- 1. Взять кредит по одной из льготных программ с господдержкой
- 2. Рассмотреть спецпредложения от застройщиков
- 3. Взять ипотеку в том банке, где вы получаете зарплату
- 4. Увеличить первоначальный взнос
- 5. Оформить страховку
- 6. Зарегистрировать сделку онлайн
- 7. Воспользоваться платной программой банка
- Что ещё влияет на ипотечную ставку
- Считаем, на сколько можно снизить ипотечную ставку
- Главное
1. Взять кредит по одной из льготных программ с господдержкой
Ставки по субсидируемым государственным программам могут быть в 6 и более раз ниже рыночных ипотечных ставок. В этих программах много условий и ограничений, которые надо соблюдать. К примеру, у заёмщика должны быть несовершеннолетние дети или жильё можно купить только в определённых регионах. Но игра всё равно стоит свеч, когда речь идёт о кредите под 3% вместо 26% годовых.
Льготные ипотечные программы, доступные россиянам в 2025 году:
- семейная ипотека
- сельская ипотека
- дальневосточная ипотека
- арктическая ипотека
- ипотека для IT-специалистов.
| Название программы | Ставка | Максимальная сумма кредита |
| Семейная ипотека | 6% | 6–12 млн рублей |
| Сельская ипотека | 0,1–3% | 6 млн рублей |
| Дальневосточная ипотека | 2% | 6–9 млн рублей |
| Арктическая ипотека | 2% | 6–9 млн рублей |
| Ипотека для IT-специалистов | 6% | 9 млн рублей |
Госпрограммы распространяются не только на новостройки. Например, семейная ипотека позволяет купить вторичное жильё в малых городах численностью до 50 тыс. человек и в городах, где возводится не более двух новостроек, а арктическая ипотека — в моногородах и на территориях сельских поселений Арктической зоны РФ.
Льготные программы также позволяют увеличить сумму кредита до определённого предела: так, лимит по IT-ипотеке — 9 млн рублей, но заёмщик может взять ещё 9 млн рублей уже по рыночной ставке. Максимальная сумма кредита по сельской ипотеке — 6 млн рублей, но супруги вправе взять два кредита на один объект и таким образом увеличить сумму займа до 12 млн рублей.
Если вы не можете претендовать ни на одну из льготных программ, стоит изучить предложения банков и застройщиков.
2. Рассмотреть спецпредложения от застройщиков
Что касается новостроек: девелоперы часто предлагают специальные условия тем потенциальным покупателям, кто готов взять кредит в банке-партнёре. Это может быть как уменьшение ставки на 1–4 процентных пункта (п. п.) на весь срок кредита, так и более существенное снижение — вплоть до ставки 0,1% — на ограниченный период: до сдачи дома или на первые 2 года выплаты ипотеки.
Поэтому, если вы ещё не до конца определились с объектом, помониторьте спецпредложения на все подходящие варианты. Бонусом можно найти дополнительные выгодные условия — трейд-ин или кухню в подарок.
Обратной стороной таких привлекательных условий может быть завышение стоимости квартиры: ипотечная ставка ниже, но цена квартиры — выше. Но такие условия тоже могут быть выгодными: например, если для вас более важен низкий ежемесячный платёж, а не итоговая переплата.
3. Взять ипотеку в том банке, где вы получаете зарплату
Зарплатные клиенты почти всегда могут рассчитывать на уменьшение ставки на 0,2–0,7 п. п., если обратятся за ипотекой в свой банк.
Зарплатный клиент — это не просто заёмщик, получающий зарплату на карту банка-кредитора, а сотрудник компании, которая заключила с банком договор на зарплатный проект. В этом случае финансовая организация точно знает, каков доход клиента и как обстоят дела у его работодателя. Меньше риски — ниже ставка.
Также банки обычно лояльны к заёмщикам, работающим в бюджетной сфере: имеющим официальный статус «госслужащий» или проходящим службу по контракту. Они тоже могут рассчитывать на снижение ставки — обычно в том же размере, что и зарплатные клиенты.
4. Увеличить первоначальный взнос
Если клиент готов внести крупную сумму в качестве первоначального взноса, банк может понизить процентную ставку, ведь риск потерять свои деньги для него уменьшается.
Несколько лет назад первоначальный взнос 20% считался значительным. Но теперь из-за подскочившей ключевой ставки и ужесточения условий кредитования и 30% первоначального взноса не гарантируют снижение.
Правило действует и в другую сторону: небольшой первоначальный взнос даёт надбавку 0,5 п. п. и более к базовой ставке.
5. Оформить страховку
При покупке недвижимости в ипотеку заёмщик обязан застраховать объект от порчи и полного уничтожения из-за аварий, пожаров и стихийных бедствий — так называемое страхование конструктива.
Остальные виды страхования — от временной потери трудоспособности, от инвалидности и смерти заёмщика, титульное — оформляются по желанию, но именно они влияют на размер ставки. Отказ приобретать, например, полис личного страхования приводит к тому, что банк сразу повышает ставку на 1–3 п. п. Согласие оформить такую страховку, наоборот, снижает ставку примерно на те же значения.
К тому же у заёмщиков появилась возможность сэкономить на стоимости полиса. Раньше его надо было оформлять только у страховщиков, включённых в рекомендованный список банка-кредитора. С сентября 2023-го застраховать недвижимость, жизнь и здоровье для ипотеки можно в любой страховой компании, имеющей кредитный рейтинг уровня А− и выше.
