Поводов для паники не предвидится
Если западные компании покинут бизнес-центры, для офисного рынка это будет значительной потерей, но не столь трагичной, как потеря иностранных компаний — арендаторов для ТРЦ, считают эксперты. «В случае если все 300 западных компаний, занимающих 50% офисов класса А и 10% офисов класса В, уйдут с рынка, объем свободных площадей вырастет до 12–13%, — такие цифры приводит Наталья Никитина, партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership (CMWP, до апреля — Cushman & Wakefield. — Прим. ред.). — Понятно, что столь массового ухода с офисного рынка не будет».
Соглашается с тем, что с российского рынка уйдут далеко не все западные арендаторы и Иван Татаринов, исполнительный директор девелоперской компании Glincom, уточняя, что не видит поводов для паники. Он напоминает, что одномоментно уйти с рынка арендаторам не позволяют условия договоров и штрафные санкции за их нарушение. «Кроме того, мы видим, что зачастую иностранные компании просто меняют владельца на российское юридическое лицо и продолжают работу», — подчеркивает эксперт.
По данным компании CORE.XP (ранее компания CBRE. — Прим. ред.), уровень вакансии на офисном рынке столицы к концу I квартала 2022 года составлял всего 7,3% объема общего предложения.
В офисном сегменте сформируется рынок помещений, которые предлагаются в субаренду, — grey space, полагает Ирина Хорошилова, cтарший директор, руководитель департамента офисной недвижимости компании CORE.XP. Уже к апрелю 2022 года объем таких помещений составлял около 240 тыс. кв. м, и рынок grey space будет только расти.
По прогнозам эксперта, к концу 2022 года средний уровень офисной вакансии может вырасти до 10%, а с учетом объема grey space — до 12%.
Вакансия в классе А с 10,8%, даже с учетом относительно небольшого ввода свободных площадей, в 2022 году увеличится до уровня не менее 25% в классе А и до 16–18% — на рынке в целом, прогнозирует Дмитрий Жидков, партнер ricci | офисы.
«Вакансия в классе А будет увеличиваться, но ее рост будет неоднородным, — комментирует он. — Наибольший удар придется на крупные блоки в диапазоне 1–3 тыс. кв. м. В свою очередь, небольшие офисные блоки в бизнес-центрах класса А будут востребованы со стороны мелкого и среднего бизнеса».
Девелоперы сокращают объемы
В течение ближайшего года на офисном рынке помимо роста объема площадей в субаренду и ротации арендаторов можно будет наблюдать приостановку активности девелоперов, считает Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia.
«Если ранее предполагалось сдать в эксплуатацию в 2022 году 250 тыс. кв. м офисов, то теперь девелоперы пересмотрели свои планы: к вводу в этом году запланировано только 150 тыс. кв. м новых офисных площадей», — говорит Наталья Никитина. Еще скромнее, по ее словам, планы застройщиков на следующий год — всего 120 тыс. кв. м офисов.
Офисный рынок: прогноз
По данным CMWP
* Прогноз от 20 мая 2022 года
** Средневзвешенная ставка аренды, рассчитанная по закрытым сделкам, не включающая НДС и операционные расходы.
Рост цен на стройматериалы в сочетании с падением спроса приведет к заморозке строек и снижению темпов ввода новых объектов, отмечает Полина Афанасьева, аналитик департамента исследований CMWP: в ближайшие два года будут достраиваться единичные бизнес-центры, строительство которых началось до 2022 года.
В последние несколько лет ключевыми драйверами спроса на офисы являются IT- и е-com-компании (такие как «Яндекс», Ozon — российские игроки). Также большую долю свободных качественных площадей занимают государственные структуры и банки, указывает Дмитрий Никоноров, директор по развитию RD Management.
Освободившиеся офисные помещения будет занимать российский бизнес, любые компании с господдержкой, уверена Наталья Никитина. Некоторые из этих компаний тоже будут сокращаться, и им потребуются новые площади, будут переезды. Часть компаний захочет повысить класс офиса, часть — будет искать новые пространства.
Основными арендаторами офисов сегодня остаются российские государственные и частные компании — на фоне ухода с рынка ряда иностранных компаний их доля на рынке значительно выросла, подтверждает Денис Беэр, основатель сети гибких рабочих пространств officeless и генеральный директор АО «Бизнес-Недвижимость». Также ключевыми арендаторами, по его мнению, являются компании из финансового, строительного и транспортно-логистического секторов, которые даже потеснили IT-направления.
