Сталинка, хрущевка или брежневка? Плюсы и минусы советской «вторички»

В советские годы строительство жилья было одним из приоритетов развития государства. В послевоенный период нужно было поднять страну из руин, во время хрущевской оттепели — улучшить бытовые условия людей, переселив их из бараков. Даже в позднем СССР, за считаные годы до распада власть старалась решить главный для любого человека вопрос — жилищный. 

Неудивительно, что при таком размахе в домах тех лет до сих пор живет большая часть населения России. Объемы строительства нового жилья обогнали советские только в 2010-х. В крупных городах сталинки и хрущевки все чаще становятся жертвами программ реновации. Однако в ближайшем будущем эти понятия из нашей жизни никуда не денутся — в недвижимом наследии Союза вырастет еще как минимум одно поколение. 

Хорошо это или нет, сказать сложно. Как минимум старые квартиры обычно просторнее современных. Но и свои «возрастные болезни» они тоже имеют. Свести воедино все плюсы и минусы старого фонда мы попросили экспертов рынка.  

Сталинки

Бытует мнение, что строители сталинских домов не экономили, а делали на века. «По сей день мы встречаем покупателей, которые предпочитают квартиры именно в таких домах. Но далеко не все знают, что, несмотря на общее название «сталинка», дома, построенные в этот период, все-таки разные», — подчеркивает Ригина Гордеева, директор агентства премиальной недвижимости Etagi Prime.

Сначала сталинские дома строились в основном для партийной элиты — с соответствующим уровнем комфорта. Но после Великой Отечественной войны стали массово появляться сталинки нового типа. Изначально они задумывались как коммуналки для проживания нескольких семей одновременно. Площадь квартир в них меньше, лифтов нет, а в некоторых при проектировке даже не задумывались ванные комнаты.  

Сталинкам и другим домам, чье строительство пришлось на период правления «отца народов», многие покупатели отдают предпочтение даже сейчас. В них изначально был заложен срок службы не менее 100–120 лет. 

О преимуществах таких домов нам рассказал риелтор, эксперт по недвижимости Виталий Русаков.

Плюсы сталинок, построенных до войны:

• Архитектура. При их строительстве применяли индивидуальные архитектурные решения — лепнину, арки, колонны, лифты. 
•  Конструкция. Стены таких домов очень толстые. Это обеспечивает хорошую тепло- и звукоизоляцию.
• Площадь. Большие размеры квартир (до 115 кв. м), просторные кухни, чаще раздельный санузел. 
• Высота потолков от 3 до 4 метров.
• Локация. Когда в советских городах строили дома этого типа, их центры были намного меньше, чем сейчас. Например, центр Москвы ограничивался только пределами Садового кольца. Соответственно, теперь эти дома находятся в самых престижных районах. 

Минусы сталинок, построенных до войны:

• Износ зданий. Дома часто требуют ремонта, иногда довольно масштабного. 
• Старые инженерные коммуникации. Износ канализационных и водопроводных труб, которые иногда требуют замены во всем доме. Электропроводка квартир не рассчитана на современную нагрузку.

Плюсы сталинок, построенных после войны:

• Площадь. Размещение комнат в таких домах — коридорное, характерное для коммунальных квартир. Но площадь при этом большая. 
• Высота потолков чаще в районе 3 м. 

Минусы сталинок, построенных после войны:

• Конструкция. В строительстве использовались шлакоблоки и панели. Шумо- и теплоизоляция у них хуже, чем у кирпичных довоенных. А деревянные перекрытия изнашиваются быстрее.
• Плохое состояние многих домов, обусловленное их возрастом. 
• Изношенность инженерных коммуникаций. 
• Бедность внешней отделки. Нет украшений на фасадах, арок. 

Ищете квартиру на «вторичке»? Загляните в базу Циан! 

Хрущевки

Строительство хрущевок как массового жилья началось в 1957 году, в период правления Никиты Хрущева. По тем временам это был существенный прогресс: немалая часть населения жила в бараках, коммуналках, общежитиях, а нередко и в списанных пассажирских вагонах.

Первые хрущевки строились из кирпича, однако в 60-х из соображений экономии было решено перейти на панельную технологию. Это позволяло строить дома быстро, как на конвейере.

Плюсы хрущевок:

• Относительно невысокая стоимость. Квартиры в хрущевках, особенно панельных, в среднем дешевле более современных вариантов и даже сталинок.  
• Развитая инфраструктура. Хрущевки строились целыми кварталами, и там сразу возводилась вся социально-бытовая инфраструктура: детсады, больницы, школы, спортивные центры, дома культуры, музыкальные школы.

Минусы хрущевок: 

• сравнительно невысокое качество строительства;
• малая площадь квартир;
• низкие потолки (чуть более 2 м) и совмещенные санузлы;
• тонкие стены и, как следствие, высокая слышимость;
• не слишком качественная теплоизоляция помещений. 

Брежневки

Брежневки — это следующий этап массового домостроения после хрущевской застройки в 1970–1980-х. Они уже были лучше и комфортнее хрущевок, но все еще уступали качественным квартирам в сталинских домах. 

Плюсы брежневок: 

• в домах есть лифты;
• широкие подоконники;
• хорошая звукоизоляция;
• удачные планировки с непроходными, изолированными комнатами;
• раздельные туалет и ванная.

Кроме того, дома стали возводить с улучшенной планировкой квартир, большими кухнями (минимум 9 кв. м), раздельными санузлами, балконами-лоджиями, лифтами и мусоропроводами. Появились трех-, четырех- и даже пятикомнатные квартиры с высотой потолков до 2,4 м.

Минусы брежневок: 

• Плохо герметизированные межпанельные швы, серьезно снижающие теплоизоляционные свойства стен и перекрытий. 
• Плохая термоизоляция, особенно в угловых комнатах; холодные из-за небольшой толщины стены. 
• Невозможность перепланировки (большинство стен несущие). 
• Крупные, массивные панели не всегда соответствовали требуемому качеству. 

Если сравнивать брежневки с хрущевками, то у первых будут сплошные преимущества. Но вот по сравнению с современными новостройками комфорт-класса плюсов у брежневок не так много. 

И один из них — инфраструктура. Как и хрущевки, микрорайоны брежневок изначально строились вместе со всеми необходимыми социальными и бытовыми объектами.