В 2010–2011 гг. строительной отрасли удавалось оставаться на плаву прежде всего благодаря госзаказу. В последнее время правительство значительно перераспределило бюджетное финансирование с жилищного на дорожное строительство — его доля уже превысила половину госзаказа. Государственные вливания в программу «Жилище» за три года сократятся примерно в четыре раза. Поэтому застройщикам придется рассчитывать на собственные и заемные средства. Выдержит ли стройкомплекс такое «лечебное голодание»?

 

Хотя в 2011 г. строительная отрасль продемонстрировала довольно уверенный рост (на 4,8% с января по июнь), но макроэкономика не дает поводов для спокойствия. Стремительное падение рубля выгодно экспортерам, но наносит инфляционный удар по инвестициям в строительство. Минэкономразвития прогнозирует годовую инфляцию в 7%, но потребительские цены, а значит, и стройматериалы подорожают более чем на 10%. И все это усугубляется дороговизной и недоступностью кредитов. По словам Олега Иванова, вице-президента ассоциации «Россия», государство делает основной акцент на поддержку социальной сферы и оборону, что не дает прироста ВВП. Даже в правительстве нет единого мнения по поводу такой направленности бюджетной политики, о чем косвенно свидетельствует недавний демарш Алексея Кудрина и его отставка с поста министра финансов.

 

Реальная ситуация в экономике наиболее адекватно отражается на кредитном рынке. Если до кризиса прирост объема кредитования составлял 20–30% в год и доходил почти до 40%, то сейчас увеличение чисто символическое. Более радужно выглядит прирост депозитов, но он косвенно свидетельствует о том, что население не знает, во что вложить деньги, в частности, не спешит приобретать недвижимость. Для банков же депозиты — слишком короткие деньги, чтобы перенаправить их на кредитование строительства. Только единицы могут позволить себе использовать 20–30% остатков на депозитных счетах для кредитования сроком на три — пять лет, чего требуют строительные проекты.

 

 

 

Число действующих банков постепенно сокращается. Если год назад их было 1025, то в сентябре этого года — 993. Естественным образом снижается конкуренция на банковском рынке. Это особенно остро ощущается в регионах. В 23 субъектах Федерации действует менее трех региональных банков. Это результат политики правительства, создающего условия, при которых местные игроки выдавливаются с рынка. Таким образом, кредиты становятся менее доступными как для корпораций, так и для физических лиц. На розничном кредитном рынке начался новый виток дикого капитализма, все столбы увешаны объявлениями «Кредит за один час», которые чреваты для незадачливых заемщиков кабальными условиями и фантастически высокими процентами. Если же говорить о строительном бизнесе, то реальное число потенциальных кредиторов ограничено сотней банков. Этого недостаточно для такой страны, как Россия.

 

Одной из самых актуальных тем для банков в период кризиса стало управление проблемной задолженностью. На балансах кредитных организаций оказалось много недостроенных объектов недвижимости, прав на участки и их застройку. Своих активов лишились не только мелкие и средние строительные компании, но и лидеры этого рынка. Пик кредитных дефолтов пришелся на 2008–2009 гг. Большинство банков оказалось не в состоянии самостоятельно управлять непрофильными активами. По мнению О. Иванова, сегодня основная часть проблемной задолженности переварена банками, но этот процесс привел к ухудшению такого ключевого показателя, как достаточность банковского капитала, который зависит от соотношения собственных средств и кредитного портфеля. До кризиса он составлял около 20%, то есть, выдавая 100 млн руб., банк имел 20 млн руб. своих активов. Сейчас этот показатель снизился до 14–15% и приближается к 12%, что считается критическим.

 

 

 

Тот факт, что банки приблизились к минимально допустимому уровню резервирования, говорит о том, что при сохранении существующих моделей в ближайшие годы увеличить объем кредитования технически невозможно. Сейчас общая сумма кредитов составляет около 4,5 трлн руб. Для какого-либо ускорения экономики этого недостаточно, не говоря уже о модернизации производства и тем более инновационном развитии страны. Понимая эту проблему, Правительство РФ приняло стратегию развития банковской системы до 2015 г. В ней выдвинут важный тезис о необходимости перехода от экстенсивной к интенсивной модели развития данной сферы.

 

Поддерживая саму идею, эксперты отмечают, что она пока не конкретизирована. Более того, профессионалы финансового рынка считают, что правительство во многом занимается маниловщиной и рисует воздушные замки, не учитывая печальных реалий российской экономики. По мнению О. Иванова, регламент резервирования Центробанка рассчитан на некое фантастически прозрачное и правильное предприятие, без серой кассы и двойной бухгалтерии. Такие компании существуют где-нибудь в Швейцарии, но в России их надо поискать.

