Станислав Тывес: «Если нужна ипотека, лучше не медлить»

Сегодня ипотека – один из драйверов рынка недвижимости. Однако эксперты опасаются: в таком качестве ей суждено оставаться недолго. Своим видением ситуации на рынке ипотечного кредитования с журналом ЦИАН делится Станислав Тывес, заместитель председателя правления, член правления банка «Уралсиб».

-  Станислав, в последние годы мы наблюдали бурное развитие ипотечного кредитования в РФ, но по ряду причин спад не за горами. Это и исчерпание ресурса для снижения процентов по жилищным кредитам, и повышение ключевой ставки, и увеличение стоимости заимствования на публичном рынке… Каково ваше мнение по этому поводу? Какие еще факторы могут иметь значение?

- Действительно ипотека сейчас является, можно сказать, мультипликативным драйвером. Объемы выдач ипотечных кредитов в течение 2017-2018 годов стремительно росли. Причин для данного роста было несколько. Отчасти мы увидели реализацию отложенного спроса на ипотеку, возникшего в 2015-2016 году, когда процентные ставки были относительно высоки. Значительный вклад в рост объемов внесли программы банков по рефинансированию, которые давали клиентам возможность снизить процентную ставку по уже имеющимся ипотечным кредитам. Фактически шел «передел» качественных клиентов между банками. Также нельзя забывать о том, что цена на недвижимость довольно долго оставалась на одном уровне, а номинальные доходы населения продолжали расти, что повысило доступность покупки жилой недвижимости в целом, а ипотеки в частности.

Спрос на ипотеку формировался под влиянием постоянного снижения стоимости фондирования для банков на фоне уменьшения уровня инфляции и ключевой ставки.

Но в последнее время потенциал для снижения стоимости фондирования исчерпан. Политические факторы повлияли на рост ставок на рынке облигаций федерального займа (ОФЗ), что незамедлительно сказалось на росте ставок по всем кредитным продуктам, и в том числе – по ипотеке. В результате сейчас мы наблюдаем смену тренда. Средневзвешенные процентные ставки у основных игроков увеличились на 0,5-1%. Естественно, в ближайшее время мы увидим снижение ежемесячных объемов кредитования. В случае сохранения тренда на повышение ставок можно предположить: ипотечное кредитование в 2019 году вряд ли повторит рекордный объем 2018 года (2,8-3 трлн рублей).

Нельзя забывать и о факте значительной конкуренции на ипотечном рынке, которая естественным образом отражалось на снижении доходности ипотечного бизнеса для банков.

При этом в период 2016-2018 годов кредитные организации значительно нарастили персонал и материальную базу, необходимую для выдачи ипотеки (открытие дополнительных ипотечных центров для проведения сделок, покупка новых IT-решений, разработка специализированных порталов для продвижения ипотеки в цифровых каналах и т. п.). Никто сейчас не захочет просто так терять свою долю на рынке, поскольку это будет означать потерю инвестиций и сокращение персонала, который в случае смены тренда придется снова экстренно искать и обучать. Поэтому можно ожидать, что банки будут всячески бороться за сохранение конкурентных ставок, даже в ущерб рентабельности.

- За счет чего?

Думаю, что определенные ресурсы пока есть. Все еще не исчерпан потенциал снижения операционных расходов, поэтому можно ожидать, что банки будут активно работать над повышением эффективности процессов ипотечного кредитования. Возможно, несмотря на низкие показатели дефолтности, банкам придется пересматривать свою кредитную политику в сторону отказа от более рискованных сегментов клиентов, что позволит сохранить конкурентные ставки для лучших по качеству заемщиков. Также можно ожидать, что будут попытки повысить доходность ипотеки за счет увеличения комиссий и продаж дополнительных банковских продуктов (кредитные карты, страховые продукты, услуги по подбору недвижимости, регистрации сделок и пр.).

