Сколько стоит купить квартиру в Москве — подсчитали аналитики

По данным Циан.Аналитики

*Понятие «порог входа» отличается от понятия «минимальная стоимость квартиры». Под порогом входа понимается возможность выбора из нескольких вариантов (в этом случае — по пять лотов в пяти разных районах) в определенном бюджете. 

Например, минимальная стоимость квартиры, подходящей под конкретные условия, — 4,3 млн рублей, но возможность выбора среди нескольких вариантов начинается с 5 млн рублей.

Самодельные апартаменты — от 1,5 млн рублей

Самые доступные лоты на рынке недвижимости Москвы можно приобрести и за 1,5–2 млн рублей. Это будут самодельные 10–15-метровые апартаменты в полуподвалах. Год назад стоимость таких объектов начиналась с 1,2 млн рублей.

В подобных помещениях можно жить: в них проведены коммуникации, есть окна, но для длительного проживания они не приспособлены. Если для компактных квартир-студий в 30 «квадратов» есть ряд решений по эргономике помещения, которые позволяют наладить быт в таком небольшом пространстве, то для 10–15 кв. м они отсутствуют.

Со временем в тесном пространстве будет некомфортно жить даже одному человеку. Такие лоты не подходят и для получения московской регистрации: в апартаментах нельзя прописаться. Целевой аудиторией часто выступают инвесторы — в том числе те, кто планируют использовать помещение под сдачу в аренду.

Новостройка — до 5 млн рублей

Полноценные апартаменты от застройщиков, оформление которых возможно по ДДУ, стоят от 4 млн рублей. Год назад порог входа также начинался с этой суммы.

Самые доступные варианты в этой категории — компактные студии площадью 18–25 кв. м. Такие лоты можно найти в ЖК Wellbe в Зеленограде, в ЖК «Сити-комплекс Перец» в Митино, в ЖК Clementine в Бибирево.

В бюджете до 5 млн рублей можно выбирать среди 150 лотов апартаментов в новостройках. Во всех случаях это будут студии площадью не более 25 кв. м в окраинных районах, в том числе за МКАД.

Новостройки Москвы и Московской области — выберите на Циан подходящую именно под ваши запросы

Проектов с компактными 20-метровыми студиями в Москве становится всё больше. Еще в конце 2010-х на рынке новостроек столицы почти не было представлено лотов до 25 кв. м по ДДУ. Например, в 2018 году их было не более 3%, а сейчас они занимают около 9% всего рынка новостроек.

Порог входа два года назад был выше — около 5,5–6 млн рублей. Самыми дешевыми лотами были студии и «однушки» площадью 26–30 кв. м в районах Бабушкинский, Внуковское, Бибирево, Отрадное.

Выводом на продажу таких компактных лотов застройщики отреагировали на рост цен в 2020–2021 годах. Маленькая площадь позволяет снизить общий бюджет покупки, а это самый простой вариант компенсировать рост цен. 

Компактные квартиры пользуются популярностью среди покупателей с ограниченным бюджетом. На длительном отрезке времени играют свою роль и изменения в демографическом поведении россиян: молодое поколение позже обзаводится семьями, раньше съезжает от родителей, увеличивается число тех, кто живет и работает на два города.

Доплата за прописку — 1 млн рублей

Порог входа на рынок квартир в новостройках — не апартаментов, по ДДУ — начинается с 5 млн рублей. В таких лотах можно оформить регистрацию. То есть за прописку в столице нужно доплатить 1 млн рублей (порог входа на рынке апартаментов от застройщиков — 4 млн рублей). Отдельные квартиры можно приобрести от 4,3 млн рублей, но их немного. Например, компактные студии в Новой Москве и Зеленограде.

Располагая 5–5,5 млн рублей, покупатель будет выбирать уже из нескольких сотен квартир в новостройках Новой Москвы, Зеленограда и других окраинных районов. Например, в ЖК «Зеленый Парк» в Зеленограде, ЖК «Митинский лес» в Митино, ЖК «Середневский лес» и ЖК «Цветочные поляны ЭкоПарк» в поселении Филимонковское Новой Москвы. В большинстве случаев это будут студии площадью 20–25 кв. м, однако в этом бюджете можно найти и небольшие однокомнатные квартиры.Стоимость новостроек в пределах МКАД начинается от 5,5 млн рублей. Это квартиры в новостройках районов Люблино, Метрогородок, Южное Чертаново, Алтуфьевский и других окраин.