 

Бизнес зачастую не виноват в своей непрозрачности — он просто выталкивается в серую зону сложностью административных процедур и царящей повсюду коррупционной атмосферой. Согласно результатам недавнего исследования Всемирного банка на тему благоприятности условий для ведения бизнеса, Россия заняла 123-е место из 183 стран. Причем по такому показателю, как получение разрешений на строительство, наша страна ухитрилась занять предпоследнее, 182-е место! Это никак не стыкуется с драконовскими требованиями регулятора о качестве заемщиков. Получается, что даже Всемирный банк лучше понимает ситуацию в России, чем Центробанк, который предпочитает выдавать желаемое за действительное.

 

 

 

При финансировании строительных проектов в России банкиры связывают надежды с развитием синдицированного кредитования, которое в последние годы получило большое распространение на Западе. При этой модели кредит выдает не один, а сразу многие банки. Это особенно актуально для российских регионов, где у средних игроков недостаточно собственных средств для выполнения требований по резервированию при выделении крупного займа застройщику. Синдицированный кредит позволяет увеличить не только размер выдаваемых средств, но и сроки их амортизации. В первой половине 2011 г. заключено 20 сделок по выдаче таких кредитов на сумму 20 млрд долл., а до конца года их объем может составить 40–45 млрд долл. Растет число российских банков, участвующих в синдикатах: помимо ВТБ и Сбербанка в этих схемах задействовано около 30 кредитных организаций.

 

Сейчас идет активная проработка юридических нюансов. Дело в том, что пока подобные синдицированные кредитные продукты формируются в соответствии с британским правом. Задача в том, чтобы перейти в русло российского законодательства. И дело здесь не столько в патриотизме, сколько в нюансах зарубежной финансовой системы. Например, в России все привыкли к кредитам с фиксированной ставкой, а на Западе это считается экзотикой, там предпочитают плавающую ставку. В то же время российских инвесторов отпугивает плавающая ставка, они считают такую систему слишком рискованной. Кроме того, формирование кредитных пулов по российскому праву может быть выгодно для развития внутреннего финансового рынка, поскольку доля в синдицированном кредите является ликвидным инструментом, что позволяет развивать вторичный рынок подобных продуктов.

 

 

 

Надежды на увеличение доступности кредитных ресурсов в строительном бизнесе связывают также с развитием проектного финансирования. По словам Асылхана Сыздыкова, директора управления финансирования строительных проектов Среднерусского банка ОАО «Сбербанк России», отличие проектного кредита от обычного в том, что его выдают на строительство конкретного объекта и что основным источником возврата является сам проект. Между тем в ассоциации «Россия» отмечают, что подходы к проектному финансированию необходимо перестраивать. На Западе под этим термином понимают четко регламентированную схему, суть которой в том, что и земля, и право на застройку находятся в одних руках, в то время как в России компании прибегают к весьма сложным схемам распределения прав на объект, позволяющим оптимизировать налоги, размыть ответственность в случае проблем с реализацией проекта или претензий со стороны дольщиков.

 

Сегодня, однако, сами застройщики начинают понимать, что сложные и непрозрачные схемы инвестирования не позволяют взять выгодный проектный кредит. Для банка важна возможность получить надежное обеспечение, которое гарантированно сработает в случае дефолта заемщика. При этом банк может без проблем обеспечивать до 70% финансирования, в том числе с отсрочкой платежей до завершения инвестиционного цикла. Долевые схемы тоже могут претерпеть изменения. Так, Краснодарский край запускает накопительно-ипотечную модель, при которой желающие получить ипотеку в течение трех — пяти лет вносят средства на специальные накопительные вклады, которые субсидируются из бюджета края, а затем используются в качестве начального взноса. У банков при этом появляется надежный долгосрочный ресурс и гарантированный отложенный спрос на ипотечные продукты, а заемщик получает премию от бюджета и привлекательные условия кредитования.

 

***

 

Участники конференции сошлись во мнении, что сегодня уже бесполезно ждать, что ситуация с финансированием улучшится лишь из-за того, что наступит новый подъем рынка. Лишних денег в ближайшие годы не предвидится, мировые кредитные рынки тоже лихорадит. Поэтому настало время поиска иных моделей финансирования, таких как синдицированное и проектное кредитование, поиск новых путей привлечения денег частных лиц с использованием ипотеки и накопительных схем.