать пару писем, ответить на звонки и попить кофе. Это место для коллективной работы, где происходит столкновение идей. Новые идеи не возникнут, если человек будет сидеть дома или в кафе один.
У нас нет закрепленных рабочих мест. Мы считаем, что наш офис сегодня дает возможность работать из разных типов пространств. И это классно.
— Как вы считаете, такие гибкие офисы, как ваш, все-таки победят или просто подвинут традиционные офисы?
— Думаю, это зависит от того, о ком мы сейчас говорим. Сегодня гибкие офисы — это незначительная доля всего рынка Москвы — 1–2%. Вряд ли вы найдете города, где их доля приближается к двузначным величинам.
Но это не значит, что люди не стремятся к такому типу офисов. Сегодня мы видим, что значительная доля спроса в новых сделках приходится именно на гибкие пространства.
Найдите подходящий гибкий офис на Циан — в разделе «Коворкинг». Здесь можно отсортировать предложения гибких офисов по стоимости, количеству рабочих мест, сервисам, включенным в аренду, посмотреть фотографии и прочитать подробное описание рабочих мест.
Компании, которые быстрее всего меняются и занимают значительную долю рынка, смотрят на гибкие офисные пространства, потому что они позволяют экспериментировать, быстро решать задачи.
— Какие это компании?
— В первую очередь те, кто работает в сервисной индустрии. Традиционный и, казалось бы, неповоротливый банковский бизнес тоже стремится к гибкому офису. Посмотрите, как быстро меняются Сбер, Альфа-банк, ВТБ и другие наши крупнейшие банковские институты. Они определяют тональность.
Знаковая сделка прошлого года, над которой мы работали как раз во время турбулентности, — это сделка с Группой «Тинькофф», крупнейшая аренда офисных площадей за всю историю коммерческой недвижимости — 78 тыс. кв. м в проекте AFI Development (штаб-квартира, которая сейчас строится в Москве для банковской группы «Тинькофф». — Прим. ред). Это определяет контекст, в котором другие игроки банковского и смежных секторов видят необходимость изменения своих пространств.
«Мы профессиональные оптимисты»
— В начале пандемии у большинства участников рынка были очень пессимистичные ожидания: ставки рухнут, офисы и торговые центры опустеют. Оправдались ли они?
— Замечательный вопрос. Наверное, в нашей российской натуре заложен изначальный пессимизм. Хотя вы говорите с людьми из сферы коммерческой недвижимости, а мы профессиональные оптимисты (смеется). Мы идем вразрез с общей тенденцией.
Задолго до пандемии мы были готовы к такой работе и помогали нашим клиентам организовываться так, чтобы их офисы были похожи на коворкинги. Мы давно уже жили в парадигме, что офисы будут меняться, и не переставали объяснять, что не видим никаких признаков того, что наступит катастрофа и офисы будут не нужны. Но это вовсе не значит, что офисы как рабочие помещения уйдут в прошлое.
Весь 2020 год мы работали с нашими клиентами, чтобы помочь им быстрее пройти через эту трансформацию своих пространств. Мы показывали лучшие практики — например, как в Китае решали такие вопросы, поскольку они с этим столкнулись раньше. Здесь наша роль как глобального игрока была важна.
Конечно, были те бизнесы, кто понес потери, кому пришлось тяжело из-за ухода на изоляцию.
— Например? Кто проиграл от пандемии?
— Традиционные офисные компании были не готовы к автономной работе. Они стали жертвами пандемии, не смогли встроиться в новую экономику, в гибридный формат работы. Но таких меньшинство.
Сейчас мы видим, что рынок сбалансирован, нет большого количества строящихся офисных центров, как это было в 2014 году. В России экономическая ситуация последних пяти лет не способствовала запуску спекулятивных проектов: деньги (банковское финансирование. — Прим. ред.) были слишком дорогими для коммерческих проектов, да и остаются дорогими и сейчас.
У нас в Москве большой и разносторонний офисный рынок, и пандемия его не убила. Взять хотя бы «Москву-Сити». Хороший пример того, как кластер высокой плотности размещения сотрудников оказался в тренде, дал решения, которые нужны были компаниям в этот момент. «Москва-Сити» достаточно обезличена — ты не можешь там создать какую-то аутентичность, но ты можешь очень быстро решить задачу сегодняшнего дня. Готовность «Сити» адаптироваться под нужды новых компаний привела к тому, что там практически не осталось вакантных мест.
— Как оцениваете рынок общепита во время пандемии?
— Сегмент общественного питания был самым пострадавшим в пандемию. Все ограничения привели к тому, что фиксированные расходы даже близко не покрывались доходами. Только гибкие и хорошо организованные предприниматели, у которых была подушка безопасности, смогли пройти через этот кризис без потерь. Другим пришлось существенно менять свои форматы.
Всегда, когда ситуация в экономике плохая и люди не тратят деньги, общепит чувствует себя очень напряженно. Сейчас, думаю, получится нагнать все отставания 2020 года. Ситуация выправляется.
— По итогу сколько кафе и ресторанов ушло с улиц Москвы во время пандемии?
