Сегодня Новорязанская трасса не относится к числу лидирующих направлений загородной недвижимости. Однако еще в 90-е гг. прошлого века она не уступала по популярности престижным западным шоссе, прежде всего благодаря расположенным здесь стародачным местам — Малаховке, Быково, Ильинскому, Кратово. Развитие Новорязанки сдерживает соседство с демократичными московскими районами юго-востока столицы и плотный автомобильный трафик. Зато цены здесь весьма привлекательные.
Ограниченно доступно
Белый Берег
Новорязанская трасса — одна из самых старых и протяженных автодорог страны. Она начинается на пересечении Волгоградского проспекта с МКАД, минуя Подмосковье, проходит через Рязань, Пензу, Тольятти, Уфу до Челябинска.
Рынок загородной недвижимости этого направления обладает несколькими характерными особенностями. В частности, вдоль трассы расположено немало крупных промышленных городов: Люберцы, Жуковский, Раменское, Томилино, и это сказывается как на развитии коттеджного строительства, так и на автомобильном трафике. «Транспортная ситуация пока не изменилась к лучшему. Здесь традиционные пробки в районе МКАД, Жулебино — Люберец и от Бронниц до Коломны, большая протяженность движения по населенным пунктам с ограничением скорости, высокая плотность участков со светофорным регулированием, сужение с шести до двух полос движения в районе 10 км от МКАД», — констатирует Олег Кожевников, директор по маркетингу компании GOODWOOD. Сложный автомобильный трафик — одна из основных причин того, что загородное строительство на этом направлении развивается слабо.
Белый Берег
Еще один фактор, сдерживающий коттеджное строительство, называет заместитель генерального директора компании Vesco Consulting Татьяна Алексеева. По ее словам, имеет значение недостаточно развитая инфраструктурная составляющая трассы. Действительно, крупные развлекательные и торговые центры в основном расположены в черте городов или неподалеку от них. Так, рядом с Бронницами построена конноспортивная база «Слободино», недалеко от деревни Чулково — горнолыжный центр «Чулковские Альпы» и современный автодром, где проходят гонки «Формула-Русь». ТЦ «МЕГА», «ИКЕА», «Ашан» расположены в Белой Даче, а в Люберцах и поселке Томилино работает ТЦ «Метро». Поэтому необходимо создавать инфраструктуру в рамках коттеджных проектов, а это большие расходы для девелоперов.
В планах по модернизации шоссе — строительство платной скоростной трассы Москва — Ногинск, дублеров, благодаря которым уменьшится транспортный поток, а также нескольких крупных развязок.
Девять из десяти — участки без подряда
По мнению Ильи Сапунова, генерального директора компании «Красивая земля», после кризиса Новорязанское направление, как и большинство трасс, где расположены недорогие объекты, получило существенный импульс для развития. Однако здесь реализуют в основном проекты с участками без подряда, их число с начала кризиса выросло примерно втрое. Сегодня, по данным компании Vesco, в общем объеме предложения на Новорязанском шоссе поселки с участками без подряда составляют около 89%. Во многих проектах строительство находится уже на завершающей стадии, и люди заселяются в дома. В тех поселках, где активно шли работы по девелопменту, цены с начала кризиса выросли примерно на 25–40%, а некоторые участки подорожали на 100%.По информации компании «ИНКОМ-Недвижимость», на Новорязанском шоссе в продаже около 15% проектов от общего объема рынка. Данное направление имеет практически равноценный предложению уровень спроса — 12% от общей доли на загородном рынке Подмосковья.
Если рассматривать вторичку, то, согласно базе «ИНКОМ-Недвижимость», на Новорязанском направлении выставлено на продажу около 330 объектов стоимостью от 0,5 млн руб. (земельный участок 8 соток в Натальино, 55 км от Москвы) до 84 млн руб. (готовый меблированный дом площадью 484 кв. м на 27 сотках с центральными коммуникациями, расположенный в поселке Ильинский, 18 км от Москвы).Около половины представленных на вторичном рынке объектов составляют земельные участки, а также здесь предлагают всего два таунхауса, остальные — коттеджи.
В пределах Малого московского кольца (ММК; 30 км от МКАД) расположено 180 вторичных объектов, 132 объекта — в зоне от ММК до второй бетонки (70 км от МКАД). На расстоянии более 70 км, то есть в районе дальних дач, предлагают всего 25 объектов.
Цена — это преимущество
Белый Берег
Загородная недвижимость на Новорязанском направлении — одна из самых доступных в Московской области. По оценке И. Сапунова, земля здесь стоит дешевле примерно на 5–7%, чем на соседних Каширском и Симферопольском шоссе, на 5–10%, чем на Дмитровском, и на 10–20%, чем на Киевском.
Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив», приводит такие цифры: средняя цена участка площадью 13 соток на Новорязанке на расстоянии до 30 км от МКАД в неорганизованном поселке составляет 3,9 млн руб. Средняя стоимость домовладения (земельный надел 13,5 соток и дом площадью 200 кв. м) здесь же — 8,2 млн руб.
