Единый реестр застройщиков сообщил о тенденции на уменьшение разницы между ставками по ипотечным жилищным кредитам под залог готового жилья и для долевого строительства. За год разрыв между ними сократился в 4,3 раза: с 1,54 до 0,36%. Финансовые учреждения считают ипотеку для новостроек более надежной в плане рисков возможной неплатежеспособности заемщика, поэтому ставки по кредитам на новостройки меньше, чем по кредитам для жилья на вторичном рынке.
9 октября на сайте Газпромбанка была размещена информация о том, что учреждение запускает специальные условия по ипотеке. До 30 декабря 2017 года единая ставка 9,5% по ипотечным кредитам теперь доступна при приобретении квартир как в новостройках, так и с уже оформленным правом собственности. Данное финансовое учреждение становится первым крупным банком, который установил единую ставку по ипотеке для приобретения жилья и на первичном, и на вторичном рынке.
По словам Алексея Трубникова, начальника управления разработки розничных продуктов, стандартов и технологий банка, – его слова приводит издание – было упрощено предложение по ставке за счет снижения ее на вторичном рынке жилья на 1%.
Несмотря на значительную экономию благодаря снижению процентной ставки, условия при покупке жилья на первичном и вторичном рынках все еще разные. Стоимость новостроек значительно отличается от стоимости «вторички». Некоторые эксперты считают, что застройщики вынуждены подстраиваться под рыночные реалии: населению с изменившимися доходами нужно доступное жилье, а застройщикам – оборотные средства. Собственникам на вторичном рынке, за исключением некоторых групп, не так важно быстро продать недвижимость, они могут долго экспонировать свои объекты или снимать их с продажи.
Для того чтобы проиллюстрировать разницу в ценах на первичном и вторичном рынках, предлагаем рассмотреть пять примеров соотношения цен в этих нишах.
Красногорск
Начнем с Северо-Запада. «Однушка» в Уваровском переулке в Митине площадью 38 кв. м в панельном доме 1999 года постройки стоит 5,8 млн рублей. Высота потолка – 2,75 м, площадь комнаты – 20 кв. м, кухни – 8,5 кв. м. Квартира находится на 7-м этаже 12-этажного дома.
Рассмотрим альтернативы: что можно купить на данную сумму на первичном рынке в этом и смежных районах? В жилом комплексе «Тетрис» (застройщик «ГК Садовое кольцо»), который находится в Красногорске, сдающемся в 2018 году, за 5,2 млн рублей можно купить трехкомнатную квартиру площадью 45 кв. м. Сходная по метражу квартира площадью 37,6 кв. м стоит 3,4 млн рублей.
В уже сданном жилом комплексе «ЮИТ Парк», который находится в Красногорске, за 5,6 млн рублей выставлена двухкомнатная квартира площадью 55 кв. м. А 40-метровая «однушка» стоит 4,4 млн рублей. Девелопером проекта выступила компания «ЮИТ СитиСтрой».
Долгопрудный
Долгопрудный – город на северной границе Москвы, со сложившейся инфраструктурой. В доме 1970 года постройки, недалеко от Дирижабельной улицы, продается однокомнатная квартира. Девятый этаж девятиэтажного дома, общая площадь – 42 кв. м, площадь комнаты – 18 кв. м, кухни – 9 кв. м. Собственник хочет за нее 4,6 млн рублей.
Альтернативным вариантом на первичном рынке можно выбрать жилой комплекс комфорт-класса «Северный», строительство которого ведет компания ПИК. За 5,1 млн рублей застройщик предлагает двухкомнатную квартиру площадью 52,8 кв. м. Однокомнатная квартира площадью 39,17 кв. м стоит здесь 4,17 млн рублей. Часть корпусов уже введена в строй, окончательная сдача проекта намечена на IV квартал 2018 года.
Балашиха
Жилье восточнее МКАД, по оценкам риэлторов, – одно из самых дешевых в ближнем Подмосковье, разница между первичным и вторичным фондом здесь выражена меньше, чем в других районах. Например, в доме 1967 года постройки за 3,45 млн рублей продается однокомнатная квартира площадью 33 кв. м, расположенная на улице Крупской. Есть лоджия, площадь комнаты – 17,2 кв. м. Квартира находится на 8-м этаже девятиэтажного дома.