Годом ранее ситуация была аналогичной: порог входа на рынок квартир в новостройках в районах за МКАД начинался от 5 млн рублей, в пределах МКАД — от 5,5 млн рублей. В 2021 году квартиру по ДДУ в Новой Москве можно было купить за 3,6–4 млн рублей — но только в отдаленных районах ТАО.

В бюджете до 5 млн рублей было представлено около 370 лотов в новостройках Новой Москвы, включая и поселения НАО. Квартиры в Москве в пределах МКАД предлагались от 5 млн рублей в районах Ярославский, Люблино, Западное Дегунино.

За два года порог входа на рынок квартир в новостройках столицы увеличился на 1 млн рублей.

Купить и сразу жить

Для того чтобы покупатель смог выбрать полноценную и сразу же пригодную для жизни квартиру в Москве на вторичном рынке, ему потребуется минимум 6 млн рублей. 

Речь идет о квартире площадью не менее 35 кв. м с отдельной комнатой, в которую реально заехать после покупки. В таком бюджете есть лоты в периферийных районах Новой Москвы. Отдельные варианты можно встретить и по более низкой стоимости (от 5,3 млн рублей), но выбор их ограничен.

Низкая стоимость таких квартир объясняется плохой транспортной доступностью и в большинстве случаев старым ремонтом, но в условиях ограниченных средств подобные лоты будут неплохим вариантом для проживания.

На Циан можно бесплатно подать объявление о продаже квартиры

Относительно прошлого года порог входа не изменился — полноценный выбор из нескольких десятков вариантов начинается с 6 млн рублей. В 2021 году минимальная стоимость полноценной квартиры в Новой Москве составляла 3,5 млн рублей, возможность полноценного выбора начиналась с 5 млн рублей. Как и в новостройках, здесь за два года порог входа увеличился на 1 млн рублей.

Полноценная квартира внутри МКАД — от 8 млн рублей

Чтобы приобрести подобную «вторичку» в пределах МКАД, понадобится около 8 млн рублей. С таким бюджетом получится выбирать из нескольких десятков предложений в не самых престижных окраинных спальных районах: Бирюлево Восточное, Ярославский, Гольяново, Люблино и др. Единичные предложения могут быть и дешевле, но они почти всегда связаны с проблемными документами или иными скрытыми недостатками квартиры.

В нынешних условиях, когда предложение на вторичном рынке превышает спрос, собственники готовы предоставлять скидки, поэтому итоговая стоимость покупки может составить и менее 8 млн рублей.

Особенно часто готовы снижать цены собственники квартир, которые продаются дольше других: с обременениями и сложной юридической историей, с устаревшими или неудобными планировочными решениями, в старых панельных домах, построенных более 50 лет назад, в домах с неудачным соседством и т. д. В каждом конкретном случае покупатель сам решает, на что он готов пойти, чтобы сэкономить деньги при покупке квартиры.

От 12 млн рублей есть шанс приобрести квартиру в центре. Можно найти лоты и за 10–11 млн рублей, но выбор их невелик. Самые доступные варианты полноценных квартир в пределах ТТК имеют не самое удачное расположение — вдоль крупных проспектов и железнодорожных путей. Зачастую в них старый или минимальный ремонт. Но тем не менее такие квартиры ценятся на рынке за счет соотношения относительно невысокой стоимости и расположения в центре Москвы.

«В Москве можно найти жилье практически под любой бюджет, поэтому универсального ответа на вопрос "сколько денег хватит на квартиру в столице" нет. При желании можно уложиться и в 5 млн рублей. Правда, придется пожертвовать удобным расположением в черте города, просторной площадью, количеством комнат, а зачастую и столичной пропиской», — подчеркивает руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.