Скрытая комиссия – это денежная сумма, которую получает риэлтор в процессе оказания услуги без ведома и согласия своего клиента.  За 20-летний срок существования рынка недвижимости в России это явление не было вытеснено или искоренено как пережиток стихийных 90-х годов. Соблазн получить больше денег иногда перевешивает все остальные аргументы, причем суммы скрытых комиссий могут быть значительными.

«На моей практике частенько приходилось прикрывать комиссии, самая большая – почти 2 млн руб.», - написал один из участников дискуссии

В любом случае, дополнительный гонорар по сделке риэлтор может получить либо с помощью агентства или брокера, который представляет вторую сторону, либо ставя условие выплаты комиссионных собственнику приобретаемой для клиента недвижимости.

Вариант первый. Агент-1 представляет продавца. Покупатель найден, но агент уговаривает своего клиента снизить цену, приводя разные аргументы касательно недостатков его квартиры или ситуации на рынке. Эту разницу Агент-1 желает получить в виде скрытой комиссии в Агентстве-2, которое представляет покупателя. Агентство-2 иногда соглашается на подобную сделку, если квартира устраивает их клиента и есть риск, что сделка в ином случае распадется.

Вариант второй. Агент-1 представляет покупателя. Найден объект, покупатель согласен на цену. Но его агент убеждает Агентство-2, представляющего продавца, снизить цену и выплатить ему разницу в виде скрытой комиссии. Если Агентство-2 откажется, то клиент Агента-1 будет искать другую недвижимость для покупки, где агентство окажется более сговорчивым. Более того, нацеленный на дополнительную прибыль агент в поисках недвижимости действует в своих интересах, а не в интересах клиента, и старается показывать только те объекты, где можно получить «скрытку». Агент продавца идет на подобную сделку с согласия своего клиента, которого устраивает цена на его объект даже с учетом выплаты скрытой комиссии.

Специалисты по недвижимости отмечают, что «агенты не показывают» клиентам объекты, где им отказались прикрывать скрытку. И что на выходе? Пока агент не найдет хоть что-нибудь, где ему скрытку прикроют – его клиент ничего не купит (не продаст)». Или другой пример: «продавцы, чтобы продать свой неликвид, прикрывают агентству покупателя более полумиллиона. Покупатель на цену покупки согласен. Продавец «унизился, утоптался и опустился» – тоже согласен. Фирма потирает ручки, получает оговоренную комиссию со своего покупателя плюс комиссию, официально, по договору, который принудили подписать, – с продавцов. По-моему, они слегка, на пол-ляма с лихом, обманули своего покупателя. Все счастливы».

Пример из практики. Продается коттедж в Истринском районе – в охраняемом поселке, нестандартной архитектуры, с большим количеством жилых комнат (12). Агент по согласованию с хозяином выставляет дом за 650 тыс. долл., но предупреждает его, что, скорее всего, придется торговаться в процессе продажи, ситуация на рынке не слишком благоприятная и дом нестандартный, для ограниченного числа покупателей. Продавец все понимает и согласен в конце концов на цену 600 тыс. долл., включая комиссионные своего риэлтора. Но агент другой фирмы приводит покупателя, которому как раз нужен дом в этом месте и именно такой планировки, так как у человека пять детей, домработница, няня, и ему нужно больше жилых комнат. Но этот дом – в числе нескольких выбранных вариантов. Риэлтор покупателя предлагает агенту продавца сделку: он уговаривает своего клиента на покупку именно этого дома и за цену 650 тыс. долл., но 25 тыс. долл. ему должен выплатить продавец в качестве комиссии, о которой покупатель знать не должен. Агент покупателя представлял известное в Москве агентство. Продавец, посчитав, что получает 625 тыс., а не 600, к которым он уже морально приготовился, обрадовался и охотно согласился.

Казалось бы, агенту продавца не в чем себя упрекнуть, он был открыт и честен со своим клиентом.

На самом деле речь может идти не только и нарушении этических норм, но и пособничестве мошенничеству.

Нехорошая работа или уголовное преступление?

Владимир Агруц, специалист по недвижимости, Москва:  «В переводе на юридический язык – это хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием.

В частности, это по ст. 159 УК, ч. 2:  мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба гражданину, и наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового.

Применительно к недвижимости: в случаях, когда гражданин остается без жилья, речь идет о ч. 4 ст. 159 УК: мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение, до 10 лет. Плюс ч. 2 ст. 165 УК: причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием».

