Когда недвижимостью владеют несколько собственников, возникают вопросы, связанные:

• с продажей;
• изъятием за долги;
• спорами;
• наследованием.

Совместная и долевая собственность сильно отличаются — прежде всего объёмом прав, которые есть у каждого владельца.

Что такое долевая собственность

Долевая собственность часто возникает при приватизации, наследовании или в случае раздела имущества после развода. Каждый владелец имеет определённую долю прав на имущество.

1. Доли могут быть равными или неравными, считаются в процентах или дробях (например, 1/3, 1/4).

2. Размер доли определяется либо по соглашению сторон, либо в порядке, установленном законом.

3. Доли могут изменяться при переходе прав — например, при продаже доли.

Собственник может свободно распоряжаться своей долей без согласования с другими сособственниками. Долю можно продать, подарить или завещать, но с учётом права преимущественной покупки.

Право преимущественной покупки означает, что продавец обязан сначала предложить свою долю остальным совладельцам. И только когда никто не согласится её выкупить, можно продавать постороннему покупателю на тех же условиях. Если нарушить право преимущественной покупки, сделку могут оспорить через суд.

Реальная и идеальная доли

С понятием долевой собственности неразрывно связаны реальная и идеальная доли. 

Идеальная доля — это абстрактная величина, дробь или процент в юридических документах. Физически конкретные комнаты/метры не выделены, всё помещение остаётся единым объектом.

Реальная доля — это конкретные помещения: например, если дом поделён на две половины и у каждой отдельный вход. Это также называют реальным разделом, или выделом в натуре.

Предположим, в трёхкомнатной квартире ваша идеальная доля равна 1/3, но вы не сможете выделить реальную: кухня и другие нежилые помещения общие. Зато в доме на два хозяина, если это технически и юридически возможно, у вас будет реальная доля — половина дома.

В многоквартирных домах реальный раздел обычно невозможен. Нужна техническая возможность и соответствующие документы — реорганизация помещения в блок-секции, перевод квартиры в статус нескольких квартир и т. п.

Плюсы и минусы долевой собственности

У долевой собственности есть неоспоримые преимущества:

1. Каждый собственник формально распоряжается своей частью — долей.

2. Проще решать финансовые и юридические вопросы, связанные с долгами одного из совладельцев. В основном долг взыскивают с его части, не затрагивая имущество остальных.

3. Есть возможность продать, подарить или завещать свою долю без согласия остальных проживающих.

Коммунальные платежи, если собственность долевая

Собственники в любой форме, долевой или совместной, все вместе отвечают за содержание общего имущества, в том числе обязаны оплачивать коммунальные услуги. Это не зависит от того, проживает ли собственник фактически в квартире.

На практике часто бывает, что УК или ТСЖ заключают договор с одним собственником или формально со всеми, но квитанция идёт на всю квартиру. Потом уже сами совладельцы делят оплату между собой.

Иногда компании действительно стараются выставлять отдельные квитанции пропорционально долям, особенно если есть запрос от собственников. Но как именно УК или ТСЖ формирует квитанции — это вопрос внутренней практики компании и договорённостей с жильцами.

Долевая собственность и риски

Долевую собственность труднее проверить: нужно согласие всех сособственников, необходимо изучить их согласие на сделку, уточнить, соблюдено ли преимущественное право покупки. К тому же между совладельцами часто возникают споры.

Часть мошеннических схем может быть связана со скупкой долей в квартире. Потом других собственников выживают и принуждают продать принадлежащие им доли дешевле.

Что такое совместная собственность

Обычно совместная собственность возникает у супругов, которые приобрели недвижимость во время брака. Муж и жена имеют равные права на распоряжение имуществом, но решение должны принимать совместно.

Если один из владельцев хочет продать свою часть, сначала необходимо разделить недвижимость на доли. Для этого все собственники должны дать согласие, либо раздел происходит через суд.

Основное отличие совместной собственности от долевой — нельзя так свободно распоряжаться имуществом, что создаёт сложности при совершении сделок.

По умолчанию общая собственность считается долевой (пункт 3 статьи 244 Гражданского кодекса РФ) — например, если несколько человек купили или совместно унаследовали недвижимость. 

Совместная собственность образуется лишь в определённых случаях: когда супруги совместно наживают имущество или если речь идёт, например, о фермерских хозяйствах.

Плюсы и минусы совместной собственности

Это удобный вариант для имущества супругов: по закону оба имеют равные права, не нужно заранее прописывать доли. 

Если супруги в хороших отношениях, управлять имуществом проще. Большинство сделок может быть заключено одним из супругов, поскольку согласие второго подразумевается.

Но и минусов у совместной собственности достаточно.

Для безопасного распоряжения недвижимостью понадобятся подписи/согласие всех собственников — например, нотариальное согласие второго супруга.

В случае развода или появления долгов у одного из собственников всё равно необходимо определить, чью часть имущества можно взыскать. Для этого можно заключить соглашение, брачный договор или обратиться в суд.

Формально долей не существует до момента раздела. Поэтому третьим лицам — предположим, кредиторам — часто приходится добиваться выделения долей, что усложняет дело.

Коммунальные платежи, если собственность совместная

В случае совместной собственности плательщиками считаются все собственники вместе, без точного распределения долей. В отличие от ситуаций с долевой собственностью, поставщик ЖКХ не разделяет счета внутри семьи или между супругами. Уже сами совладельцы могут договориться между собой о том, кто и сколько будет платить, или обратиться в суд для разрешения возникшего спора.

Даже совладельцы не проживают в квартире, но остаются собственниками, они обязаны оплачивать коммунальные услуги. Если возникает задолженность, кредитор подаст иск — долг будет взыскиваться со всех лиц, указанных в документах как владельцы.

