Нередко во время сделки купли-продажи жилья, вступления в наследство и регистрации права собственности люди сталкиваются с ужасающими фактами квартирного мошенничества. Затрагивает это даже тех, кто никакие сделки не проводит и вообще не собирается менять место жительства. В России это явление, которое получило широкое распространение, называют «сквоттинг», а людей, которые участвуют в подобных махинациях, – «сквоттерами». Что нужно знать о них, чтобы обезопасить себя от их действий?
Сквоттинг сегодня и вчера
Давайте сначала разберемся, почему жилищных мошенников стали называть сквоттерами. Оказывается, в английском языке существует понятие squat, которое в буквальном переводе означает «самовольно селиться на чужой или государственной земле», «вселяться в пустующий дом без разрешения владельца». При этом за границей это явление распространено именно на уровне вселения в жилые помещения без права регистрации или собственности. Как правило, занимаются этим бездомные, маргиналы или люди, неожиданно попавшие в трудную ситуацию (например, остался без жилья из-за долгов).
А началось все в Англии в далеком 1381 году, в период крестьянского восстания. Позже, после двух мировых войн, когда было разрушено множество домов и появились армии бездомных людей, это явление стало превращаться в массовое. При этом домовладельцы пользовались ситуацией и поднимали ренту, так как понимали – жилья мало, а оно нужно всем. В 60-е годы власти попытались остановить рост арендной платы, но стало только хуже: собственники стали чаще продавать жилье, а не сдавать в аренду. Многие даже уловили выгоду от ситуации, когда дом долго стоит незаселенным в ожидании «скачка» цен. Порой жилые здания пустовали годами, что оказалось «на руку» сквоттерам, а в 70-е годы Лондон прославился появлением целых коммун сквоттеров. С годами проблемы с жильем стали отступать, а сквоттинг перерос больше в идейное движение борцов с частной собственностью.
Полина Бодряшкина, юрист онлайн-сервиса «Найдем эксперта»:
- В России значение слова «сквоттер» несколько расширилось: к ним относят и мошенников, незаконно прописывающихся в чужом жилом помещении, и тех, кто по подложным документам присваивает себе право собственности на него.
Все беды – от «дырявых» законов
Почему же в России сквоттеры из людей, попросту пытающихся выжить, перешли на уровень мошенников? Как объясняют эксперты, близко знакомые с проблемой, толчком для преступных действий сквоттеров стала общая экономическая ситуация в нашей стране в тандеме с недоступностью жилья для среднестатистического россиянина.
Полина Бодряшкина:
- Во-первых, всем известно, что получить жилье от государства сейчас практически невозможно, купить – если только влезть в пожизненную кабалу, оформив ипотеку в банке. Незаконно заполучить жилье – для многих этот выход представляется единственным. Мало того, поставив на «поток» подобную практику, можно безбедно существовать. Во-вторых, коррупция. Зачастую чиновники не гнушаются ничем ради извлечения материальной выгоды – выписывают подложные документы, справки, прописывают «задним числом» мошенников и т.д.
Эдуард Мирасов, юрист, эксперт портала Правовед.ru:
- Эту возможность дает само российское законодательство. В соответствии с ч. 1 ст. 234 Гражданского кодекса РФ, лицо – гражданин или юридическое лицо, – не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество. Это значит, что, вселившись в пустующее помещение и прожив в нем, либо просто используя его в каких-то своих целях, сквоттер через 15 лет, обратившись в суд, может стать собственником данного помещения совершенно на законных основаниях. А если судья «свой» человек, то порой можно и не дожидаться, когда пройдет 15-летний срок владения недвижимым имуществом. Если бывший собственник умер относительно давно – 5-7 лет назад, судья может признать на основании «свидетельских» показаний, утверждающих, что новый жилец жил в выморочной квартире или доме еще задолго до смерти бывшего собственника, а на момент обращения в суд уже прошло 15 лет открытого владения недвижимым имуществом.
Анастасия Любимова, заместитель директора компании «Free Project недвижимость»:
- Как только появилась долевая собственность, отсутствие регламента регистрации людей по их количеству и условиям пребывания, образовалась лазейка для мошенников. Кроме того, что в домах управления и паспортных столах всегда найдутся «свои» люди, огромную часть жертв мошенников составляют и сердобольные граждане, оформляющие регистрации для своего нелегального персонала (няни, помощников по дому), а также для незнакомых людей, просящих о помощи. Не способствует здоровому рынку и законодательная база, которая в судебной практике чаще всего аннулирует неправомерные действия, но практически никак не воздействует на непосредственного мошенника. Последний, как правило, является жителем иностранного государства и к моменту судебных разбирательств физически не представлен уже в стране.
Сквоттинг-схемы
По большому счету, ничего секретного в схемах сквоттеров нет. Они просто подыскивают нужно место, потом дожидаются нужного времени и – самое главное – заручаются помощью нужных людей, чтобы планы удались. Как правило, «свои» люди у них везде есть, а именно: в загсе, муниципалитетах, паспортных столах, полиции, т.е. во всех учреждениях, которые так или иначе связаны с жилищными вопросами.
