Долевая собственность на жилье становится причиной серьезных конфликтов. О том, как возникают доли недвижимости и к чему приводит увеличение собственников квартиры, рассказывает адвокат Московской областной коллегии адвокатов Ирина Горина.Закон разрешает свободную куплю-продажу долей в квартирах. Некоторые граждане делают на этом неплохой бизнес, правда больше похожий на мошенничество. Они скупают жилье буквально по квадратным метрам, а потом вселяются и создают для собственников невыносимые условия проживания, вынуждая их продать свою жилплощадь.
— Ирина Евгеньевна, как бороться с квартирными рейдерами?
— Люди получают доли разными путями — в результате приватизации или по наследству. Так у квартиры появляются несколько хозяев, владеющих ее частями. Если это родственники, они могут договориться (хотя и не всегда), но проблемы чаще всего возникают, когда в круг совладельцев входит посторонний человек. К примеру, приватизировали муж с женой квартиру. Муж умер, и его одну вторую доли квартиры унаследовала по завещанию не жена, а какая-нибудь дочь от первого брака, которую никто никогда не видел. Она оформила на себя наследство, пришла к жене своего отца (теперь уже вдове) и предложила ей купить эту самую долю в квартире, потому что нужны наличные. Но у вдовы не было средств на выкуп. Тогда наследница (по закону через месяц) продала свою долю в квартире агентству, специализирующемуся на таких операциях с недвижимостью, и тут же получила деньги, пусть и небольшие.
Дальше ситуация может развиваться по-разному. Порой долгие месяцы ничего не происходит. Так было и у вдовы. Она давно забыла, что собственность у нее не на всю квартиру, но однажды ей напомнили. Пришли трое парней и взломали дверь, а возмущенной женщине показали свидетельство о собственности на долю: по этому документу они являются совладельцами помещения и собираются тут жить, но готовы избавить вдову от своего присутствия, если она купит их долю за 100 тыс. долл.
Женщина вызвала милицию, но участковый ничего поделать не мог: у них все по закону, они такие же собственники. И вообще, это гражданско-правовой спор, которым милиция не занимается, — следует идти в суд.
— Выходит, нужно как-то договариваться?
— С одной стороны, да. А с другой — должен быть иной механизм решения спорных вопросов с долями. Следует ограничить их оборот. В свое время мэр Москвы подписал распоряжение, которое запрещало продажу доли, если она не соответствует комнате. И нельзя было никого регистрировать в квартире помимо проживающих в ней граждан, пока сособственники не договорятся. Верховный суд посчитал московскую норму противоречащей федеральному законодательству и отменил ее. Чем и воспользовались разного рода аферисты в своих корыстных целях. Они принялись покупать доли и построили на этом бизнес.
Я считаю, что долю в квартире продавать не проживающим в ней гражданам нельзя в принципе. Нельзя провозглашать с трибун, что мы боремся с коммуналками, а на самом деле потворствовать появлению квартир в еще худшем состоянии. В коммуналке у каждого хотя бы своя комната. А в квартирах с долями — только выделенные на бумаге квадратные метры, которым в реальности не соответствует ни одна из комнат. Запрет на продажу долей надо узаконить. Ведь в Жилищном кодексе написано, что для непосредственного проживания граждан предназначена комната, а не часть комнаты.
В Европе тоже есть долевая собственность. Например, во Франции квартира по наследству может перейти к нескольким наследникам. Но, как мне рассказала французский риэлтор Валентина Батусофф, никому и в голову не придет вселяться в такое жилье, да еще и с помощью судебного решения. Люди договариваются, и тот, кто живет в квартире, выкупает за приемлемые деньги долю другого. Если к согласию не приходят, то наследник обязан платить налоги на свою собственность, но жить в ней не может.
Важно, что при этом никто не преследует цели выжить совладельца, раскрутить его на деньги или иным способом злоупотребить правом собственности. Именно подобные намерения должны быть основанием для отказов в исках о вселении в наших российских судах.
— Откуда взялась эта норма? Ведь очевидно, что ни к чему хорошему она не приведет.
— Действовали по аналогии с домами. Еще один собственник дома может сделать отдельный вход и изолировать свою долю. К сожалению, поставлен знак равенства между частными строениями и помещениями в многоквартирных домах. Этого делать нельзя. Следует внести многоэтажки в отдельную статью закона. Надо либо исключить, либо ограничить оборот долей. Бывший мэр Юрий Лужков хотел ограничить, но у него не получилось.
