Субаренда: что это, отличия от аренды и образец договора

Что такое субаренда

На практике это выглядит так. У инвестора–1 есть здание большой площади, но внутри пусто, а желания делать ремонт самостоятельно у владельца нет. Он сдаёт его в аренду инвестору–2. Тот знает, что в этом районе не хватает офисных помещений, и разбивает площади на офисы по 30–50 кв. м, которые сдаёт небольшим компаниям. Это и есть субаренда.

От неё инвестор–2 получает вдвое больше, чем отдаёт инвестору–1, но ему приходится тратить время и деньги на ремонт, искать арендаторов и заниматься управлением. Довольны все: и оба инвестора, и арендаторы небольших офисов.

В жилой недвижимости тоже бывает субаренда. Владелец большой квартиры может сдать её целиком, чтобы арендатор в свою очередь пересдавал её покомнатно.

Другой вариант — сдать квартиру на год по цене выше рынка, чтобы арендатор сдавал её посуточно. Всё это — варианты субаренды.

Договор субаренды заключают после договора аренды. Арендатор по первоначальному договору становится арендодателем по договору субаренды.

Что должно быть в договоре аренды квартиры:

памятка арендатору

Узнать

Срок договора субаренды не может превышать срок первоначального договора аренды: когда заканчивается срок аренды, заканчивается и срок субаренды.

Снимите квартиру от собственника выгодно

Найти

Если в субаренду пересдаётся жилое помещение: дом, квартира, комната — заключается договор поднайма.

Субаренда, поднаём и перенаём: в чём разница

Субаренда и поднаём — идентичные понятия. О субаренде говорят, когда речь идёт о пересдаче коммерческого помещения, а о поднайме — жилого. Аналогичным образом в случае сдачи офиса используется термин «аренда», а в случае сдачи квартиры — «наём». Других отличий нет.

Ответственным по договору перед арендодателем-собственником остаётся первоначальный арендатор.

Перенаём — это передача арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу. В отличие от субаренды, где первоначальный арендатор остаётся активной фигурой: он принимает решения и несёт ответственность за них и за арендованную недвижимость, при перенайме он никак не влияет на процесс. Теперь фактический арендатор — тот, с кем составлен договор перенайма.

Первоначальный арендатор уже не является ответственным по договору аренды.

Чем отличается аренда от субаренды

Для вашего удобства составили сравнительную таблицу отличий аренды и субаренды.

Договоры аренды и субаренды практически не отличаются и составляются идентично. К договорам субаренды применяются те же правила, что и к договорам аренды.

Единственное условие: в первоначальном договоре аренды указывается, что арендатор вправе сдать помещение в субаренду. В договоре субаренды такого пункта нет, зато может быть прописано согласие собственника на субаренду.

Какую недвижимость можно сдать в субаренду

В субаренду можно сдать:

• жилую недвижимость;
• кладовые, машино-места;
• коммерческую недвижимость;
• часть помещения;
• здание целиком;
• земельный участок;
• предприятие, то есть комплекс зданий и участков.

Какую недвижимость нельзя сдать в субаренду

В субаренду нельзя сдать всего несколько типов недвижимости:

• государственные и муниципальные земельные участки, которые были переданы в аренду определённым юридическим лицам: госучреждениям Российской академии наук, казённым предприятиям, резидентам особых экономических зон;
• участки земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные в аренду гражданину или фермерскому хозяйству;
• лесные участки, предоставленные гражданам и юридическим лицам для заготовки древесины;
• государственное имущество, сданное в аренду в результате торгов, если аукционная документация запрещает субаренду.

Нельзя сдавать в субаренду недвижимое имущество, если в договоре аренды такого имущества установлен прямой запрет на субаренду. В таком случае договор субаренды  может быть признан ничтожным.

Можно ли сдать недвижимость в субаренду без ведома собственника

Это зависит от объекта недвижимости. По общему правилу земельные участки можно передавать в субаренду без согласия арендодателя, если нет прямого запрета. Но после пересдачи надо обязательно уведомить об этом собственника.

А вот с жильём и коммерческими помещениями наоборот: арендатор может сдавать их в субаренду только с согласия арендодателя.

Обычно условия сдачи недвижимости в субаренду прописаны в самом договоре аренды. Часто используется формулировка о запрете сдачи квартиры или офиса в субаренду без согласия собственника.

Но допускается другое условие: арендатор может сдавать недвижимость в субаренду без согласия арендодателя, уведомляя его об этом. Такой пункт допустимо внести в договор аренды.

Риски субаренды для арендатора, субарендатора и собственника

Несмотря на удобство такой схемы, она может создавать определённые риски для всех участников отношений: арендатора, субарендатора и собственника имущества.

Риски для арендатора

Именно арендатор, выступающий в роли субарендодателя, несёт основную ответственность перед собственником имущества. Даже если фактически помещением или вещью пользуется субарендатор, все обязательства по основному договору остаются за арендатором.

Именно с этим связаны основные риски: если субарендатор не бережёт мебель или задерживает оплату, ответственность перед собственником всё равно несёт арендатор. Он должен сначала оплатить аренду по договору с собственником, а уже потом — требовать деньги с субарендатора.