Анастасия Любимова:
- Сквоттеры используют старые, зарекомендовавшие себя еще в 90-е, схемы. Это и выкуп незначительной доли, как правило, у неблагополучных граждан с последующей пропиской 20-ти человек и принуждением к продаже либо выселению содольщиков, и регистрация в квартире без ведома собственников посредством чиновников, специалистов в регистрирующих органах, которые зачастую располагают информацией о пустующих помещениях. Не изжила себя и подделка документов.
Итак, как промышляют сквоттеры?
1. Забирают жилье одиноких покойников
Чаще всего объектами промысла сквоттеров становится так называемое «выморочное имущество», т. е. то, на которое после смерти человека, у которого нет наследников, никто не претендует.
Полина Бодряшкина:
- По закону эта квартира, если нет наследников, должна отойти в собственность государства. Но пока эта долгая и многоэтапная процедура будет осуществляться, пронырливые мошенники быстро приберут её к рукам.
Эдуард Мирасов:
- Как правило, органы муниципальной власти целенаправленно не занимаются розыском выморочного имущества, а если подобная информация и доходит до сотрудников муниципалитета, они подобную информацию продают профессиональным сквотеррам.
Бывали даже случаи, по рассказам экспертов, когда сквоттеры работали настолько оперативно, что умершего одинокого человека еще не успевали привезти в морг, а его квартиру уже «задним» числом «подарили» или «продали».
2. Подделывают доверенность или решение суда
Чтобы подделать доверенность, нужно иметь в союзниках нотариуса, который может предоставить официальный бланк доверенности с печатью, после чего указать в реестре, что бланк утерян. С нотариуса, как говорится, «взятки гладки». Мошенники пишут на доверенности нужный им текст о предоставлении права на распоряжение имуществом определенного собственника и по этой доверенности проворачивают сделку. Правда, для этого им нужно будет раздобыть целый пакет документов, в том числе правоустанавливающие документы, паспорта и т. д. К сожалению, в данной ситуации доказать, что доверенность является «липой», практически невозможно.
Похожая ситуация обстоит и с решением суда об отчуждении жилья. Только здесь сквоттерам даже не нужны знакомые в суде, так как решение печатается на обычном листе бумаги. Облегчает работу мошенников тот факт, что в России нет системы по проверке подлинности судебных решений, а также отсутствие взаимодействия между судебными и жилищными органами. Им нужно только подделать подпись судьи. При этом проверить подлинность решения можно, самостоятельно посетив архив суда или гражданскую канцелярию для проверки существования данного документа.
3. Прописываются в чье-то жилье
Именно на этом зарабатывают конторки, которые оперативно делают временную регистрацию приезжим. По закону, чтобы получить временную прописку, необходимо посетить паспортный стол вместе с собственником недвижимости, который должен написать заявление о том, что согласен прописать кого-либо на своей жилплощади. Правда, некоторые фирмы работают по договоренности с собственниками, которые получают свой процент за услугу, и здесь все легально. А вот если фирма оформляет прописку через сотрудника паспортного стола, то собственники даже не догадываются о том, что в их квартирах зарегистрированы посторонние люди. При этом может возрасти сумма коммунальных платежей в строчках, где расчет осуществляется не с квадратного метра, а с человека. К сожалению, в платежных документах количество временно прописанных не отражается. Зато в связи с обострившейся ситуацией со сквоттингом в Москве стали рассылать sms-сообщения с уведомлением о новых жильцах. Но это тоже не панацея – сотовая связь порой дает сбой, и сообщение может не дойти.
Полина Бодряшкина:
- Показательная история произошла с владельцами загородного дома, который стоял в запустении более полугода. Приехав туда, владельцы обнаружили таджиков, которые уверенно предъявили им страницу в паспортах с временной регистрацией по указанному адресу. На вопрос собственников дома «Кто вселил их сюда?» жильцы ответили, что регистрацию предоставили им по объявлению. Где живут те люди, которые «дали им кров», они не знают. Оплатили им деньги и всё. И таких плачевных случаев очень много, к великому сожалению.
Анастасия Любимова:
- С моей квартирой в Подмосковье 12 лет назад был случай попытки сквоттерского захвата. Владельцем квартиры был мой отец, зарегистрированы двое: я и он. Отец скончался, и сразу после его смерти оказалось, что в нашей квартире зарегистрирован «задним числом» его племянник, с которым ни я, ни отец никогда не виделись. Тот уверял, что его зарегистрировал именно отец, и он будет претендовать на наследство. В нашем случае, как и во всех подобных, решением стал только суд. Племянник, конечно, не является типичным сквоттером, так как это не является его «работой» на постоянной основе, однако это одна из типичных схем работы мошенников с использованием личных связей и взяток чиновникам на местах.
4. Рейдерский захват
Это самый жесткий метод, который связан с прямо криминальными действиями – угрозами, избиениями и даже убийствами.
