Если вы построили дом, уложились в стоимость, которая была изначально заявлена строителями, и довольны качеством их работы — значит, вам крупно повезло. У многих бывает иначе. Мы расскажем, на каких этапах подрядчики могут подловить доверчивых заказчиков и как накручивают цены.
На вопросы читателей ЦИАН.Журнала отвечает эксперт Александр Дубовенко, учредитель компании Good Wood.
Проект «по акции»
«Решили построить дом с нуля и приобрели по акции готовый проект у фирмы. Сделали предоплату. Когда дело дошло до самой стройки, выяснилось, что многое в проекте надо менять. Однако представители фирмы за каждую мелочь требовали приличные деньги. В итоге за типовой проект заплатили столько же, сколько стоил бы индивидуальный. Да и кучу времени потратили».
В описанном случае заказчики еще легко отделались, так как их проект оказался рабочим, то есть пригодным для строительства. Некоторым покупателям везет гораздо меньше — не всегда предложенное решение можно воплотить, так как авторы этих «шедевров» мало разбираются в расчетах и правилах проектирования. Бывает, что построить дом в реальности по таким проектам невозможно.
Но чаще в них просто обнаруживается большое количество ошибок. Если повезет, и найдется специалист, который их вовремя исправит, то все обойдется. Если не повезет — стройка пойдет с осложнениями. Переделки конструкций обходятся очень дорого, да и не всегда это возможно. Кстати, переделка проекта тоже стоит недешево, иногда легче за такую сумму купить новый.
Так что если приобретаете готовый проект, ищите надежные компании с портфелем построенных по их разработкам домов. Или те, по чьим проектам уже строили ваши знакомые и все сложилось удачно.
Сэкономили на бетоне — испортили фундамент
«Строительная бригада залила фундамент под дом. Мы оплатили работу, хотя сразу показалось, что с качеством что-то не то. Решили посоветоваться с другими строителями. Выяснилось, что первые подрядчики недолили несколько кубометров бетона. Стоило немного копнуть, в буквальном смысле, — и мы увидели, что на углах фундамента торчит арматура, а глубина на треть меньше, чем требовалось».
У этой истории есть продолжение — хозяевам сделали предварительный перерасчет сметы. Оказалось, что первый подрядчик недокупил материалов на фундамент дома примерно на 80 тыс. рублей. Но как привлечь подрядчиков к ответственности и заставить все переделать, заказчики не знают. Опытные люди советуют в будущем не отдавать сразу все деньги за работу, а оплачивать поэтапно. Хорошо, что хозяева вовремя спохватились — от качества фундамента зависит вся конструкция дома, поэтому этот этап в строительстве надо отслеживать особенно тщательно.
Первое, на что надо обращать внимание — геология, а про нее часто забывают. Пучинистость грунтов приводит к трещинам на фундаменте и трещинам на стенах, уточняет эксперт. Имеют значение качество и марка бетона. Если выполнять работы и выбирать материалы не по рекомендациям конструктора, то будут появляться трещины. Арматура, сваи и вязка играют огромную роль в прочности конструкции. Процесс заливки бетона должен выполняться строго по технологии.
Дом меньшей площади
«Решили построить сборно-каркасный дом. Подписали договор со строителями, сразу провели оплату, так как фирма вроде бы известная. По проекту площадь дома должна быть 90 кв. м. Когда начали оформлять документы на кадастровый учет, инженеры провели замеры, и оказалось, что не хватает почти 9 кв. м. Комнаты получились меньше, чем было предусмотрено в проекте. Нашлись и другие недостатки, но главное, что мы переплатили за метры, и никто эти деньги без суда возвращать не собирается».
Хозяевам строители объяснили расхождение в цифрах тем, что, дескать, в их договоре даны значения площади с внешней стороны дома. А замеры БТИ проводились внутри помещения. Оправдания строителей вроде бы выглядят несерьезно, потому что в СНиПах предусмотрены определенные правила подсчета площади жилья, в этих документах говорится как раз о сумме площадей этажей здания, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен.
Тем не менее в договоре может быть действительно написано что угодно, и универсальный совет — читайте договор — всегда актуален.
1. То, что строители все равно где-то обманут — это миф? Или все-таки чаще всего именно так и бывает?
Чаще всего так и бывает. Обманывать, к сожалению, выгодно, и рынок почти не регулируется.
2. Почему в рекламе обещают готовый дом по одной цене, а на практике выходит всегда дороже? В каком месте накручивают цену? Как от этого застраховаться?
Это связано с тем, что клиент психологически не всегда готов услышать конечную цену. Накручивают на логистике, на сопутствующих расходах (бытовка, вывоз мусора, кран и т. д.). Как от этого застраховаться — заранее максимально подробно уточнять стоимость каждого этапа и сравнивать сметы разных компаний именно по статьям домокомплект плюс сопутствующие расходы.
3. Можете раскрыть уловки и хитрости строителей? На чем они могут «сэкономить»?
На каждом этапе — могут использовать более дешевые материалы. Также можно сэкономить на скрытых работах, когда результат не виден. Также можно схалтурить на этапах, описанных ниже, ведь проблемы у заказчика в этом случае начнутся только через один–два года.
Кровля: если выбрать некачественные материалы, либо материалы, не подходящие окружающей среде, будут появляться грибки, промерзания или намокание кровли.
Качество сборки, проекты и узлы — также очень важные показатели, недостаточное внимание к которым на этапе строительства может вызвать серьезные проблемы при эксплуатации.
Инженерные системы: если они выполнены некачественно, то могут стать причиной пожара или потопа. Это крайний случай. Типичный случай — неверно проложенные инженерные системы увеличивают стоимость эксплуатации и обслуживания дома.
4. Как получить дом недорогой и качественный, если заказываешь его строителям с нуля? Ваши советы?
Заранее продумать все подводные камни, учесть их при проектировании в виде инструкций, требований и т. д. Закреплять все договоренности со строительной компанией только в письменном виде.
Из личного опыта построивших
На специальных форумах люди, построившие для себя дома, делятся опытом и рассказывают о своих ошибках. Мы собрали основные советы по работе с подрядчиками:
- Никогда не выдавайте строителям сразу всю сумму на покупку стройматериала.
- Расплачивайтесь не наличными, а безналом, так проще будет получить налоговый вычет.
- Не верьте строителям, когда они говорят, что «всегда так делают и все нормально».
- Не платите за работы частями, поэтапно, а только тогда, когда все сделано на 100%.
- В договоре пропишите, что в случае курения на стройплощадке ответственность за последствия несут строители (у некоторых случались пожары и даже взрывы газа).
Фото: Игорь Порхомовский
