Erid: LjN8KA7iQ
Как утверждают аналитики, редевелопмент старых зданий — набирающий силу тренд на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. К этому застройщиков подталкивают два взаимосвязанных фактора: дефицит свободных участков на карте города и обилие ветхих объектов и промзон.
По данным консалтинговой компании Rusland SP, в 2021 году петербургские девелоперы купили в 4,5 раза больше зданий под реконструкцию, чем в 2020-м. Вообще, в последние годы объектами редевелопмента уже было до 40% вводимых в эксплуатацию питерских новостроек.
В 2023 году на торгах Российского аукционного дома город продал инвесторам 28 зданий под реконструкцию.
Успешные примеры таких проектов демонстрируют, что старые здания могут обрести новую жизнь и стать привлекательными для проживания. Их реконструкция включает в себя множество этапов: от тщательного инженерного обследования до перепланировки помещений с учётом потребностей современных покупателей.
История одного проекта
Рассказать о процессе реконструкции мы попросили Белякову Елену Владимировну, представителя компании «А-Инвест».
Компания завершает редевелопмент здания старого профтехучилища в Красногвардейском районе Петербурга, на улице Челябинской, 37. Новую жизнь проект начнёт как апарт-комплекс «Клубный дом “Тепло”».
За свою историю четырёхэтажное здание на Ржевке, ставшее теперь домом «Тепло», сменило несколько амплуа. Его ввели в эксплуатацию в 1959 году как спальный корпус школы-интерната № 29 на 420 человек. Затем в нём разместилась школа, а после — профессионально-техническое училище № 94. Последнее закрылось в середине 1990-х, и с тех пор здание пустовало.
В 2020 году администрация города продала объект с торгов его нынешнему владельцу, который решил реконструировать здание и превратить бывшее училище в апартаменты комфорт-класса.
1. Как застройщики выбирают объект для реконструкции?
При выборе объекта для редевелопмента инвесторы руководствуются рядом критериев:
- Локация: оцениваются транспортная доступность, инфраструктура района, близость к социально значимым объектам и привлекательность для будущих жильцов.
- Вид разрешённого использования земли: от этого зависит, в какую недвижимость можно превратить объект редевелопмента (жильё, коммерческая, деловая недвижимость).
- Состояние здания: тщательно анализируется состояние несущих конструкций, фасада, инженерных систем. Если здание слишком ветхое, реконструкция может оказаться нерентабельной.
- Статус и обременения: проверяются юридические аспекты, такие как историческая значимость здания, наличие обременений, арестов, ограничений на использование объекта и земельного участка.
- Потенциал объекта: изучаются возможности для перепланировки, надстройки дополнительных этажей и другие опции для создания современного комфортного проекта.
Комплексный анализ всех этих аспектов позволяет застройщику сделать вывод о прибыльности проекта редевелопмента.
«Принимая решение о покупке здания на Челябинской, мы тщательно взвешивали все за и против, — говорит Елена Белякова. — Например, вопросы вызывала близость объекта к КАД. Однако на магистраль выходит торец дома, а не его окна, поэтому мы решили, что сможем обеспечить жителям комфорт за счёт нескольких факторов.
Во-первых, дом находится в зелёном массиве, а деревья — это естественная преграда для шума. От самой трассы, дом, кстати, прикрыт защитным экраном. Во-вторых, в юнитах мы установили качественные панорамные окна Veka 82 мм с утолщённым передним стеклом, которые не пропускают внутрь посторонние звуки. Плюс стены дома представляют собой 60 см полнотелого кирпича, что также позволяет избежать лишнего шума».
По словам Елены Беляковой, перед стартом проекта в «А-Инвест» изучили и транспортную доступность локации и сочли, что игра стоит свеч.
Оказалось, что рядом с домом проходят маршруты сразу трёх видов общественного транспорта:
- В 200 м находится автобусная остановка, от которой можно добраться до метро «Девяткино» и Проспекта Наставников, а в 500 м — автобусная остановка «Ржевская площадь», от которой можно без пересадок добраться до центра города и нескольких станций метро.
- В 500 м от проекта расположена ж/д станция Ржевка, от которой курсируют городские электрички.
- По соседству с вокзалом также находится и остановка скоростного трамвая «Чижик» — отсюда на трамвае № 64 можно за 30 минут доехать до метро «Ладожская» и Ладожского вокзала.
«Что касается автомобилистов, — говорит Елена Белякова, — то на машине жители дома смогут быстро выехать на КАД или же проехать под кольцевой по Челябинской улице в сторону метро "Ладожская". А приятным бонусом для водителей станет большая парковка возле дома. С учётом того, что в нём всего 100 квартир, места на парковке хватит всем. Посторонние авто попасть на территорию не смогут — будет установлен шлагбаум».
В совокупности этих факторов оказалось достаточно, чтобы компания сочла проект перспективным, выкупила объект у города и начала его восстановление.
2. На основании чего проводится реконструкция?
Реконструкция любого здания начинается с его комплексного инженерного обследования.
Этот этап включает:
- Оценку состояния всех конструктивных элементов. Специалисты выявляют скрытые дефекты и определяют, какие конструкции нужно усилить или заменить. Обследование включает проверку фундамента, стен и перекрытий на прочность.