Полина Бодряшкина:
- Жертвами становятся владельцы определенной доли в квартире, доме. Например, вы владеете ¾ от всей жилой площади, а ¼ частью владеет ваш недоброжелатель. Он продаёт свою долю мошенникам, а те, в свою очередь, прописывают на нее своих подельников, создавая впоследствии невыносимые условия проживания основному хозяину и вынуждая тем самым продать своё жилье за копейки. Не так давно пострадала москвичка, проживающая в престижном районе. Она владела ? доли в доме. На другой половине дома проживал одинокий мужчина. После его смерти оказалось, что наследников у него нет. Откуда ни возьмись, появились люди, которые быстро заняли освободившееся помещение. Как выяснилось позже, по выкраденному паспорту умершего они при содействии работников органов загса и регистрационной службы прописались «задним числом» в квартире. На этом дело не закончилось: женщине вначале вежливо предложили продать свою половину по бросовой цене. Та отказалась. Новые соседи стали чинить всяческие препятствия: включали громко музыку, впускали в свою половину подозрительных личностей с недвусмысленными наколками, стучали по ночам ей в окна и двери. В полицию обращаться женщина побоялась. А зря. Мошенники стали напрямую угрожать ей физической расправой, заранее зная о том, что заступиться за нее некому. В результате женщину жестоко избили. К счастью, её, полуживую, нашли и доставили в больницу.
Эдуард Мирасов:
- Не всегда сквотерры являются преступниками. Так, в России много брошенных домов и квартир в деревнях и небольших населенных пунктах. Продать данную недвижимость в силу ее низкой стоимости почти нереально, а вот для некоторых граждан, которые в силу стечения жизненных обстоятельств остались без жилья (например, беженцев), эта брошенная недвижимость может стать какой-то альтернативой для проживания. Особенно интересными объектами могут стать дома в деревнях и посёлках, при которых есть земельные участки, с помощью которых можно прокормиться, занимаясь огородничеством или сельским хозяйством.
Бдительность превыше всего
Как же обезопасить себя от сквоттеров? И что же делать собственникам, которые уже стали их жертвами? Как восстановить свои нарушенные жилищные права? Юристы советуют как можно подробнее и детально изучить правовую сторону вопроса и проявлять скрупулезную бдительность в отношении своего имущества.
Полина Бодряшкина:
- Не оставляйте надолго без присмотра пустующие квартиру, дом, периодически проверяйте, всё ли в порядке, нет ли незваных гостей в нём. Также не лишним будет периодически посещать паспортный стол и брать справки о составе семьи, выписки из домовой книги во избежание незаконной регистрации посторонних лиц. В случае обнаружения незаконно прописанных в вашей квартире (доме) посторонних лиц необходимо незамедлительно подать заявление по месту пребывания в орган регистрационного учета о данных жильцах. Если временно проживающий не сможет предъявить заявление о согласии на вселение или договор с заверенной подписью владельца жилплощади, его быстро выпишут.
Эдуард Мирасов:
- Если вдруг по приезду из длительного путешествия вы обнаружите в своей квартире посторонних, выселить их можно только через суд. У сотрудников полиции нет полномочий выселять посторонних из квартиры, даже если они там не зарегистрированы. А если выгонять их силой, на вас могут завести уголовное дело за побои или причинение легкого вреда здоровью. При этом можно схитрить: если вы обнаружите чужаков в квартире или доме, вызовите полицию и укажите, что произошла кража имущества, так как вы не можете найти некоторые вещи дома. Полиция в этом случае обязана опросить людей, которых вы подозреваете, т.е. сквотерров, а также снять отпечатки пальцев (всем этим обычно занимаются в отделе полиции, куда и должны доставить сквотерров). После того, как их увезут из вашей квартиры в отдел полиции для разбирательства, сообщите сотрудникам полиции, что вещи, которые вы считали украденными, нашлись.
Если вы планируете приобрести недвижимость, необходимо убедиться в том, что квартира или дом не являются объектом сквоттерского захвата. Для этого нужно, во-первых, обращаться в проверенные агентства недвижимости, которые работают не первый год на рынке; во-вторых, самостоятельно изучить все документы, предоставляемые продавцом; в-третьих, заручиться поддержкой квалифицированного юриста, который поможет выявить подозрительные факты, если они присутствуют, и не совершить ошибки.
Если же вы столкнулись со сквоттерами-рейдерами, которые вам угрожают, вынуждая продать свою долю в квартире за гроши, незамедлительно обращайтесь в правоохранительные органы. Что бы ни говорили вам на это мошенники (мол, «вам никто не поможет», «везде свои люди»), лучше заручиться поддержкой полиции, чем решать такие проблемы самостоятельно и довести дело до потери имущества.
Анастасия Любимова:
- Если уже возникла ситуация, когда ваши интересы нарушены, не затягивая необходимо обращаться в суд. В случае с мошенниками суд преимущественно принимает сторону потерпевшего. Если содольщик перепродал и раздробил свою долю, суд также может признать действия мошенническими, счесть незначительным данное право собственности и, как следствие, вернуть жилье владельцу более крупной доли.
