- В мае на первичном рынке Московского региона было заключено 7,5 тыс. ДДУ — на 22% меньше, чем в апреле. Введение льготной ипотеки поддержало рынок, но не позволило ему восстановиться.
- Доля ипотечных сделок в мае увеличилась сразу до 73%. Такое высокое значение в последний раз было на рынке в июне 2020 года. Расширение лимита по ипотеке сделало рынок Московского региона более доступным для покупателей.
- «Квадрат» на первичном рынке региона подорожал за месяц всего на 0,5% — фактически на рынке ценовая стагнация. В мае застройщики вывели в продажу 12 новых ЖК и 72 корпуса — это рекордные показатели на фоне предыдущих месяцев. Объем предложения увеличился за месяц сразу на 10%.
- Выручка девелоперов в мае составила 85,9 млрд рублей. Это на 23% меньше аналогичного показателя за прошлый месяц. Количество сделок сократилось не так существенно. На это повлияло снижение средней стоимости квартиры в сделке.
В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра. Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов.
В мае 2022 года на первичном рынке Московского региона было заключено всего 7,5 тыс. ДДУ. Это минимальный показатель с лета 2020-го. Продажи в новостройках снижаются второй месяц подряд: в апреле — на 48%, в мае — еще на 21,5%.
В последнем месяце весны на отрицательную динамику повлияли и праздничные дни, во время которых количество сделок устремилось к нулю. С поправкой на это спрос остался на уровне прошлого месяца.
Льготная ипотека под 12% поддержала рынок, но в условиях общей неопределенности и проблем на рынке труда остановить снижение спроса ей не удалось.
Наибольшее сокращение спроса зафиксировано на рынке Новой Москвы — на треть за месяц. В Москве в старых границах и в Московской области показатель уменьшился на 18–20%. В годовой динамике продажи в регионе упали на 43,2%. Рекордное снижение выявлено в Новой Москве, где количество зарегистрированных ДДУ сократилось вдвое.
Динамика сделок на первичном рынке Москвы и Московской области
По данным Циан.Аналитики
Доля сделок с ипотекой возросла за месяц сразу на 8%
В мае на первичном рынке Московского региона сразу 73% сделок прошло с использованием ипотеки. Это рекордное значение с лета 2020 года, когда начала действовать льготная ипотека под 6,5%. При этом в апреле текущего года доля сделок с привлечением кредитных средств составила 65% общего объема.
Акции и скидки на новостройки, самые выгодные предложения от застройщиков и банков вы найдете на Циан
Введение льготной ипотеки под 12% с мая 2022 года сказалось на активности покупателей, которые в предыдущие месяцы не брали кредит из-за невыгодных условий и малого лимита. Его расширение серьезно увеличило долю предложения, подходящего под программу, — по подсчетам Циан, под нее попало около 75% рынка в столичной агломерации.
Кроме того, на рынке действовали и специальные программы от застройщиков с дополнительным субсидированием ставок, а также появилась возможность «комбинации» льготной и рыночной ипотеки, что позволило увеличить максимальный размер кредита до 30 млн рублей. Одновременно с этим на рынке стало меньше покупателей с живыми деньгами, спрос со стороны которых был реализован еще в марте и начале апреля.
Больше всего доля сделок с ипотекой выросла в Москве в старых границах. Там наименее доступное жилье, и новый лимит в значительной степени повысил доступность рынка для покупателей.
Тем не менее статистика по количеству сделок показывает, что льготная ипотека не привела к росту спроса на рынке, а лишь удержала его от дальнейшего падения.
Динамика доли сделок с ипотекой на первичном рынке Москвы и Московской области
По данным Циан.Аналитики
Стагнация после стремительного роста
Средняя цена квадратного метра в Московском регионе в мае 2022 года — 265,1 тыс. рублей. Это всего на 0,5% больше, чем в апреле. Месяцем ранее рост составил 2%, а в марте — 3%.
Индексация цен на первичном рынке столичного региона замедлилась еще сильнее и фактически превратилась в ценовую стагнацию. В Москве «квадрат» за последний месяц подешевел на 0,2%, а в Московской области подорожал на 0,3%. Примечательно, что в Москве в старых границах цены снизились на 1,5%, а в Новой Москве они увеличились на 1%. Разнонаправленная динамика привела к тому, что в целом по столице цены за месяц практически не изменились.
За год цены в целом по региону увеличились на 29%. Наибольший рост (+33%) зафиксирован в Московской области. В Москве в старых границах «квадрат» подорожал на 19%, в Новой Москве — на 27%.