Николай Захаров, адвокат, Москва: «Согласен с Владимиром, но только с учетом нескольких оговорок. Действия агента, причем не важно, чьи интересы он представляет – продавца или покупателя, которые, опуская различные детали, приводят к тому, что его клиент не получает какую-то сумму по надуманным причинам, а сумма эта оседает в кармане агента без правовых на то оснований, то есть без договора, подписанного представляемым, – в чистом виде мошенничество! Статья 159 УК РФ «Мошенничество» предусматривает ответственность за «завладение чужими денежными средствами путем обмана или введения в заблуждение». Очевидно, что агент, вводя в заблуждение продавца/покупателя, а иной раз обоих, завладевает денежными средствами, которые принадлежат или причитаются кому-то из них без правовых на то оснований (без заранее подписанного договора), то есть совершает мошенничество.

Во-вторых, если агент таким образом завладевает чужими денежными средствами, то есть «получает деньги по скрытке», предварительно согласовав условия и доли с агентом второй стороны, – это мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а это, как минимум, ч. 2 ст. 159 УК РФ. А если в сделке, в рамках которой «проходит скрытка», участвуют друзья-коллеги и сразу же представляют интересы обеих сторон, то это уже ч. 4 ст. 159 УК РФ – совершение мошенничества организованной группой, а это до 10 лет лишения свободы…

Но надо учитывать имеющие существенное значение юридические нюансы: возбуждение уголовного дела по факту совершения мошеннических действий (например, когда продавец/покупатель достоверно не знает, кто же все-таки присвоил «скрытку») или в отношении конкретного нечистоплотного агента возможно только по заявлению потерпевшего».

Как привлечь?

Для привлечения агента к уголовной ответственности также необходимо достоверно установить факт получения/присвоения иного незаконного распоряжения денежными средствами или совершение всех необходимых для этого действий в тех случаях, когда деньги в итоге не дошли до агента по независящим от него причинам (покушение на совершение мошенничества).

В настоящее время сложилась очень широкая и самая разнообразная правоприменительная практика по делам о мошенничестве. Для правоохранительных органов не составляет большой проблемы привлечь к ответственности мошенника и направить дело в суд тогда, когда мошенничество (или покушение на мошенничество) действительно имело место. В судах также рассматривается огромное количество дел по ст. 159 УК РФ. Так как «скрытка» не отличается изощренной или особо изящной схемой мошенничества, сложностей с привлечением агента-мошенника к ответственности возникнуть не должно. Для этого потерпевший должен быть готов обратиться с заявлением в правоохранительные органы, дать показания, участвовать в следственных действиях, запастись терпением и понимать, что вторую сторону по сделке также будут активно привлекать к участию в следственных действиях, даче показаний и т.д.

Как показывает практика, лица, виновные в совершении мошенничества, зачастую на стадии предварительного следствия или судебного разбирательства, то есть еще до вынесения приговора, стремятся полностью возместить ущерб потерпевшему с целью последующей минимизации наказания. В этом смысле уголовно-процессуальный способ защиты и восстановления прав и законных интересов потерпевшего достаточно эффективен».

Все понимают, что это плохо, но иногда пытаются развеять душевные сомнения простым аргументом: если отказаться, то можно вообще потерять сделку. Подобно тому, как мы продолжаем давать взятки чиновникам, думая, что иначе вопрос решить невозможно, но при этом забываем, что дача взятки – это уголовное преступление (ст. 291 УК).

Презумпция свободы договора, или Еще один вариант

Вариант третий. Бывает так, что квартиру продает сам хозяин, дает рекламу. Ему начинают звонить сотрудники агентств (в Москве такие звонки исходят из самых известных и крупных агентств) и говорят, что приведут покупателя (который уже есть, например, их клиент ищет альтернативу), но выберут его квартиру, если он заключит с агентством договор и выплатит комиссионные, за что они обещают наилучшим образом провести сделку, собрать все справки, провести денежные расчеты и т.д. Сначала собственнику кажется, что это звонят молодые агенты и таким образом пытаются уговорить его заключить договор на продажу квартиры, но потом сталкиваются с тем, что у некоторых агентов действительно есть потенциальный покупатель, однако они не слишком мотивированы приводить его в квартиру, где не будет заложен их интерес. Можно ли такой вариант отнести к скрытой комиссии или это деловая предприимчивость? На этот вопрос охотно мог бы ответить клиент фирмы, для которого подбирают квартиру и который не ожидает, что его риэлтор так настойчиво пытает заработать комиссионные и при покупке альтернативы. Оформление альтернативной квартиры входит в комплекс услуг, оказываемых клиенту фирмы при продаже его квартиры. Попытка получить гонорар с обеих сторон делается чаще без ведома клиента. Как быть?

