В этой статье мы с помощью экспертов попробуем проанализировать ситуацию и найти оптимальное решение. Исходить мы будем из того, что предстоит альтернативная модель сделки: покупатель продает старую квартиру и на вырученные деньги приобретает новостройку.
Вторичные хитрости
Прежде чем выходить на сделку, неплохо было бы сориентироваться в ситуации. Точнее – узнать, а что происходит с ценами? Если они падают, а квартирный вопрос назрел, – времени на промедление нет, если растут – можно и подождать, чтобы продать дороже.
Сегодня ценовой рост не прогнозируют даже самые смелые аналитики. Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья», считает: в 2018 году рынок Москвы может потерять в цене 7-8 %, рынок Подмосковья – 11-12%.
«Если есть необходимость продать квартиру сейчас, откладывать сделку не стоит», – убеждена Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость».
В 2017 году до 80% инвестиционных квартир были проданы дешевле, чем покупались.
Исключением может стать жилье со сроком собственности менее трех лет. По налоговому кодексу, если квартира покупалась после 1 января 2016 года, продавец должен заплатить налог с доходов физических лиц (НДФЛ) в 13%. Таким коэффициентом облагается разница между бюджетами покупки и продажи жилья. А если квартира получена в наследство или по дарственной, то база налогообложения (13%) – цена продажи, из которой вычитается миллион рублей.
Шансы на продажу
По словам Ирины Пешич, управляющего директора брокерского департамента «Миэль-сеть офисов недвижимости», лучше всего продаются квартиры, которые адекватно оценены изначально. На падающем рынке ни один покупатель не будет рассматривать вариант дороже, потому что он в любой момент может найти предложение дешевле.
Второй важный момент – объем предложения в конкретном районе и в целом по городу. Если квартир продается много, это увеличит срок экспозиции.
А вот ремонт влияет на ликвидность и привлекательность жилья, однако в денежном выражении практически не окупается. Зато очень важна транспортная доступность и ситуация с парковкой.
Больше всего шансов на продажу у однушек. Это самый бюджетный и ходовой товар. В 2017 году возрос спрос и на трехкомнатные квартиры в связи с увеличением доли семейных покупателей.
Однокомнатные квартиры – 72 дня.
Двухкомнатные квартиры – 75 дней.
Трехкомнатные квартиры – 79 дней .
Многокомнатные квартиры – 82 дня.
Аналитический центр ЦИАН
Купите это немедленно
Как рассказала журналу ЦИАН Ольга Кузнецова, заместитель коммерческого директора ГК «Инград», сейчас удачное время, для того, чтобы выйти на рынок строящегося жилья, даже в том случае, если сделка альтернативная. Продав «однушку» на вторичке, в новостройке можно купить «двушку», причем с улучшенной планировкой и в престижном районе. Массовый выход новостроек в прошлом году вынуждает застройщиков бороться за покупателей, скидки по акциям доходят до 20%, а то и 25%.
Падающие ипотечные ставкии спецпрограммы от застройщиков также располагают к сделкам. Например, клиентам застройщиков, работающих в Москве и Подмосковье, доступна ипотека от Сбербанка России под 7,4% годовых в рублях. Более низкую ставку можно получить по новой программе «Ипотека с государственной поддержкой для семей с детьми». Она составляет всего 6% (с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года).
А может, подождать?
Если повременить и заключить сделку с новостройкой примерно через год, то результат может быть неоднозначным.
Преимущество – выход новых проектов. Объем предложения в Москве демонстрирует рекорд за рекордом. Так, за год он вырос на 30%. И в I квартале, по данным аналитического центра ЦИАН, вышло 128 новых корпусах суммарной продаваемой площадью 2,33 млн кв. м.
Это расширяет поиск и дает возможность приобрести жилье на более выгодных условиях за счет низких стадий строительства. Однако если внимание привлекает новостройка в стадии высокой готовности, то со временем цены только вырастут, а предложение сократится.
При этом не стоит забывать: в 2018 году у покупателей остался практически последний шанс приобрести новостройку по привлекательным ценам. Как писал ЦИАН, в июле в силу вступит очередная порция законодательных новелл, которая усилит контроль над застройщиками. «В течение нескольких лет это приведет к повышению стоимости нового жилья и сокращению предложения, поскольку все застройщики будут реализовывать уже готовые объекты», – прогнозирует Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК «Лидер».
- Если сделка чисто альтернативная, ее нужно проводить тогда, когда возникла в ней необходимость.
- Если сделка условно альтернативная (есть где жить, продается второе жилье с целью купить новое), продать квартиру можно и завтра.
- 2018 год может быть последним, когда можно купить новостройку по приемлемой цене.
- Сделку можно отложить, если вы ждете снижения ипотечных ставок или у вас молодая семья, ожидающая рождения второго или третьего ребенка (льготная ставка – 6%).
Фото: Игорь Порхомовский
