Застройщиков, которые оформляли разрешение на строительство до конца 2013 года, не коснулся закон об обязательном страховании. Остальные должны оформлять на свои проекты банковскую гарантию, страховку или вступать в Общество взаимного страхования застройщиков. Как это повлияло на стоимость квартир, снизились ли риски для покупателей, стали ли застрахованные объекты более востребованы и интересны дольщикам?

Федеральный закон № 294 был принят 30 декабря 2012 года, но те пункты, которые касаются долевого участия в строительстве, вступили в силу 1 января 2014 года. Раньше обязательства застройщика были обеспечены либо залогом земельного участка, на котором возводится новостройка, либо поручительством банка. По новым правилам, земельный участок и строящийся на нем объект остаются в залоге у дольщиков, а помимо этого, застройщик обязан при регистрации договора долевого участия в обеспечении обязательств перед покупателями новостройки представить один из трех документов: банковскую гарантию, страховой полис или свидетельство Общества взаимного страхования. Иными словами, застройщик обязан за свой счет произвести страхование гражданской ответственности на всю сумму привлеченных средств одним из трех способов: получить банковскую гарантию, оформить страховой полис в Страховой компании или вступить в Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков. Если застройщик не построит дом или обанкротится, то соинвесторы (дольщики) получат свои деньги обратно. Новый закон не коснулся объектов с разрешениями на строительство, оформленными до конца 2013 года.

К страхователям и поручителям были предъявлены требования: опыт работы не менее пяти лет, банк должен иметь лицензию с правом выдачи банковских гарантий, уставной капитал не менее 200 млн руб. (страховые компании – не менее 120 млн руб.) и собственные средства не менее 1 млрд руб. (страховщики – не менее 400 млн руб.).

Прошел год с момента вступления закона в силу. Крупные банки и страховые компании не проявляют интереса, иногда вовсе отказываются от оформления гарантий и страховок – слишком высоки и неоправданны риски, нет достоверных данных о финансовом положении застройщиков и ясных перспектив выполнения ими обязательств.

Банковская гарантия обходится примерно от 1,5-2% годовых, но срок поручительства  должен покрывать срок строительства плюс два года, то есть не менее четырех лет, что обойдется в 6-8% от общей суммы. Крупные застройщики могут рассчитывать на минимальный 1% годовых.

Страховку в компании можно оформить как на весь дом, так и на каждую квартиру. Ее стоимость колеблется в среднем от 0,5 до 1,2% в год.

Большинство застройщиков оформляют именно страховые полисы, в том числе в небольших страховых компаниях, минимально удовлетворяющих требованиям 294-го ФЗ. При этом гарантий немного, что привлеченные страховые компании в случае банкротства застройщика смогут компенсировать дольщикам все потери.  Не добавляет уверенности недавняя история с компанией «Восхождение», которая страховала ответственность туроператора «Нева», и 56 застройщиков, которые позднее были вынуждены страховаться повторно. По словам Олега Столярова, заместителя директора по региональной политике Общества взаимного страхования, «выплата по риску страхования ответственности «Невы» сопоставима с минимальной стоимостью объекта строительства, и «Восхождение» не выдержало бы ни одного страхового случая по риску ответственности застройщика».

Однако членство в ОВС на сегодняшний день выбрало всего около 10% застройщиков.

Общество взаимного страхования было создано 26.08.2013 г. По данным на февраль 2015 года, в ОВС состоит 124 компании, расположенные по всей России, от Калининграда до Дальнего Востока (максимальное количество по закону – 500 юрлиц), среди которых «МИЦ», «Жилищный капитал», «Мортон» и «ПИК».

Вступительный взнос в Общество взаимного страхования  – 500 тыс. руб. Годовые ставки – от 0,4 до 1,5%, в зависимости от застройщика, его опыта, репутации и финансового положения.

Важно подчеркнуть, что страховки и поручительства коснулись только тех застройщиков, которые работают по 214-му ФЗ и оформляют с дольщиками договоры долевого участия. Перед принятием закона многие эксперты предполагали, что неизбежные расходы на страхование могут быть переложены на покупателя, что приведет или к очередному повышению цен, или снижению прибыли девелоперов в случае стагнации или кризиса на рынке. Отдавая должное пользе и цивилизованному преимуществу страхования, мало кто мог ожидать гарантий и 100%-ной защиты инвестиций покупателей, особенно в российских условиях. Что можно сказать спустя год со дня вступления закона в силу? 

Какие можно сделать предварительные выводы и как оценить первые результаты реализации 294-го ФЗ? Нужен ли он вообще?

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»: «Энтузиазма со стороны крупных страховщиков к этому рынку пока не наблюдается. Причина в том, что для них рынок долевого строительства непрозрачен, очень сложно контролировать страховые риски при таких условиях. Определенный интерес к страхованию застройщиков проявляют малые и средние страховые компании, которые, видимо, готовы, в отличие от более крупных конкурентов, принимать эти риски. Однако их надежность и платежеспособность в случае наступления страховых случаев – под вопросом. Для более точной оценки эффективности новелл прошло еще слишком мало времени. Цикл строительства, если речь о панельном домостроительстве, составляет не менее года. Даже если есть успехи или неудачи реформы, они еще не проявились в полной мере, так как она применяется с 1 января 2014 г. Очевидно, что стремление законодателя защитить инвесторов противоречит идее развития рынка долевого строительства и тормозит его. Нужно раз и навсегда признать, что ответственность за неудачные инвестиции в новостройки несет инвестор, а конфликт между инвестором и застройщиком должен разрешаться не в кабинетах чиновников и не на площадях, а в суде. В случае привлечения к переговорам с застройщиком на стадии заключения договора профессионального юриста, у инвестора шансы получить более выгодные условия сделки повышаются. Суд при конфликте застройщика и инвестора обычно занимает позицию защиты более слабой стороны правоотношений – долевого инвестора, и подчиняется предписаниям Верховного Суда РФ. У долевых инвесторов есть немало юридических гарантий защиты их прав, предусмотренных как федеральным законом № 214 от 30.12.2004 г., так и законодательством о защите прав потребителей. Постоянное закручивание «юридических гаек» ухудшает рынок новостроек, ведет к стагнации и монополизации этого рынка, а следовательно, к снижению конкуренции. Высокие ставки по ипотечным кредитам в условиях новой ключевой ставки ЦБ РФ снижают спрос. При таких условиях покупателям будет сложно рассчитывать не только на широкий выбор качественных строительных продуктов, но также и на низкие цены. Поэтому страхование ответственности застройщиков, а также поручительство банков и залог недвижимости я бы отменил. При этом инвесторы, в соответствии с федеральным законом № 214 от 30.12.2004 г., вправе предложить застройщику применять рассрочку платежей при заключении договора с ним».

Повлияли ли страховые расходы на стоимость квартир в новостройках?

Екатерина Тейн, директор департамента розничных продаж «Группы ПСН»: «Мы можем говорить только о своих проектах: в наших проектах практически не повлияли».

Снизились ли риски для покупателей, является ли наличие страховки у застройщика одним из наиболее важных факторов при выборе объекта для покупки?

Екатерина Тейн: «Думаю, что наличие страховки у застройщика это скорее дополнительный плюс, а не основное преимущество. Покупатель смотрит, прежде всего, на такие факторы, как степень готовности объекта, репутация и надежность застройщика (история присутствия компании на рынке недвижимости, наличие у нее успешно реализованных объектов, опыт работы по  ФЗ № 214, портфель девелоперских проектов и активов), его финансовую устойчивость в кризис (наличие проектного финансирования и т.д.)».