Как правило, цена полисов у рекомендованных компаний примерно одинаковая, а вот сторонняя организация не платит банку комиссионные и не обязана держать установленную тарифную планку. Поэтому полис, купленный в выбранной заёмщиком страховой компании, может стоить дешевле — до 20%. С учётом того что страховать ипотеку придётся до её выплаты, разумно потратить время и поискать выгодный вариант. А через год страховую можно будет поменять ещё раз, если она решит поднять цены.
6. Зарегистрировать сделку онлайн
За использование сервиса электронной регистрации сделок банки обычно дают 0,2–0,3 п. п. скидки. Услуга платная — 8–20 тыс. рублей в зависимости от банка и региона. Но при крупной сумме и долгом сроке ипотеки эта трата окупится многократно.
Кроме того, онлайн-регистрация экономит время, а сделки проходят комфортнее. Все документы дистанционно подписываются в банке — ходить к нотариусу, в Росреестр или МФЦ не надо.
7. Воспользоваться платной программой банка
У некоторых банков есть программы, которые позволяют потенциальному заёмщику снизить ставку на определённый срок при оплате разовой комиссии. Размер комиссии привязан к проценту от суммы кредита. Например, снижаете на 1 п. п. на весь срок выплаты ипотеки — платите 0,3 п. п. суммы кредита. То есть если вы берете кредит на 2 млн рублей и хотите снизить ставку с 23 до 22% — заплатите один раз комиссию 60 тыс. рублей.
Также клиент вправе выбрать размер скидки по ставке — снизить её на 1, 3, 5, 10 п. п. Этот параметр тоже влияет на размер единоразовой комиссии банка.
Если вы берете ипотеку на длительный срок и не планируете досрочное погашение, «купить» ставку будет выгодно.
Что ещё влияет на ипотечную ставку
Кредитная история
От качества кредитной истории зависит, во-первых, дадут ли вам кредит, а во-вторых, на каких условиях его одобрят.
Если кредитная история хорошая, ипотеку одобрят на стандартных условиях, и заёмщик ещё сможет выбирать, где они более выгодные. Если плохая — к примеру, клиент допускал просрочки при погашении предыдущего кредита, то лучше искать банк, рассматривающий заёмщиков индивидуально.
Крупные кредиторы такого клиента завернут ещё на этапе подачи заявки — его не пропустит автоматизированная система. Небольшой банк, возможно, выдаст ипотеку, но поднимет ставку на несколько пунктов от стандартных условий.
Тип недвижимости
Ставка зависит и от того, какой объект вы хотите купить: новостройку, вторичку или загородный дом. На квартиры ставки традиционно ниже, так как они считаются более ликвидным объектом, который в случае необходимости банк легко продаст.
Ипотечная ставка на новостройки ниже, чем на вторичное жильё, но при условии покупки напрямую у застройщика. Это объясняется тем, что девелоперы и банки заинтересованы в сотрудничестве. Первые так продадут больше квартир, вторые — привлекут больше заёмщиков. Но для покупателя тут есть нюанс: свои финансовые затраты застройщик компенсирует за счёт стоимости жилья.
Подтверждение доходов
Официально подтверждённый доход позволит удержать ставку на базовом уровне. Но если клиент не может представить справку 2-НДФЛ, а приносит справку по форме банка или выписку по счёту, то ему вполне могут увеличить ставку на 0,5–3 п. п., а в самом плохом случае — не одобрить ипотеку.
Есть ли созаёмщик или поручитель
Созаёмщик или поручитель позволяет избежать надбавки к стандартным условиям. К примеру, если между супругами заключён брачный договор и жена потенциального заёмщика отказывается стать созаёмщиком по кредиту, ставку потенциальному заёмщику поднимут на 0,5–1,5 п. п.
Считаем, на сколько можно снизить ипотечную ставку
Посмотрим, насколько уменьшают ставку различные опции.
Предположим, заёмщик покупает вторичку, льготные программы не использует, берёт ипотечный кредит 4 млн рублей на 15 лет под 24% годовых.
При сохранении базовых условий и без досрочных погашений его ежемесячный платёж составит 82 тыс. рублей, а итоговая переплата — 10,8 млн рублей.
Как заёмщик может максимально снизить ставку:
- зарплатный клиент банка: –0,7 п. п.;
- оформил личное и титульное страхование: –2 п. п.;
- электронная регистрация сделки: –0,3 п. п.
Итого: 24% – 3 п. п. = 21%
При ставке 21% ежемесячный платёж уменьшится до 73 тыс. рублей, а переплата сократится до 9,18 млн рублей. Таким образом клиент за всё время выплаты кредита сэкономит 1,62 млн рублей, ежемесячная экономия составит 9 тыс. рублей.
Главное
— Проверьте, отвечаете ли вы условиям льготных ипотечных программ с господдержкой: семейной, дальневосточной, сельской или IT-ипотеки. Ставки по ним значительно ниже рыночных.
— Изучите специальные предложения застройщиков и банков.
— Положительная кредитная история, большой первоначальный взнос, официальное подтверждение дохода и наличие заёмщика или поручителя помогут вам сохранить базовые условия кредитования.
— Банки предлагают клиентам опции для снижения ставки, которые способны понизить её на несколько процентных пунктов. Это приведёт к ощутимой экономии при выплате ипотеки.