Если говорить об остальных названых вами причинах, то стоит отметить, что само по себе снижение потребительской активности вряд ли станет фактором для спада ипотечного банковского кредитования. По нашим заемщикам, например, мы наблюдаем, что рост номинальной заработной платы опережает темпы инфляции.

Что касается ужесточения требований Центрального Банка РФ к ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом, то эти меры естественным образом охладят пыл кредиторов в сегментах с высоким риском, но на фоне повышения ставок и снижения доходности ипотечных кредитов банки итак могут пересмотреть свои риск-политики, о чем мы уже говорили выше.

- Подтверждает ли статистика вашего банка общие тенденции на ипотечном рынке РФ?

- За первые десять месяцев 2018 года объем выдач ипотечных кредитов по отношению к аналогичному периоду прошлого года вырос на 36% (с 19 млрд до 25 млрд рублей). После повышения ипотечных ставок мы наблюдаем снижение количества подаваемых в банк ипотечных заявок и снижение объемов продаж. Количество поступивших заявок в октябре снизилось на 5% относительно августа. Самое заметное падение в объеме заявок наблюдается в сегменте рефинансирования. При этом мы увидели рекордные объемы выдачи по программе рефинансирования в сентябре 2018 года.

- Как в текущей ситуации вы посоветуете поступать потенциальному ипотечному заемщику? На что следует обратить внимание? 

- Ситуация на рынке довольно волатильна, исключать дальнейшего повышения ставок нельзя. Поэтому потенциальному ипотечному заемщику я бы посоветовал не откладывать с приобретением недвижимости и оформлением ипотечного кредита, если это необходимо. А действующему заемщику не тянуть с рефинансированием, если текущие предложения банков дают ему возможность снижения ставки.

- Как может сказаться на рынке переход на новую схему финансирования жилищного строительства?

- Новая схема финансирования жилищного строительства, а именно переход от прямого привлечения денежных средств дольщиков к проектному финансированию со стороны банков с размещением средств дольщиков на счетах эскроу, должна снизить риски физических лиц при приобретении жилой недвижимости. Словосочетание «обманутые дольщики» в скором времени должно кануть в Лету. Но пока остается слишком много открытых вопросов относительно влияния этих изменений на рынок в целом.

Необходимость привлечения банковских кредитов однозначно приведет к удорожанию стоимости строительства и снижению рентабельности бизнеса у девелоперов. Сейчас со всех сторон можно услышать, что застройщики, дабы не допустить снижения рентабельности, будут повышать стоимость продаваемой недвижимости. Однако с учетом того, что сейчас рынок новостроек перенасыщен предложением, лично я не ожидаю роста стоимости квадратного метра уже в 2019 году.

Смогут и захотят ли банки обеспечить необходимый объем проектного финансирования застройщиков, учитывая высокий кредитный риск стройотрасли? Это пока открытый вопрос.

Можно ожидать, что после вступления в силу соответствующих законодательных изменений с рынка жилищного строительства могут уйти застройщики, которые столкнутся с невозможностью привлечения проектного финансирования. Это приведет к сокращению объема предложения. Поэтому на горизонте трех-пяти лет этот фактор действительно может повлиять на повышение цен. Но рассуждать сейчас про перспективы российского рынка на горизонте трех-пяти лет… За это время может произойти много такого, по сравнению с чем изменение законодательства, которое мы сейчас обсуждаем, может оказаться мелочью.

- Какие нюансы сейчас следует учесть тем, кто уже имеет ипотечный кредит? Какими опциями, предоставляемыми банками, целесообразно воспользоваться?

- Тем, кто уже имеет ипотечный кредит, главная рекомендация – своевременно осуществлять ежемесячные платежи по кредитному договору. Все банковские скоринговые модели так или иначе сфокусированы на оценке кредитной истории клиента. Так что при выполнении этого требования практически любой клиент может претендовать на рефинансирование действующей ипотеки на более привлекательных условиях.