По данным Аналитического центра Циан, в прошлом году объем сделок незначительно сократился, объем предложения несильно, но уменьшился, а вот средняя стоимость квадратного метра выросла. Каждая вторая сделка оказалась ипотечной.
- В 2019 году на первичном рынке Москвы было заключено 78 тыс. розничных сделок с физлицами — это на 4% меньше, чем годом ранее.
- За год объем предложения снизился (количество лотов в активной реализации уменьшилось на 6%), а средняя цена квадратного метра выросла (на 4,6% — в старых границах Москвы и на 12,6% — в Новой Москве).
- Рост цен позволил застройщикам нарастить выручку, несмотря на снижение объема сделок. Девелоперы заработали около 785 млрд рублей (на 8% больше, чем год назад).
- Доля ипотечных сделок оставалась выше 50%, несмотря на увеличение ставок в I полугодии.
Анализировались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физлица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри жилого комплекса). Расчеты проводились по итогам сплошной обработки выписок из ЕГРН. Договоры с юридическими лицами не учитывались.
Курс на снижение
В 2019 году в Москве, включая присоединенные территории, было заключено 78 тыс. ДДУ, что на 4% меньше, чем в 2018 году. Падение спроса зафиксировано впервые за последние четыре года.
В старых границах Москвы зарегистрировано 54,2 тыс. ДДУ с физлицами, что на 2,6% выше, чем в 2018 году. Для сравнения: в 2018 году относительно 2017-го прирост составил 41%.
Распределение спроса на протяжении всего 2019 года было стандартным: увеличение покупательской активности зафиксировано в деловой сезон — с февраля по апрель и с сентября по декабрь с небольшим снижением в ноябре. В I квартале 2019 года количество сделок превышало аналогичные показатели 2018 года. Это объясняется тем, что часть покупателей опасалась заметного роста цен после вступления в силу законодательных изменений.
Относительно 2018 года было отмечено падение количества сделок в отдельные месяцы: в мае, августе, сентябре, октябре и ноябре. Самым результативным в 2019 году стал декабрь, в котором было зарегистрировано 5,3 тыс. ДДУ, что сопоставимо с результатами аналогичного периода 2018 года.
Количество ДДУ в старых границах Москвы, 2018–2019 гг.
Источник: Аналитический центр Циан
В Новой Москве в 2019 году зафиксировано 23,8 тыс. ДДУ с физлицами, что на 16% меньше, чем в 2018 году. Относительно 2017 года спрос оказался выше на 24%.
В первой половине года количество сделок в месяц было сопоставимо с прошлогодними значениями. Но на протяжении всего II полугодия было заключено меньше ДДУ, чем за аналогичный период 2018 года. Самое большое падение в годовой динамике отмечено в июле и декабре (–45%).
Потенциальных покупателей новостроек в Новой Москве начинают отпугивать высокие цены (средняя стоимость 1 кв. м выросла почти на 30% за два года).
Количество ДДУ в Новой Москве, 2018–2019 гг.
Источник: Аналитический центр Циан
Сделок меньше, а выручка — больше
В конце 2019 года на первичном рынке старой Москвы было представлено 40,8 тыс. квартир и апартаментов в активной реализации. За год этот показатель снизился на 7,6%.
Падение объемов предложения связано с невысокой девелоперской активностью из-за вступивших в силу поправок в 214-ФЗ, которые ограничили застройщикам доступ к средствам дольщиков.
Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке Москвы в старых границах достигла 208,5 тыс. рублей (без учета объектов элитного класса). За год она увеличилась на 4,6%.
В Новой Москве в конце 2019 года на первичном рынке экспонировалось 8,8 тыс. лотов — на 4,7% больше, чем годом ранее. Средняя цена «квадрата» достигла 129,7 тыс. рублей, прирост стоимости за год — 12,6%.
В 2019 году на ценообразование новомосковских проектов оказывало значительное влияние улучшение транспортной доступности (открытие нескольких станций метро Сокольнической линии и активное расширение дорожной сети).
В 2019 году суммарная выручка девелоперов Москвы оценивается в 785 млрд рублей. За прошедший год показатель увеличился на 8%, тогда как количество сделок — снизилось на 4%.
Средний бюджет покупки в старых границах Москвы — 11,8 млн рублей, что на 900 тыс. рублей больше, чем годом ранее. В Новой Москве средний бюджет покупки составил 6 млн рублей — это на 1 млн рублей выше, чем в 2018 году.
Каждая вторая — ипотечная
В Москве в 2019 году каждая вторая квартира на первичном рынке была приобретена с помощью ипотечного кредита: доля ипотечных сделок росла.
В I квартале 2019 года в старых границах Москвы 49% ДДУ было заключено с привлечением кредита, в Новой Москве показатель составил 58%. По итогам IV квартала 2019 года доля ипотечных сделок увеличилась до 54% в старой Москве и 61% — в Новой.
В среднем 51% сделок в старых границах Москвы прошел с использованием ипотечного кредита, в ТиНАО этот показатель достиг 58%. Рост закредитованности дольщиков связан как со снижением ставок по ипотеке, так и с планомерным ростом цен на жилье.
Доля ипотечных сделок в 2019 году
Источник: Аналитический центр Циан
Осторожные прогнозы
Средняя площадь приобретенного жилья на первичном рынке старой Москвы в 2019 году — 56,9 кв. м, что лишь незначительно (на 1 кв. м) меньше, чем в 2018 году. В сегменте апартаментов этот показатель — 47,2 кв. м. В Новой Москве средняя площадь купленного лота в 2019 году равнялась 49,8 кв. м — это на 1,7 кв. м больше, чем в 2018 году.
«2019 год с точки зрения спроса можно условно разделить на два периода: до вступления в силу поправок в 214-ФЗ и после, — комментирует руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов. — Снижение покупательской активности во II полугодии во многом стало результатом эффекта «высокой базы». В ожидании роста цен многие покупатели заключили сделки в первой половине года, часть клиентов, наоборот, отложила сделку, надеясь взять кредит по более выгодной ставке».
Алексей Попов прогнозирует, что в 2020 году средняя цена 1 кв. м на первичном рынке Москвы увеличится примерно на 10%. По его мнению, несмотря на снижение спроса, девелоперы продолжат увеличивать стоимость: «Этого требует экономика проектов: в стоимость квадратного метра новых ЖК закладываются проценты по проектному финансированию».
Фото: ЖК «Петровский парк»/cian.ru
