Новые власти сделали ряд заявлений о планах борьбы с пробками, среди которых — намерение ограничить движение большегрузных автомобилей в городе, а также планы запрета строительства складов вдоль дорог в пределах Большого бетонного кольца Подмосковья. Окончательных решений по данным вопросам пока не принято, однако ведущие игроки уже готовятся к всплеску спроса. Впрочем, на рынке уже и без помощи властей сложились благодатные предпосылки для роста в 2011–2012 гг.

 

 

 

 

 

Стоит отметить, что к тому моменту, как власти задумались об эвакуации складов из города, этот сегмент недвижимости в Москве уже оправился после кризиса. По словам Дмитрия Астреина, заместителя директора департамента индустриальной недвижимости S. A. Ricci/King Sturge, сегодня на рынке уже в полной мере присутствует отложенный спрос на качественные складские площади.

 

«Практически не возводятся крупные терминалы, завершается лишь строительство начатых ранее. Низкая активность девелоперов обусловлена высокими ставками по кредитам и длительным согласованием технической документации. На фоне низкого уровня предложений качественных складских площадей класса А наблюдается рост ставки triple net в диапазоне от 120–140 долл./кв. м/год», — говорит эксперт.

 

Начиная со II полугодия 2010 г. отмечается значительное увеличение спроса. По выражению Д. Астреина, с этого времени видна «динамика изменения рынка собственников и арендаторов в сторону собственников». Больше всего не хватает качественных предложений класса А, но также отмечается достаточно серьезное увеличение спроса в сегменте дешевых, среднего и низкого качества складов в непосредственной близости от МКАД.

 

По данным Knight Frank, в 2010 г. объем введенных складских площадей в Московском регионе составил около 380 тыс. кв. м — это самый низкий показатель с 2003 г. Среди крупнейших проектов, сданных в прошлом году, можно отметить следующие.

 

Новые корпуса складского комплекса «ПНК-Чехов» (здания 3–5 совокупной площадью более 160 тыс. кв. м, Симферопольское ш., 49 км от МКАД).

 

Логистический парк «Крекшино», здание 2В (45,8 тыс. кв. м, между Минским и Киевским шоссе, 24 км от МКАД).

 

«Технопарк Купавна» (34 тыс. кв. м, Горьковское ш., 17 км от МКАД).

 

Что касается активности поглощения складских площадей, то в 2010 г. она достигла рекордного значения за весь посткризисный период: объем заключенных сделок аренды и покупки в Московском регионе ориентировочно составил почти 850 тыс. кв. м. Наиболее продуктивным оказался IV квартал 2010 г., когда было поглощено по предварительным подсчетам около 350 тыс. кв. м.

 

Поскольку в 2010 г. прирост предложения оказался значительно ниже объема поглощенных площадей, уровень вакантных помещений на московском рынке снизился с 13,6% в конце 2009 г. до 7–8% в середине IV квартала 2010 г. (для складов класса А). Арендные ставки, сохранявшие стабильность в I полугодии 2010 г. (в классе А в среднем 110 долл./кв. м/год), в IV квартале продемонстрировали уверенный рост. В отдельных проектах класса появились предложения площадей по ставке 125–130 долл.

 

Как считает директор ЗАО «Инвестиционный траст» Александр Остапишин, наличие большого количества игроков и финансовые проблемы, с которыми столкнулись многие из них в период кризиса, имели серьезные негативные последствия для всего рынка. «Прежде всего это выразилось в катастрофическом падении арендных ставок ввиду огромного предложения складских площадей по демпинговым ставкам в период второй половины 2009-го и практически большей части 2010 г. Однако начиная с IV квартала 2010 г. рынок демонстрирует существенное оживление и значительную положительную корректировку арендных ставок. Демпинговые предложения практически полностью исчезли, а спрос со стороны розницы и логистических операторов продолжает стабильно расти», — говорит эксперт.