Что происходит с недвижимостью, если один из сособственников — банкрот

Распространённая ситуация — крупный долг или даже банкротство одного из супругов. 

Возникает два вопроса:

— могут ли арестовать всю квартиру целиком и наложить на неё ограничения;

— может ли другой владелец оформить сделку купли-продажи совместного имущества.

По общему правилу совместная собственность не делится автоматически, пока суд или сами собственники не инициируют эту процедуру.

В случае банкротства одного из собственников суд может потребовать выделить долю должника в общей собственности и обратить на неё взыскание. То есть суд устанавливает, что, к примеру, должнику принадлежала бы условная 1/2. Далее эту 1/2 либо реализуют для погашения долга, либо учитывают в процедуре банкротства.

Полной неприкосновенности у совместного имущества нет: если кто-то из совладельцев проходит банкротство, суд вправе наложить ограничения, включая запрет на продажу.

Другой владелец не сможет продать свою долю, пока не выделит её. До определения доли продажа совместной недвижимости затруднена, поскольку любые действия по отчуждению с невыделенной долей могут быть оспорены.

Риски совместной собственности, особенно у супругов, — оспаривание сделок без согласия другого супруга, долги одного из них и т. д.

Возможные проблемы в сделках купли-продажи

Процесс покупки совместной или долевой собственности включает множество этапов и требует внимательности от всех участников сделки.

Риск, что сделка с совместной собственностью будет оспорена

Если сделка проводится с совместной собственностью, её могут оспорить по ряду оснований. 

Отсутствие согласия супруга. Чтобы продать недвижимость в совместной собственности супругов, нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга, если тот не выступает вторым продавцом, — статья 35 Семейного кодекса РФ. Если согласие не было получено или оказалось поддельным, другой супруг может оспорить сделку в суде.

Именно эта категория дел одна из самых распространённых в судебной практике. Если супруг утверждает, что он не давал согласия, он должен подтвердить это документально или свидетельскими показаниями.

Покупатель же должен доказать свою добросовестность, что он:

— проверил, состоит ли продавец в браке;

— запросил нотариальное согласие, свидетельство о расторжении брака или брачный договор.

Суд может признать покупателя добросовестным, если он действительно проверял документы, но ему продавец предъявил поддельное согласие или заявил, что он не состоит в браке. 

Добросовестность покупателя позволяет ему вернуть свои деньги, но не защищает саму сделку от оспаривания.

Сделка фиктивна или притворна

Например, сделка совершается, чтобы вывести недвижимость из возможного раздела или из-под взыскания кредиторов одного из супругов (статья 170 Гражданского кодекса РФ). Также суды проверяют, не была ли цена занижена сознательно, чтобы замаскировать передачу собственности близкому лицу или партнёру по сговору.

Суд оценивает, реально ли был переход денег, владеет ли фактически новый собственник  полученной недвижимостью. 

Прямые доказательства сговора обычно найти трудно. Поэтому суды обращают внимание на косвенные признаки:

• цена сделки явно занижена;

• цена нулевая при дарении, но отношения между сторонами не оправдывают дарение;

• прежний собственник фактически продолжает пользоваться имуществом;

• семейное/родственное отношение и параллельные долговые/судебные споры.

Нарушена форма сделки

Для сделок с недвижимостью по закону обязательна письменная форма и государственная регистрация (статьи 550 и 551 Гражданского кодекса РФ). При совместной собственности — ещё и согласие всех собственников или нотариальная доверенность.

Если сделка оформлена с нарушением — допустим, подписана не тем лицом или не соответствует требованиям к согласию супруга, её могут признать недействительной.

Банкротство одного из супругов

Если супруг-должник находится в процедуре банкротства, но при этом знал о неизбежности банкротства и спешно перерегистрировал недвижимость на другого человека — продал, подарил и т. д., финансовый управляющий или кредитор вправе оспорить сделку (статьи 61.2–61.3 Федерального закона № 127-ФЗ).

Суды в таких спорах оценивают добросовестность покупателя — приобретателя и то, было ли у должника намерение скрыть активы. Суды обращают внимание:

— на сроки совершения сделки: в зависимости от типа сделки подозрительными могут быть 6 месяцев, один год и три года до подачи заявления о банкротстве.

— на то, была ли получена реальная оплата и соответствовала ли сделка рыночным условиям. 

Если сделка признаётся недействительной, имущество возвращается в конкурсную массу. Для покупателя это увеличивает риск — он может остаться и без недвижимости, и без денег, если у должника нет средств для компенсации.

Что надо проверить перед сделкой

1. Выписку из ЕГРН. Там можно увидеть форму собственности и состав совладельцев.

2. Согласие супруга или брачный договор. Если супруг отсутствует в ЕГРН как собственник, но имущество приобретено в браке — потребуется нотариальное согласие на сделку.

3. Справки об отсутствии задолженностей по коммуналке: квитанции или выписка о расчётах с управляющей компанией.

4. Изучить судебные базы — не банкрот ли собственник и нет ли к нему исков.

5. Проверить, не ведётся ли исполнительное производство в отношении собственника.

Если квартира находится в долевой собственности нескольких человек, то от каждого из них необходимо получить отказ от преимущественного права покупки или убедиться, что они согласны участвовать в сделке как продавцы одновременно.

Резюмируем

— Совместная собственность возникает в отдельных случаях — например, если супруги в браке нажили имущество.

— Выделить доли из совместной собственности можно по взаимному согласию или по решению суда.

— Проводить сделки только со своей частью совместной недвижимости можно только после выделения долей.

— Чтобы продать совместную собственность, нужно согласие всех собственников, иначе сделку оспорят.

— Основной риск для покупателя доли или совместной собственности — если нет согласия других собственников или отказа со стороны владельцев других долей.