Существует и риск досрочного расторжения основного договора аренды: например, если собственник вдруг решил уехать и продать недвижимость. В таком случае договор субаренды автоматически прекращается, что способно привести к конфликту с субарендатором — арендатор потеряет деньги.

Риски для субарендатора

Права субарендатора напрямую зависят от основного договора аренды. Если договор аренды прекращается или признаётся недействительным, субарендатор теряет право пользоваться недвижимостью.

Также есть риск того, что арендатор заключил договор субаренды без согласия собственника, а по первоначальному договору оно требовалось. В этом случае собственник вправе потребовать, чтобы субарендатор съехал.

Ещё один риск состоит в том, что субарендатор не всегда имеет доступ к основному договору аренды и не может знать всех его условий. Из-за этого он рискует столкнуться с ограничениями, о которых не знал, подписывая договор субаренды.

Риски для собственника

Для собственника основная проблема заключается в том, что фактическим пользователем имущества становится третье лицо, с которым у него нет прямых договорных отношений. Из-за этого сложно контролировать не только то, как используется недвижимость, но и то, соблюдаются ли условия договора. Субарендатор может использовать объект не по назначению или испортить ремонт и мебель, но у собственника может даже не быть его номера телефона.

Как составить договор субаренды

Договор субаренды составляется по аналогии с договором аренды.

Что должно быть указано в договоре:

• реквизиты основного договора аренды: в договоре субаренды обязательно указывается, что недвижимость сдаёт не собственник, а арендатор;
• предмет договора, квартира или офисное помещение, и его точное описание: адрес, площадь, количество комнат или помещений;
• размер арендной платы;
• согласие собственника на передачу объекта в субаренду;
• срок договора субаренды: договор субаренды не может быть заключён на больший срок, чем срок договора аренды;
• условия расторжения договора субаренды.

По договору субаренды нельзя передать больше прав, чем предоставлено самому арендатору по договору аренды. Если в договоре аренды указаны ограничения на использование объекта, субарендатор тоже обязан их учитывать. В противном случае могут быть расторгнуты оба договора: и субаренды, и аренды.

Что надо проверить перед подписанием договора субаренды

Ниже небольшой чек-лист, который поможет субарендатору убедиться в том, что он подписывает грамотно составленный и безопасный договор субаренды.

• Ознакомьтесь с основным договором аренды. Проверьте, что собственник разрешил передачу объекта в субаренду. Если в договоре нет указаний, что он согласен, договор субаренды может быть признан недействительным.
• Убедитесь, что срок субаренды соответствует сроку аренды. Если основной договор заканчивается раньше, субаренда автоматически прекращается.
• Проверьте, что лицо, предлагающее объект в субаренду, является арендатором и имеет право передавать имущество третьим лицам.
• Перед подписанием договора осмотрите помещение и зафиксируйте его состояние в акте приёма-передачи.
• Договоритесь о размере арендной платы, сроках внесения платежей, порядке оплаты коммунальных услуг и возможных дополнительных расходах. Зафиксируйте все договорённости в договоре.
• Изучите условия досрочного расторжения договора субаренды, штрафы и порядок уведомления сторон.
• Удостоверьтесь, что объект можно использовать именно для тех целей, для которых вы берёте его в субаренду — например, под офис, для торговли или проживания.

Налоги при субаренде: как отчитываться перед Федеральной налоговой службой

Субаренда приносит доход арендатору, поэтому в большинстве случаев такие поступления облагаются налогом. Порядок уплаты налогов и отчётности зависит от того, кто выступает арендатором-субарендодателем: физическое лицо, самозанятый или индивидуальный предприниматель.

Если субарендодатель — физическое лицо

Если человек сдаёт имущество в субаренду и получает доход, он обязан задекларировать его в налоговой службе. Доход отражается в декларации по форме 3-НДФЛ, которая подаётся в налоговую службу по месту регистрации. Налог на доходы физических лиц составляет 13 или 15% в зависимости от размера дохода.

Если субарендодатель — ИП

Индивидуальные предприниматели могут воспользоваться при уплате налога упрощённой системой — УСН. Доходы от субаренды включаются в общий доход предпринимателя и облагаются по ставке 6%.

Если субарендодатель — самозанятый

Доход от субаренды облагается налогом на профессиональный доход: 4%, если оплату производит физическое лицо, и 6%, если платит юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.

Самозанятые не подают традиционные налоговые декларации. Все операции отражаются через мобильное приложение «Мой налог», где необходимо фиксировать каждый полученный платёж. После регистрации дохода приложение автоматически рассчитывает сумму налога.

Главное

— Субаренда возможна только с согласия собственника — такое согласие должно быть зафиксировано в основном договоре аренды. Без разрешения можно передавать только земельные участки, но собственника обязательно нужно уведомить.

— Собственник вправе запретить передачу в субаренду своего объекта.

— Срок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды. Когда заканчивается аренда, автоматически прекращается и субаренда.

— Субаренда связана с рисками для всех сторон: арендатор отвечает перед собственником, субарендатор зависит от основного договора, а собственнику сложнее контролировать использование имущества.

Фото: PawelKacperek, Sokolov Sergei, voronaman / Shutterstock / Fotodom