Согласно опросам, строители считают, что главной проблемой их бизнеса является низкая доступность кредитного финансирования. Неслучайно именно вопросы кредитования оказались в центре обсуждения на I Всероссийской конференции «Строительный комплекс — новые модели развития», прошедшей этой осенью в Москве.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
Спасибо дорогому бюджету — не дал пропасть

Хотя в 2011 г. строительная отрасль продемонстрировала довольно уверенный рост (на 4,8% с января по июнь), но макроэкономика не дает поводов для спокойствия. Стремительное падение рубля выгодно экспортерам, но наносит инфляционный удар по инвестициям в строительство. Минэкономразвития прогнозирует годовую инфляцию в 7%, но потребительские цены, а значит, и стройматериалы подорожают более чем на 10%. И все это усугубляется дороговизной и недоступностью кредитов. По словам Олега Иванова, вице-президента ассоциации «Россия», государство делает основной акцент на поддержку социальной сферы и оборону, что не дает прироста ВВП. Даже в правительстве нет единого мнения по поводу такой направленности бюджетной политики, о чем косвенно свидетельствует недавний демарш Алексея Кудрина и его отставка с поста министра финансов.
Реальная ситуация в экономике наиболее адекватно отражается на кредитном рынке. Если до кризиса прирост объема кредитования составлял 20–30% в год и доходил почти до 40%, то сейчас увеличение чисто символическое. Более радужно выглядит прирост депозитов, но он косвенно свидетельствует о том, что население не знает, во что вложить деньги, в частности, не спешит приобретать недвижимость. Для банков же депозиты — слишком короткие деньги, чтобы перенаправить их на кредитование строительства. Только единицы могут позволить себе использовать 20–30% остатков на депозитных счетах для кредитования сроком на три — пять лет, чего требуют строительные проекты.
Куда уехал банк? Он был еще вчера…
Число действующих банков постепенно сокращается. Если год назад их было 1025, то в сентябре этого года — 993. Естественным образом снижается конкуренция на банковском рынке. Это особенно остро ощущается в регионах. В 23 субъектах Федерации действует менее трех региональных банков. Это результат политики правительства, создающего условия, при которых местные игроки выдавливаются с рынка. Таким образом, кредиты становятся менее доступными как для корпораций, так и для физических лиц. На розничном кредитном рынке начался новый виток дикого капитализма, все столбы увешаны объявлениями «Кредит за один час», которые чреваты для незадачливых заемщиков кабальными условиями и фантастически высокими процентами. Если же говорить о строительном бизнесе, то реальное число потенциальных кредиторов ограничено сотней банков. Этого недостаточно для такой страны, как Россия.
Одной из самых актуальных тем для банков в период кризиса стало управление проблемной задолженностью. На балансах кредитных организаций оказалось много недостроенных объектов недвижимости, прав на участки и их застройку. Своих активов лишились не только мелкие и средние строительные компании, но и лидеры этого рынка. Пик кредитных дефолтов пришелся на 2008–2009 гг. Большинство банков оказалось не в состоянии самостоятельно управлять непрофильными активами. По мнению О. Иванова, сегодня основная часть проблемной задолженности переварена банками, но этот процесс привел к ухудшению такого ключевого показателя, как достаточность банковского капитала, который зависит от соотношения собственных средств и кредитного портфеля. До кризиса он составлял около 20%, то есть, выдавая 100 млн руб., банк имел 20 млн руб. своих активов. Сейчас этот показатель снизился до 14–15% и приближается к 12%, что считается критическим.
Новая стратегия со старым вектором

Поддерживая саму идею, эксперты отмечают, что она пока не конкретизирована. Более того, профессионалы финансового рынка считают, что правительство во многом занимается маниловщиной и рисует воздушные замки, не учитывая печальных реалий российской экономики. По мнению О. Иванова, регламент резервирования Центробанка рассчитан на некое фантастически прозрачное и правильное предприятие, без серой кассы и двойной бухгалтерии. Такие компании существуют где-нибудь в Швейцарии, но в России их надо поискать.
Бизнес зачастую не виноват в своей непрозрачности — он просто выталкивается в серую зону сложностью административных процедур и царящей повсюду коррупционной атмосферой. Согласно результатам недавнего исследования Всемирного банка на тему благоприятности условий для ведения бизнеса, Россия заняла 123-е место из 183 стран. Причем по такому показателю, как получение разрешений на строительство, наша страна ухитрилась занять предпоследнее, 182-е место! Это никак не стыкуется с драконовскими требованиями регулятора о качестве заемщиков. Получается, что даже Всемирный банк лучше понимает ситуацию в России, чем Центробанк, который предпочитает выдавать желаемое за действительное.
Операция «Синдикат»
При финансировании строительных проектов в России банкиры связывают надежды с развитием синдицированного кредитования, которое в последние годы получило большое распространение на Западе. При этой модели кредит выдает не один, а сразу многие банки. Это особенно актуально для российских регионов, где у средних игроков недостаточно собственных средств для выполнения требований по резервированию при выделении крупного займа застройщику. Синдицированный кредит позволяет увеличить не только размер выдаваемых средств, но и сроки их амортизации. В первой половине 2011 г. заключено 20 сделок по выдаче таких кредитов на сумму 20 млрд долл., а до конца года их объем может составить 40–45 млрд долл. Растет число российских банков, участвующих в синдикатах: помимо ВТБ и Сбербанка в этих схемах задействовано около 30 кредитных организаций.
Сейчас идет активная проработка юридических нюансов. Дело в том, что пока подобные синдицированные кредитные продукты формируются в соответствии с британским правом. Задача в том, чтобы перейти в русло российского законодательства. И дело здесь не столько в патриотизме, сколько в нюансах зарубежной финансовой системы. Например, в России все привыкли к кредитам с фиксированной ставкой, а на Западе это считается экзотикой, там предпочитают плавающую ставку. В то же время российских инвесторов отпугивает плавающая ставка, они считают такую систему слишком рискованной. Кроме того, формирование кредитных пулов по российскому праву может быть выгодно для развития внутреннего финансового рынка, поскольку доля в синдицированном кредите является ликвидным инструментом, что позволяет развивать вторичный рынок подобных продуктов.
Хочешь денег — стань прозрачным

Сегодня, однако, сами застройщики начинают понимать, что сложные и непрозрачные схемы инвестирования не позволяют взять выгодный проектный кредит. Для банка важна возможность получить надежное обеспечение, которое гарантированно сработает в случае дефолта заемщика. При этом банк может без проблем обеспечивать до 70% финансирования, в том числе с отсрочкой платежей до завершения инвестиционного цикла. Долевые схемы тоже могут претерпеть изменения. Так, Краснодарский край запускает накопительно-ипотечную модель, при которой желающие получить ипотеку в течение трех — пяти лет вносят средства на специальные накопительные вклады, которые субсидируются из бюджета края, а затем используются в качестве начального взноса. У банков при этом появляется надежный долгосрочный ресурс и гарантированный отложенный спрос на ипотечные продукты, а заемщик получает премию от бюджета и привлекательные условия кредитования.
***
Участники конференции сошлись во мнении, что сегодня уже бесполезно ждать, что ситуация с финансированием улучшится лишь из-за того, что наступит новый подъем рынка. Лишних денег в ближайшие годы не предвидится, мировые кредитные рынки тоже лихорадит. Поэтому настало время поиска иных моделей финансирования, таких как синдицированное и проектное кредитование, поиск новых путей привлечения денег частных лиц с использованием ипотеки и накопительных схем.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!