Николай Захаров: «В описанном случае уголовно-правовой материи нет. Скорее нарушение этических норм, обычаев делового оборота, хотя в сфере сделок с недвижимостью, обычаи эти, судя по всему, волчьи. В отношениях продавца и агента, который намекает на вознаграждение продавца, действует презумпция свободы договора – «не хочешь, не соглашайся, продавай дальше сам, мы же дальше искать будем». В подобном случае могут и должны возникать вопросы со стороны покупателя, который заключил договор с таким агентом. Вопросы эти относительно условий заключенного с агентом договора: размер его вознаграждения, срок, в течение которого он должен подобрать вариант, другие условия, позволяющие так или иначе определить качество работы агента. Чем яснее, подробнее и последовательнее будут прописаны условия такого договора с агентом, тем меньше соблазна будет у агента не искать вариант, а заниматься «разводом».

Как бороться?

В профессиональной оценке явления и возможных способах решения проблемы нам помогли Владимир Агруц и Николай Захаров.

- Как можно бороться со скрытыми комиссиями?

Владимир Агруц: «Если это агент из АН и настаивает на скрытой комиссии, то я решаю вопросы напрямую с его руководством. Если это частник, то просто отказываю. Универсального рецепта, как избежать этого клиентам, нет, разве что только с проверенным агентом сотрудничать, по хорошей рекомендации».

Николай Захаров: «Как профессиональный юрист, а не риэлтор, думаю, что наиболее эффективным способом защиты от «скрыток» является прозрачность сделки купли-продажи недвижимости. То есть указание полной, истинной стоимости недвижимости в договоре, проведение всех расчетов в безналичной форме. При таких условиях «скрытка» невозможна или, по крайней мере, не будет являться «скрыткой» в самом отрицательном смысле этого слова. Безусловно, что сторона по сделке может, получив деньги на счет в банке, часть из них перечислить/снять и отдать агенту. Но в этом случае между ними, очевидно, будет достигнуто соглашение о таком вознаграждении и говорить о наличии признаков такого состава преступления, как мошенничество, уже не придется. Однако все мы понимаем, что в наших правовых реалиях добиться того, чтобы все сделки с недвижимостью были абсолютно прозрачны и проводились в безналичной форме – пока утопия».

- А на житейском бытовом уровне – если пригрозить риэлтору жалобой в полицию,  есть ли риски срыва сделки?

Владимир Агруц: «Да, скорее всего, разорвет под любым предлогом. Чтобы получить «скрытку», но с другими контрагентом. Поэтому в таких случаях дальше надо решать не с агентом, а с тем, кто стоит над ним. Если это с подачи руководства или с его ведома, тогда, конечно, либо отказываться, либо принуждать к законности. Это наносит серьезный вред репутации вообще всех риэлторов. И так дожили уже до того, что люди искренне не понимают, за что риэлтору надо платить, да еще столько».

- Как изменится российский рынок недвижимости, если его профессиональные  участники  полностью откажутся от скрытых комиссий?

Владимир Агруц: «Принципиальный отказ от скрытых комиссий со стороны профессиональных риэлторов, конечно, отразится сейчас на привычных доходах некоторых из агентов. Но в этом есть только положительные стороны в будущем. Не говоря уже про нарушения закона — это очевидно, во-первых, это репутация, поскольку доверие клиента означает в нашей работе всё, и это на самом деле так, ведь даже без малейшего доверия не будет и желания потребителя воспользоваться услугой агента.

Во-вторых, произойдет естественный отбор, и в результате такой селекции на рынке останутся лишь те, кто пришел работать в сферу недвижимости не столько за длинным рублём, сколько по призванию. То есть, те, кто не в последнюю очередь понимают уровень ответственности агента. Такой отбор произойдет еще по нескольким другим причинам, которые не являются предметом данного обсуждения.

Часто приходится видеть сравнения риэлторов с врачами, причем больше всего именно с ними. Когда возникают бесконечные споры о том, платить или не платить риэлтору, а если да, то сколько и почему услуги стоят так дорого. Что ж, платить или не платить Кесарю — вопрос извечный. Напомню, что в таких спорах именно со стороны агентов выдвигается подобное сравнение, мол, вы же не будете сами себя лечить, т.е., делать операции, или, скажем, сверлить зубы. Сравнение само по себе не очень корректное, но посыл понятен — клиент платит за то, что ему самому не под силу, нет времени или нет желания заниматься.