Структура офисных арендаторов остается прежней, даже несмотря на то, что некоторые западные компании покинули российский рынок, считает Карина Анаевская, директор департамента офисной недвижимости Nikoliers.
По итогам I квартала 2022 года наибольший спрос на офисы наблюдался со стороны компаний, оказывающих профессиональные услуги (20%), а также государственных организаций (18%) и банков (17%).
Среди основных требований арендаторов к офисам Денис Беэр называет краткосрочные договоры, помещения с отделкой, возможность организации гибридной работы.
— большое количество сделок по субаренде (100 тыс. кв. м), формирование рынка grey space;
— краткосрочные договоры аренды;
— гибкость по срокам договора: арендаторы просят включить в договор аренды возможность досрочного расторжения;
— в случае устойчивого снижения спроса офисный рынок способен стать рынком арендатора.
Что будет со ставками?
Сегодня на уровень офисных ставок действуют две разнонаправленные силы. С одной стороны, рост стоимости строительных материалов ведет к увеличению стоимости офисного «квадрата» в новых бизнес-центрах. С другой стороны, увеличение вакантных офисных площадей намекает на то, что собственникам нужно быть лояльнее и сговорчивее.
Денис Беэр думает, что незначительное снижение ставок аренды вероятно, но в случае улучшения геополитической ситуации оно будет носить непродолжительный характер. На 2022 год заявлен ограниченный ввод в эксплуатацию новых качественных офисных площадей. В дальнейшем это может привести к росту ставок аренды.
«На мой взгляд, снижения ставок не произойдет, — убеждена Карина Анаевская. — С учетом общего удорожания всех процессов ставки должны были бы вырасти, но арендодатели прилагают максимум усилий, чтобы этого не произошло, поэтому ставки остаются на нынешнем уровне».
Предпосылок для снижения арендных ставок на офисы нет: уровень вакантности в Москве довольно низкий, особенно в наиболее качественных проектах, полагает Иван Татаринов. К тому же издержки собственников растут, не оставляя им пространства для дисконтирования.
После того как международные компании освободят качественные офисные площади, которые они занимают, как правило, в бизнес-центрах класса А и в наиболее востребованных локациях, ставки в краткосрочной перспективе аренды могут незначительно вырасти. Таково мнение Константина Ковалева, заместителя генерального директора Asterus. Дело в том, что на рынок выйдут офисные блоки, которые собственники выставляют по более высоким арендным ставкам в силу их премиальных характеристик. Если же такие блоки не будут востребованы арендаторами в силу дороговизны, владельцам придется пойти на снижение ставок аренды.
Собственники будут готовы пересматривать ставки аренды для якорных арендаторов и предоставлять дополнительные опции, улучшая коммерческие условия, чтобы сохранить уровень заполняемости бизнес-центров.
Средние диапазоны запрашиваемых арендных ставок по классам и субрынкам
По данным компании CORE.XP
Уже сегодня средняя ставка аренды на 6% ниже аналогичного периода прошлого года, комментирует Полина Афанасьева. Она считает, что в дальнейшем ставки аренды покажут снижение примерно на 10%. Количество переездов будет минимальным, интерес арендаторов будет направлен преимущественно на максимально экономически выгодные варианты размещения.
Мария Зимина говорит, что динамика офисных ставок во многом зависит от того, какой процент иностранных арендаторов действительно уйдет с рынка и как будут заполняться объекты, выходящие на рынок в этом году. «По нашим оценкам, иностранные арендаторы занимают около 500–600 тыс. кв. м офисных площадей в Москве. Снижение ставок может произойти, но в общих цифрах рынка будет сложно его отследить, так как на рынок выйдут дорогие офисы, занимаемые иностранными компаниями. Это будет уравновешивать падение цен. Скорее всего, ставки будут снижаться при прямых переговорах», — подытоживает эксперт.
Резюме
Уход с российского рынка западных арендаторов не станет слишком большим ударом для офисного рынка, но объем свободных площадей может вырасти до 12–13%.
В офисном сегменте формируется рынок помещений, которые сдаются в субаренду, — grey space.
Девелоперы сумели вовремя скорректировать свои планы по вводу новых офисов. Вместо запланированных ранее 250 тыс. в этом году будет введено всего 120 тыс. кв. м.
Так как ввод новых бизнес-центров будет минимальным, эксперты не ожидают значительного снижения ставок аренды на офисы. Тем не менее офисный рынок становится рынком арендатора — при переговорах с собственником реально договориться о снижении ставок аренды.