По данным корпорации «Лидер», сотка земли по Новорязанскому шоссе в пределах 30 км от МКАД стоит от 110 тыс. руб., на расстоянии 30–60 км от МКАД — 40–120 тыс. руб., а далее 60 км от МКАД — до 65 тыс. руб.
Девелоперы и их проекты
Большая часть проектов на Новорязанской трассе относится к экономклассу и расположена в 60-километровой зоне от МКАД. Наиболее привлекательна территория 15 км от МКАД и далее, особенно в районе Мещерских лесов, где сосредоточено множество природных озер. Для более дорогих проектов — бизнес- или элитсегмент — застройщики выбирают участки в стародачных местах или на берегу водоемов.Эксперты выделяют трех крупных девелоперов направления, чьи объекты в совокупности занимают более 80% рынка. Значительные земельные территории в активе у УК «Финансы и недвижимость». Компания реализует 30 дачных поселков в дальней зоне (более 50 км от МКАД) на землях сельхозназначения; цена сотки — от 10 до 74 тыс. руб. Надо отметить, что в стоимость участков без подряда девелопер обычно не включает расходы на подведение коммуникаций. Все расходы на обустройство поселка, в том числе ограждение его по периметру, прокладку дорог, подведение коммуникаций к границе участка, оплачивают отдельно. В недорогих проектах вообще не запланировано никакой, даже минимальной инфраструктуры и коммуникаций — все оставлено на усмотрение жителей. Однако предложения пользуются спросом благодаря невысокой цене.
Белый Берег
Компания «Земли Московии» имеет в активе шесть поселков с участками как с подрядом, так и без него на удалении 35–80 км. Компания «Красивая земля» реализует на Новорязанском шоссе два проекта без подряда. «Поселок Сосновный Бор на 14-м км от МКАД стал для нас первым проектом повышенной комфортности — до этого на розничном рынке участков без подряда «Красивая земля» была представлена только поселками экономкласса», — отмечает И. Сапунов. Сосновый Бор занимает территорию 9,7 га и рассчитан на строительство 101 дома. В поселке предусмотрен полный пакет коммуникаций: электроэнергия (7 кВт), газ, водопровод и центральная канализация. Стоимость наделов — от 182 тыс. руб./сот.
В 38 км от МКАД реализуют проект «Великие озера». Территория 126 га размежевана на 651 участок без подряда площадью от 6 до 15 соток. Здесь предусмотрено подведение газа и электричества, строительство внутрипоселковых дорог, оборудование пляжа на берегу озера, создание двух детских площадок и спортивной зоны с современным покрытием для игры в футбол, волейбол, баскетбол. Стоимость сотки — от 38 тыс. руб. Компания «ТрансРегионИнвест» также работает над проектами «Ромашково» на 45-м км и «Калинка» в 52 км от МКАД.
Стоимость земли на Новорязанском направлении | |
Удаленность от МКАД, км | Цена за сотку, тыс. руб. |
20 | 180–300 |
40 | 45–110 |
60–80 | 10–50 |
По данным Vesco Consulting
Новинки и лидеры
Белый Берег
Один из новых поселков по Новорязанскому направлению реализует компания SKM-group в партнерстве с «МИЭЛЬ». Малаховское Озеро расположено на расстоянии 14 км от МКАД по Новорязанскому шоссе в стародачном месте. На берегу водоема на территории 21 га строят 242 домовладения (среди них — индивидуальные коттеджи от 200 до 495 кв. м на участках 5,5–26 соток, таунхаусы по 216 кв. м на 2–3 сотках и квадрохаусы по 159 кв. м на 1–1,5 сотках). Под инфраструктуру отдано около 4 га. На территории поселка запланированы детский сад, торговые центры (продуктовый и торгово-развлекательный), несколько ресторанов (в том числе Макдоналдс), автомойка и шиномонтаж, отделение банка, гостевая парковка, административное здание. Срок ввода в эксплуатацию — I квартал 2012 г.
Белый Берег
Среди реализованных проектов эксперты отметили Белый Берег в 16 км от МКАД. Особое внимание в поселке было уделено инфраструктурному комплексу: возведен ресторанно-гостиничный центр (ресторан с банкетным залом, кафе-бар, отель, сауны с бассейном), разбит парк на 3,5 га с детскими и спортивными площадками, устроен пруд с декоративными рыбками, оборудован магазин, есть даже детское дошкольное образовательное учреждение.
Наиболее успешными по уровню продаж названы поселки Зеленая Опушка (75 тыс. руб./сот.), Авиатор (готовые дома от 107 кв. м на 10 сотках с коммуникациями при бюджете от 3,9 млн руб.), Березовая Опушка (минимальная цена участка без подряда — 2,4 млн руб. за 12,6 сотки).
МНЕНИЕ
Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер»:— Новорязанская трасса лидирует в Подмосковье по объему предложения коттеджей в ценовой категории до 10 млн руб. При таком бюджете на данном направлении можно приобрести готовый дом с подключенными коммуникациями, в комфортной доступности от городской инфраструктуры (по соседству с городами Жуковский или Раменское).