— Операторы общественного питания по-прежнему занимают наибольшую долю в структуре арендаторов по сегментам. Доля кафе и ресторанов на основных торговых улицах в центре Москвы за период пандемии сократилась незначительно: с 40,2% в конце 2019 года до 37,5% в III квартале 2021-го.
Безусловно, операторам было очень тяжело. Когда объект закрыт, все равно нужно платить налоги. Такой дисбаланс создал большое беспокойство, но в то же время пандемия помогает отделить зерна от плевел. Профессиональные ТЦ сегодня до сих пор достаточно редкая птица.
Однако в сегменте, где раньше было достаточно построить объект и дальше уже не беспокоиться о том, как он работает, как он управляется, сегодня уже совсем другая ситуация — успешными будут объекты, которые инвестируют в реконцепции, переосмысление пространства и его функций, предлагаемых потребителю. Также нужно внимательнее относиться к выбору локации для нового объекта.
Мы считаем, что Москву нельзя анализировать в традиционных рамках административных округов или районов. Москва — большая деревня. И цифры это подтверждают. В рамках нашей концепции метрокоммун мы смотрим на то, как плотность вокруг центров притяжения ключевых локаций — станций метро, пересадочных узлов — меняется с пандемией, где есть возможности для девелоперов и операторов. Полученные закономерности мы визуализируем при помощи специальных тепловых карт. Такой анализ дает, с нашей точки зрения, другие результаты: более точные, взвешенные.
— Мы видим повышение ставки ЦБ, цен на строительные материалы, ждем роста инфляции. Стоит ли компаниям приобретать или снимать офисы?
— Давать прогнозы в России — дело неблагодарное. Высока частота изменений и влияния внешних факторов, которые могут обнулить твой прогноз.
Но мы думаем, что у нас нет переизбытка предложения, который может быть риском для коммерческой недвижимости. Сейчас, с нашей точки зрения, хорошее время для инвестиций в строящиеся объекты.
Мы полагаем, что рынок не будет поспевать за тем спросом на новые офисные продукты, который мы увидим.
— Большое количество сделок на офисном рынке — это built-to-suit. Почему компании продолжают заказывать строительство, чего им не хватает?
— Москва — это рынок предложения. И спрос встраивает себя в то предложение, которое существует. BTS — это как раз ответ рынка на невозможность реализовать задачи спроса. Если бы компании могли найти подходящее для них решение на офисном рынке, они вряд ли уходили бы в долгосрочное планирование, которое неизбежно в проекте BTS.
Built-to-suit помогает создать уникальную атмосферу, которая наилучшим образом передает культуру компании, позволяет ей получить полностью аутентичное пространство, которое сложно обустроить, если ты просто арендуешь готовый офис.
«Новая математика пространства»
— Постепенно офис перестает быть просто местом, куда приходят ровно в 9 утра, и становится креативным центром, где встречается команда. Как дальше будут развиваться офисы?
— Прогнозы делать еще рано. У нас установка такая: мы хотим создать пространство, которое даст максимальный результат для команды. А его возможно добиться за счет совместной работы в офисе. Если для максимального результата необходима возможность гибридной работы, мы ее предоставляем.
Игроки в каждой индустрии нащупывают свой баланс между работой в офисе и дома. Есть клиенты, которые убирают столы, оставляя только пространство для переговоров, потому что они считают, что офис должен быть эксклюзивным местом, куда приходят только чтобы провести встречу.
Думаю, те, кто экспериментирует больше, быстрее придут к оптимальному решению. Но в данном случае полный отказ от рабочих мест, как и обязательное присутствие всех сотрудников в офисе, не будут правильным выбором в текущих условиях. Это две крайности.
Мы полагаем, что в офисах будет пять–шесть разных зон и корневая локация, где будет происходить основное взаимодействие. Также могут быть и другие пространства. Так, Альфа-банк на летнее время открыл для своих сотрудников гибкие коворкинги в Сочи, дав людям возможность получить доступ ко всем корпоративным сервисам в локациях, которые более комфортны для их семей.
— А из традиционного офиса можно сделать гибкий?
— Большинство гибких офисов как раз появляется на базе традиционных. Не нужно менять колонны, освещение и двери, чтобы у тебя появился гибкий офис. Надо переосмыслить организацию пространства внутри, чтобы у сотрудников был выбор.
Здесь уместно сравнение с владельцем квартиры. Он может сдавать жилплощадь внаем, а может перестроить здание и превратить его в гостиницу. Но это требует совершенно другого подхода и другого взгляда на то, каких услуг постояльцы ожидают от пространства, которое ты предоставляешь.
Надо понимать: люди не метры арендуют, а атмосферу. Атмосфера складывается из разных элементов, включая кофе, который вам предлагают, ощущение, с какой легкостью вы в офис попадаете, чувствуете ли вы себя как дома.
Многие думали, что без столов, фикусов и фотографий близких офис станет менее домашним. Мы так не считаем.
Традиционные офисы не предполагали возможности гибридной работы с полным погружением в нее. Те, кто работал не в офисе, были слабо знакомы с происходящим внутри компании. Мы построили наш новый офис так, чтобы гибридность была в приоритете (например, все экраны позволяют подключать внешних участников встреч). Это ключевое отличие. Это совершенно новая математика реализации пространств, и уже сейчас мы видим, что она очень эффективна.