Средняя стоимость 1 кв. м и динамика цен за месяц в Москве
По данным Циан.Аналитики
Средняя стоимость 1 кв. м и динамика цен за месяц в Московской области
По данным Циан.Аналитики
Динамика средней цены 1 кв. м в Московском регионе
По данным Циан.Аналитики
За счет роста стоимости квадратного метра на рынке наблюдается снижение средней площади проданной квартиры. В мае в Москве в старых границах она составила 46,9 кв. м (–1 кв. м за месяц), в Новой Москве — 45,5 кв. м (–0,2 кв. м). В Московской области, наоборот, квартиры в сделках стали немного просторнее — 45,7 кв. м (+2,5 кв. м). Это привело к тому, что средние площади квартир в сделке в Москве и Московской области практически сравнялись. В прошлом году купленные квартиры в Москве в старых границах были в среднем на 10 кв. м больше.
Рекорды от застройщиков
Объем предложения в месячном выражении увеличился сразу на 7,6 тыс. лотов (+9,9%). Сейчас в реализации в Москве и Подмосковье находится 84,3 тыс. помещений: 40,4 тыс. в Москве в старых границах, 11,7 тыс. в Новой Москве, 32,2 тыс. в Московской области. При этом месяц назад на рынке было 76,7 тыс. лотов. Рост связан с низкими темпами продаж на фоне активизации застройщиков.
В апреле на первичном рынке вышло сразу 12 новинок, причем 11 из них — в старых границах Москвы и одна — в Московской области. По сравнению с предыдущими месяцами это высокий результат, за 2021–2022 годы больше новинок было лишь в июле 2021-го (15). Застройщики активизировались после задержки проектов с начала года — на рынке зафиксирован максимум за последние полтора года.
Старт продаж был зафиксирован в 72 новых корпусах общей площадью 1203 тыс. кв. м. Это также рекордные для последнего года показатели. В Москве в старых границах продажи стартовали в 48 корпусах, в Новой Москве — в 9, в Московской области — в 15. При этом в апреле запустились лишь 18 новых секций ЖК.
Количество квартир и апартаментов на первичном рынке Московского региона
По данным Циан.Аналитики
Выручка просела сильнее, чем количество сделок
В мае 2022 года выручка девелоперов Московского региона составила лишь 85,9 млрд рублей, что на 23% меньше, чем в апреле. Доход сократился даже сильнее, чем количество сделок. Это говорит о том, что уменьшилась средняя стоимость квартиры в сделке: в условиях снижения доходов и роста цен на недвижимость в предыдущие месяцы покупатели выбирают более дешевые варианты квартир. По итогам мая она составила 15,5 млн рублей. Это на 8,9% меньше, чем месяцем ранее.
Наибольшее сокращение выручки, как и спроса, зафиксировано в Новой Москве — на 34% за месяц. В Москве в старых границах показатель снизился на четверть, а в Московской области — только на 11%.
В области количество сделок сократилось сильнее, чем выручка девелоперов — покупатели, напротив, выбирали в мае более дорогие квартиры, чем в апреле. Это связано в том числе с продолжающимся ростом цен в Московской области.
Циан составил рейтинг проектов с наибольшим количеством сделок в мае 2022 года. Традиционно среди лидеров больше всего проектов в Московской области (6 из 10) с более низким уровнем цен и большим выбором. Три проекта находится в Москве в старых границах и всего один — в Новой Москве.
Лидеры продаж в мае 2022 года в Московском регионе*
Проект | Локация | Кол-во сделок | Средняя стоимость | Средний чек сделки в апреле 2022 года, |
Московская область | 196 | 150,6 | 6,55 | |
Москва | 183 | 318,9 | 12,16 | |
Новая Москва | 180 | 247,8 | 10,47 | |
Московская область | 180 | 160,6 | 7,81 | |
Москва | 176 | 228,4 | 8,56 | |
Московская область | 167 | 161,7 | 7,13 | |
Московская область | 159 | 169,4 | 7,29 | |
Московская область | 156 | 157,0 | 6,52 | |
Московская область | 151 | 172,5 | 8,20 | |
Москва | 140 | 240,6 | 10,80 |
По данным Циан.Аналитики
*Учитываются зарегистрированные ДДУ с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК)
«Введение льготной ипотеки под 12% и расширение лимита поддержало рынок. Темпы падения количества сделок в мае замедлились по сравнению с апрельскими показателями, резко увеличилась доля ипотечных сделок, что свидетельствует и о востребованности новой льготной программы, и о готовности покупателей заключать сделки, — комментирует руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.
Также эксперт отметил, что впервые за долгое время средние цены показали околонулевую динамику, а не значительный прирост. По его словам, это связано и с поведением застройщиков (не все провели ежемесячную индексацию на фоне снижения спроса), и с выходом многочисленных новых предложений (на рынке их рекордно много для последних полутора–двух лет конкуренции).