 

 

 

Как видим, и без отчетливой политической конъюнктуры рынок складской недвижимости начал наращивать обороты. Новая политика властей должна только подхлестнуть растущий спрос. Впрочем, пока игроки плохо представляют, во что в конечном итоге выльется инициатива властей. «Очень многое будет зависеть от конкретных формулировок в законе. Очевидно, что тотальный запрет невозможен и в любом случае будут исключения. При этом любые ограничения, скорее всего, приведут к увеличению спроса и росту цен на складскую недвижимость в ближайшем Подмосковье, так как подобные шаги прежде всего затронут компании, ориентированные на столичный рынок, и близость к городу для них станет решающим фактором. Более того, в настоящее время стоимость аренды равнозначных складских площадей в Москве и области существенно разнится, и это, несомненно, станет дополнительной причиной роста цен в Московском регионе», — рассуждает А. Остапишин.

 

Если запрет вступит в силу, то арендаторы попавших под сокращение терминалов начнут активно искать новые площади, что должно будет подстегнуть девелоперов. Как считает Константин Фомиченко, заместитель директора отдела складской недвижимости Knight Frank, в первую очередь окажутся востребованы площадки среднего уровня качества.

 

«Пока решение по вопросу ограничения въезда большегрузного транспорта в Москву не принято, власти взяли паузу для тщательной проработки этого вопроса. Но если действительно это произойдет, скажем, с 2012 г., то в 2011-м можно ожидать всплеска спроса на склады класса В и С в Московской области на небольшом расстоянии от МКАД со стороны компаний, арендующих сегодня помещения на складских и производственных базах внутри столицы», — делится своим мнением эксперт.

 

«Запрет московских властей повлечет за собой большой отток арендаторов со складов в черте города в ближайшие районы за МКАД. Это приведет к тотальному спросу на площади всех уровней по всем направлениям и подогреет интерес девелоперов к строительству новых складских проектов, как коммерческих, так и по схеме build to suit. И на сегодняшний день такая тенденция уже наблюдается», — предполагает Д. Астреин.

 

 

 

Впрочем, есть и более сдержанные оценки. Бытует также мнение, что рынок развивается по своим законам, мало зависящим от подобных запретов. Наметившаяся новая политика правительства Москвы и рост спроса на склады никак между собой не связаны и просто случайно совпали по времени.

 

«Если этот запрет и повлияет на рынок, то несущественно, и стимулом для девелоперов складской недвижимости это не станет. Другое дело, что, преодолев последствия кризиса, многие компании начинают набирать обороты и активно развиваться, генерируя тем самым спрос на рынке. Например, увеличилось предложение в сегменте индустриальных парков, в которых к продаже предлагаются земельные участки с подведенными коммуникациями. Также в 2010 г. были возобновлены ряд приостановленных складских проектов… Так что новые объекты обязательно будут», — считает Вячеслав Юрченко, заместитель генерального директора по развитию «Эспро Девелопмент».

 

Как считает К. Фомиченко, отвечая на растущий спрос со стороны арендаторов, девелоперы складской недвижимости начиная с середины 2010 г. заявляют о планах строительства новых складских площадей. По-прежнему наиболее актуальным является возведение складов под конкретного клиента. «Спекулятивных проектов на 2011 г. заявлено около 300 тыс. кв. м, еще столько же можно ожидать по схеме built to suit. Ограничение въезда фур в Москву и связанный с этим рост спроса могут стать дополнительным стимулом для строительства складских проектов», — приводит цифры К. Фомиченко.

 

«Основным драйвером для любого девелопера остается доходность конкретного проекта, а на это влияет целый ряд факторов, таких как стоимость земли, уровень арендных ставок, условия заемного финансирования и уровень ожидаемой доходности конечного покупателя (CAPRATE). В настоящее время только два из приведенных четырех факторов дают положительный сигнал девелоперам — это снижение стоимости земли и рост ставок аренды. При этом оставшиеся два фактора до сих пор не демонстрируют скорого выхода из комы, — обращает внимание А. Остапишин.

 

Политика правительства Москвы в данном случае может только незначительно подстегнуть спрос, однако главные предпосылки лежат в других плоскостях.

 

Как видим, сегодня игроки рынка складской недвижимости предпочитают никак не связывать свои действия с планами столичных властей, благо сегодня и так наметился достаточно благоприятный вектор развития рынка. Девелоперы и логистические компании восприняли новую инициативу гораздо спокойнее, чем широкая общественность. Стоит отметить, что благодаря кризису все участники рынка стали гораздо осторожнее и не торопятся с решениями и оценками.