- Разработку проекта. Проектировщики разрабатывают детальный план работ, включающий архитектурные, конструктивные и инженерные решения. На этом этапе появляется квартирография и становится ясно, сколько в доме будет юнитов, какова продаваемая площадь, выясняются другие особенности проекта.
Инженерное обследование объекта часто преподносит застройщикам сюрпризы, говорит Елена Белякова. Провести детальную экспертизу перед покупкой чаще всего не удаётся, поэтому участие в торгах нередко напоминает покупку кота в мешке. Во время обследования могут вскрыться какие-то нюансы, о которых девелопер даже не подозревал.
Например, в ходе обследования дома на Челябинской выяснилось, что 65% всех межэтажных перекрытий придется заменить. А во время расчистки придомовой территории от зарослей и мусора были обнаружены старые погреба. Скорее всего, их построили и использовали, когда здесь была школа-интернат.
3. Как проходит редевелопмент здания?
Процесс разделён на несколько ключевых этапов:
- Подготовка фундамента и инфраструктуры. Усиление и модернизация фундамента, создание новых инженерных систем для водоснабжения, канализации, отопления и электроснабжения. Другими словами, меняются вообще все инженерные системы.
- Замена несущих конструкций и перекрытий. При необходимости выполняется замена или усиление несущих стен, колонн и перекрытий для обеспечения безопасности и долговечности здания.
- Перепланировка помещений и внутренняя отделка. Реорганизация внутренних пространств в соответствии с новым проектом, установка новых окон, дверей и перегородок, выполнение внутренних отделочных работ.
- Установка сантехники, электрики и других коммуникаций. Монтаж систем отопления, вентиляции, освещения, установка домофона и т. д.
Главная цель всех этих работ — обеспечить зданию, построенному в XIX–XX веках, комфорт, которого от него требует век XXI.
Чтобы дом «Тепло» соответствовал современной квартирографии, пришлось заменить большую часть перекрытий — чтобы в каждом юните появились новые стены и санузлы. Кроме того, уменьшили оконные проёмы, чтоб в апартаментах было удобно спланировать будущую меблировку.
Также застройщик заменил все подходящие к дому коммуникации — за время, пока здание не эксплуатировалось, старые коммунальные сети были утрачены. Так что вода в дом поступает по новым трубам, электричество — по новым кабелям, а на территории расположилась и работает собственная котельная.
Чтобы повысить энергоэффективность дома, его фасад утеплили 100-мм слоем минеральной ваты. Это негорючий, долговечный, экологичный материал с низкой теплопроводностью, который сегодня широко используется в строительстве.
«Важной и интересной задачей для нас стала перепланировка помещений. Очевидно, что спроектированный в 1950-е спальный корпус был весьма далёк от того, что сегодня понимается под словом “комфорт”. — говорит Елена Белякова. — Для перепланировки мы консультировались с несколькими агентствами недвижимости, архитекторами. Отказались от маленьких студий по 16−20 кв. м в пользу более комфортных для жизни: минимальная площадь студии в нашем проекте — 24 кв. м. Также имеются просторные однокомнатные апартаменты со своей гардеробной.
В итоге мы имеем 100 юнитов от студий до двухкомнатных (в том числе с мансардами — на чердаке мы организовали мансардный этаж), планировки которых отвечают современным тенденциям».
Отделка под ключ — второе слагаемое повышения комфорта при реконструкции. В случае апартаментов это ещё и конкурентное преимущество — инвесторам не придётся вкладываться в ремонт, а значит, выйти в плюс в итоге получится быстрее. При желании можно заказать и полное мебелирование юнита.
4. Реконструкцией чаще всего занимаются не очень известные компании. Можно ли им доверять?
Реконструкцией старых зданий в Петербурге чаще всего, действительно, занимаются компании, не входящие в первую десятку застройщиков города.
Гранды тоже реализовали несколько таких проектов, однако им гораздо выгоднее заниматься привычным классическим девелопментом. Обычно на рынке реконструкции работают или небольшие строительные компании, или игроки из смежных ниш — например, промышленного строительства.
«Но в любом случае это команды с большим строительным опытом, — подчёркивает Елена Белякова. — Без него на ниве реконструкции делать нечего. Риски в таких проектах гораздо выше, чем в обычном девелопменте, и нужно уметь правильно их оценить. Кроме того, проведение таких работ требует от подрядчика значительных знаний и высокого профессионализма. Поэтому такие проекты часто выполняют специализированные компании с серьёзным бэкграундом в строительстве.
Наша компания работает на рынке уже более 11 лет. В основном мы специализируемся на промышленном строительстве, но и в реконструкции далеко не новички. Дом “Тепло” — это уже 8-й наш проект. Причём в портфолио у нас есть не только здания без охранного статуса, но и исторические объекты».
При всей нетривиальности реконструкцию старых зданий сегодня сложно назвать непривычным для Петербурга явлением. Эта практика выгодна не только застройщикам, но и их клиентам. Для покупателей это возможность получить современное жильё в интересных локациях, где уже давно не осталось места для обычных новостроек.
Реклама. ООО «А-Инвест». ОГРН: 1217800055857, юр. адрес: 198152, Санкт-Петербург, ул. Краснопутиловская, 5, корп. литера А, оф часть пом. 15-н часть офис № 504-3