В этом случае хотелось бы привести сравнение обратное и обратиться к коллегам: представьте, что вы приходите к врачу, а он, чтобы побольше заработать на вас, сговаривается с другими врачами, например, теми, кто делает анализы. А те уж так нарисуют от души, хоть сразу в гроб ложись».

- Какие сегодня можно предпринять реальные шаги по искоренению подобных явлений обмана и мошенничества  и как укрепить доверие к риэлторам?

Владимир Агруц: «В позапрошлом году у нас возникла идея создания некоего сообщества, участие в котором подразумевало не только опыт и знания, но и доверительные отношения с клиентами.  Это один из базовых принципов, и он есть в том числе и в уставе любой гильдии риэлторов, хоть Российской, хоть Московской, хоть любой другой.

Сообщество тогда получило название (пока что оно рабочее, не окончательное) "Союз профессиональных риэлторов", и под вывеской "Союза" мы также принимали участие в международной выставке «Домэкспо», весной прошлого года. Для чего? Для того, чтобы объединить тех риэлторов, которые пришли работать в недвижимость не на один день, и которые заинтересованы в будущей своей работе. Кооперация профессионалов. Для того, чтобы подать пример другим. А поскольку сложившаяся ситуация на рынке (плюс массовое недоверие к риэлторам со стороны населения) не очень благоприятна, то поэтому одной из целей создания "Союза" была именно пропаганда честных, открытых и доверительных отношений между риэлтором и его клиентом.

Поскольку спасение есть дело рук самих утопающих, то почему бы не начать с себя и не начать сегодня? Зачем ждать такого развития ситуации, которое может привести не столько к окончательной потере доверия и востребованности риэлторов, сколько к жестким репрессиям со стороны государства.

Как говорил Остап Ибрагимович: "Не говоря уже о том, что воровать грешно, — мама, наверно, познакомила вас в детстве с такой доктриной, — это к тому же бесцельная трата сил и энергии."

Этика РГР

В стремлении получить ясное представление и профессионально квалифицировать практику скрытых комиссий мы обратились в Российскую Гильдию Риэлторов, главной задачей которой является создание цивилизованного рынка недвижимости в нашей стране. На вопросы любезно согласился ответить Горюнов Вячеслав Викторович, вице-президент Российской Гильдии Риэлторов и президент НП «Омский cоюз риэлторов»:

- Как можно расценить просьбы со стороны риэлторов, участвующих в сделках, «прикрыть» их комиссию?

- Как недопустимое профессиональное поведение участника РН, в действиях которого прослеживается отсутствие заинтересованности в развитии цивилизованного РН в РФ. Отношение однозначно отрицательное, оно идет в разрез кодексу Этики РГР, и при обнаружении потребителем такого поступка формируется негативное отношение к профессии риэлтор.

- Как можно бороться со скрытыми комиссиями и как клиентам риэлторов избежать этого?

- РГР активно ведет идеологическую и практическую деятельность по недопущению такой практики  посредством Системы Добровольной Сертификации, одним из основных элементов которой является соблюдение Кодекса Этики, контроль за деятельностью сертифицированных компаний и безусловное право потребителей обратиться в комиссию по этике на территории деятельности субъекта предпринимательства в случае возникновения дефекта в оказании услуги. И тогда этой компании «мало не покажется». В помощь потребителю и в целях очищения РН от недобросовестных участников РГР был создан публичный Реестр сертифицированных компаний и аттестованных специалистов агентов и брокеров, который служит ориентиром для выбора агентства и специалиста, а также инструментом обратной связи, например, в случае возникновения явлений, которые являются предметом сегодняшнего разговора.

Напомним две статьи из Кодекса Этики РГР:

«Статья 8. Член РГР для защиты клиентов должен заботиться о том, чтобы финансовые обязательства по сделкам были определены в письменном виде договором, отражающим точное соглашение сторон. Копия договора должна предоставляться каждой из сторон, участвующей в договоре.

Статья 9. Член РГР не должен осуществлять профессиональные услуги, связанные с имуществом или его стоимостью, в которых он имеет существующую или предполагаемую заинтересованность, если такая заинтересованность специально не раскрыта перед всеми сторонами участников договора».

Письменные договоры, отражающие точное соглашение сторон, и полная открытость.

Если агент по продаже услуг работает в современном и цивилизованном обществе, то относится он к своим клиентам ровно так, как хотел бы, чтобы относились к нему. Профессионально, внимательно, открыто и честно. Что может быть проще? Если вы пришли на рынок надолго, то ваша репутация – это не пустой звук, это будущий капитал.