3,69 млн рублей стоит «однушка» в давно уже сданном жилом комплексе «Жемчужина Балашихи». Но за эти деньги вы получите квартиру площадью 38 кв. м, с комнатой в 20 кв. м и 10-метровой кухней. А вместо темных и грязных подъездов с хулиганами здесь новые – с ремонтом и охраной.
В другой части Балашихи – у Щелковского шоссе – заканчивается строительство жилого комплекса эконом-класса «Квартал Лукино». За 3,3 млн рублей здесь предлагают двухкомнатную квартиру площадью 50 кв. м. Самое доступное предложение в этом проекте имеет ценник 2,1 млн рублей. За эти деньги можно купить «однушку» площадью 38 кв. м (больше, чем вариант на вторичном рынке!). Сдачу дома компания «Гранель» наметила на конец 2017 года.
Уже закончено строительство жилого комплекса «Новое Измайлово 2», расположенного на Шоссе Энтузиастов. Стоимость однокомнатных (площадь – от 37 кв. м) начинается с 3,06 млн рублей. Застройщиком проекта выступила компания «ФСК Лидер».
Люберцы
Недалеко от железнодорожной станции Люберцы-2 находится жилой дом, который построили 35 лет назад. За однокомнатную квартиру, находящуюся на 12-м этаже 12-этажного дома, собственники хотят 3,2 млн рублей. Общая площадь – 37,3 кв. м, площадь кухни – 19 кв. м, комнаты – 10 кв. м.
В сдающемся в этом году жилом комплексе Green City за сопоставимую сумму можно купить двухкомнатную квартиру площадью 60 кв. м. Стоимость 29-метровой студии здесь равна 2 млн рублей. Застройщиком комплекса является компания «Держава-Стройинвест».
Недалеко от железнодорожной станции Томилино застройщик «Вторая ипотечная компания» возводит жилой комплекс «Звезда Томилино». Стоимость 30-метровых студий здесь начинается с 2,34 млн рублей, а двухкомнатных квартир – с 3,65 млн рублей.
Бутово
Бутово стали застраивать относительно недавно, дом 1998 года постройки считается здесь старым. Квартира на втором этаже «панельки» обойдется вам в 5 млн рублей. Общая площадь – 35 кв. м, площадь кухни – 9 кв. м. До станции надземки «Бунинская аллея» – 10 минут пешком.
Жилой комплекс «Новое Бутово» сдается по планам в этом году. До «Бунинской аллеи» отсюда дальше – 20 минут пешком, зато стоимость двухкомнатных квартир (от 53 кв. м) в нем начинается с 5,07 млн рублей. Цена самых доступных «однушек» (от 28 кв. м) – от 3,34 млн рублей. Застройщик – MD Group.
Жилой комплекс «Белая звезда» находится западнее, добираться до него удобнее на автобусе от станции метро «Бульвар Дмитрия Донского» (15 минут). За 5,19 млн рублей здесь продают двухкомнатные квартиры площадью от 54,4 кв. м. 2,95 млн рублей стоит студия площадью 26 кв. м. Сдать дом планируется в 2017 году. Строительство ведет компания «Фрилон центр».
Малоэтажный жилой комплекс «Бутовские аллеи» уже сдан, все дома проекта построены по монолитно-кирпичной технологии (в отличие от панельного дома с вторичного рынка), соответственно, проект можно отнести к классу «комфорт». Потолки – 2,8 м. Для жильцов предусмотрено три паркинга на 800 машин. Стоимость однокомнатных квартир начинается здесь с 3,65 млн рублей. Застройщиком проекта является компания Est-a-Tet.
Продавцам пора меняться
Во многих локациях столичного региона «вторичке» всегда есть более дешевая альтернатива на рынке новостроек, а в некоторых регионах разница настолько значительна, что позволяет купить две квартиры в сдающемся доме взамен одной в старом.
Сегодня многие эксперты приходят к заключению, что продавцам пора менять подход и приспосабливаться к условиям рынка, так как в долгосрочной перспективе они будут терять еще более значительную сумму денег из-за ухудшения технического состояния их домов и увеличения предложений на первичном рынке в столице после запуска программы реновации.