— Может, следует добиваться хотя бы того, чтобы милиция реагировала на тех, кто самовольно, без судебного решения вселяется в квартиру?
— У милиции есть приказ об охране общественного порядка. Если совладелец квартиры подтверждает свои права документом, то препятствовать ему распоряжаться своей собственностью никто не будет.
Стоит заметить, что найти управу на непрошеных гостей можно, но при помощи не участковых, а дежурных групп, вызванных по 02. Только это помогло моему подзащитному выдворить из квартиры мошенников и заставить тех обратиться в суд за разрешением вселиться. Суд отказал в этом рейдерам.
— К сожалению, суды иногда удовлетворяют заявления захватчиков.
— Это имеет место. К примеру, пристав вселил в квартиру пять человек, причем по решению суда. Его не смутило обстоятельство, что в помещении невозможно проживать такому количеству людей. Как же отказать гражданину? Может, он всю жизнь копил деньги и мечтал жить на Тверской улице. Беззаконие творится чаще всего руками нечистоплотных судей и бандитов.
Я доказывала в судах, что нельзя подселять неродственников. Кроме того, покупатели долей чаще всего уже имеют жилье. Наконец-то судьи стали отказывать рейдерам. Но необходимо постановление Пленума Верховного суда. Если оно будет, то не потребуются изменения в Гражданском и Жилищном кодексах.
К сожалению, у нас судебной практикой порой называют не определенное количество одинаковых решений, вынесенных независимыми судьями, а то, как высшее судебное начальство велит рассматривать ту или иную категорию дел. И пока чаша народного гнева не переполнится, ждать справедливых решений не придется. Законов у нас достаточно, и неплохих, но вот применяются они крайне плохо и выборочно.
— Захватчикам квартир помогают и нечистоплотные риэлторы…
— Риэлторами их назвать сложно. Они помогают рейдерам в махинациях. Это соучастие в преступлении. Рейдеры за долю в квартире не платят продавцам тех денег, которые потом вымогают у совладельцев квартир под угрозой вселения. Рейдеры зарабатывают деньги из воздуха: они принуждают к совершению сделок по переводу принадлежащих им прав покупателя доли на других совладельцев. Не нравится совладелец? Пожалуйста — переводите права покупателя на себя. В договоре слишком высокая цена за долю? Ну что ж, ничего не поделаешь. Недвижимость в Москве дорогая. Наш-то покупатель (я имею в виду покупателя-рейдера) заплатил за долю эти деньги, и вы платите, если хотите, чтобы права на вас перешли. Только так! А иначе будем вселяться. Вы что, практику судебную не знаете? Вселяют всех, у кого на руках свидетельство о собственности на долю в квартире.
Очень хочется, чтобы судебная практика изменилась и чтобы суды не позволяли манипулировать собой подозрительным личностям, которые пытаются выкупать доли в квартирах.
Чья земля? Управление домом
— Управляющая компания обслуживает многоквартирный дом. С торца расположены нежилые помещения. Жильцы не хотят платить за содержание территории, на которой они находятся. Кто по закону обслуживает эту часть земли?
На вопрос отвечает Луиза Кудашова, начальник отдела по работе с управляющими организациями и ТСЖ в ГУП по эксплуатации высотных административных и жилых домов Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы:— Решение зависит от того, являются ли эти нежилые помещения частью дома или имеют отдельный адрес по технической документации БТИ. В первом случае каждый собственник несет обязательные расходы по содержанию территории пропорционально своей доле.
Если нежилые помещения имеют отдельный адрес, это зона ответственности собственника (или собственников) нежилых помещений.
Расходы по уборке и благоустройству придомовой территории до момента оформления земельного участка в общую долевую собственность несет городской бюджет, так как согласно ст. 16 Земельного кодекса РФ земля считается государственной. Соответственно, работы по уборке и благоустройству участка не входят в предмет договора управления между собственниками и управляющей организацией дома.
Вопрос уменьшения уборочной площади или придомовой территории не относится к компетенции управляющей организации. А в случае оформления земельного участка в общую долевую собственность его передача или отчуждение могут произойти только при 100%-ном согласии всех собственников помещений многоквартирного дома.
