- В большинстве жилых комплексов Московского региона (70%) стоит присмотреться к готовым квартирам от инвестора — стоимость такого жилья ниже, чем в соседнем строящемся доме с лотами от девелопера.
- При покупке жилья в ипотеку выгоднее выбирать лоты от застройщика, где действует льготная ипотека. В среднем по проектам платеж на «вторичке» на 68% дороже платежа на «первичке», а в отдельных ЖК разрыв превышает два раза.
На первичном рынке мы считали среднюю стоимость кв. м в квартирах от застройщиков в строящихся корпусах при наличии достаточного объема предложения в ЖК (не менее 20 лотов).
На вторичном рынке — среднюю стоимость кв. м в готовых корпусах, сданных в 2019−2023 годах, при наличии достаточного объема предложения в ЖК (не менее 20 лотов).
В список вошло 79 проектов Московского региона с предложением от застройщиков и квартирами на вторичном рынке от физлиц. Все расчеты выполнены по номинальным ценам предложения.
У инвесторов дешевле, чем у девелоперов
В среднем по анализируемым ЖК стоимость квадратного метра в квартирах от застройщика на 6% выше, чем от физлица на вторичном рынке. В начале года разрыв был меньше — 1%.
В 53 ЖК из 79 (67%) строящиеся корпуса дороже, чем уже сданное жилье в том же проекте на «вторичке». Еще в трех ЖК (4%) разницы в цене между «вторичкой» и «первичкой» практически нет (менее 1%). В 23 ЖК (29%) строящееся жилье дешевле готового.
Таким образом, в 70% ЖК столичного региона выгоднее купить готовое жилье на «вторичке» от инвестора, чем жилье от застройщика.
Хотите купить квартиру в новостройке? Подберите лучший вариант с Циан
Плюсом такого решения будет также возможность сразу заехать или приступить к ремонту, а не ждать момента сдачи корпуса. По сравнению с началом года доля увеличилась на 10 п. п. (было 60%). Т. е. цены в новостройках увеличились сильнее, чем на вторичном рынке.
Для каждого третьего жилого комплекса (32%), где в продаже одновременно готовые объекты от физлиц и жилье от застройщика, «первичка» в цене существенно дороже — на 10% и более. В начале года доля таких ЖК составляла 21%.
При этом стало меньше ЖК, где цены на «первичку» и «вторичку» различаются не более чем на 5% в большую или меньшую сторону — 34% сейчас против 28% в первые месяцы 2023 года.
Только для каждого десятого проекта с выбором «первички» и «вторички» купить квартиру от застройщика теперь существенно выгоднее (строящееся жилье дешевле готового на 10% и более). В начале года таких проектов было больше (21%).
Распределение жилых комплексов по соотношению стоимости в них готового и строящегося жилья
По данным Циан.Аналитики
Новые строящиеся корпуса могут выводить в продажу дороже прошлых по нескольким причинам: повышение класса объекта или концепции конкретного корпуса, наличие уже построенной или частично созданной инфраструктуры, большая узнаваемость проекта, наличие дополнительных опций. Имеет роль и расположение корпуса внутри ЖК. Поэтому при выборе даже в рамках одного комплекса стоит ориентироваться не только на стоимость «квадрата».
Ипотечный платеж за «вторичку» больше на 68%
Одна из причин, по которой покупатели выбирают строящееся жилье, а не готовое в соседнем доме, — условия ипотечного кредитования. Осенью спред в ипотечных ставках между первичным и вторичным рынками резко увеличился: ставка по льготной ипотеке на новостройки сохраняется на уровне 8%, в то время как на вторичном рынке она достигла заградительно высоких значений — более 15%.
Если покупатель планирует приобретать жилье в ипотеку, более выгодной становится покупка квартиры от застройщика. В среднем по всем анализируемым ЖК ежемесячный платеж по ипотеке на вторичном рынке на 68% выше ежемесячного платежа на первичном рынке.
Даже в тех проектах, где цена квадратного метра в лотах от застройщика превышает стоимость «квадрата» в лотах от физлица на 40–50%, ежемесячный платеж по ипотеке на вторичном рынке выше, чем на первичном, на ~20%. В тех ЖК, где цена 1 кв. м в строящихся и сданных корпусах почти не различается, платеж по ипотеке на вторичном рынке будет на 75–76% выше, чем на первичном рынке.
В проектах, где лоты в готовых секциях значительно дороже, чем в строящихся (на 20–40%), ипотечные платежи на «вторичке» выше в два раза и более.
Разница между стоимостью 1 кв. м в строящихся корпусах (от застройщиков) и готовых на вторичном рынке (от физлиц) и между ипотечными платежами* на первичном и вторичном рынках в отдельных ЖК
По данным Циан.Аналитики
* Вводные: квартира площадью 54 кв. м, первоначальный взнос — 20%, срок кредитования — 25 лет, ставка на первичном рынке — 8% (льготная ипотека), ставка на вторичном рынке — 16%.
«В зависимости от того, планирует покупатель брать ипотеку на квартиру или нет, ему стоит обратить внимание на разные сегменты рынка. Если покупка планируется без привлечения кредитных средств, более выгодным вариантом в большинстве проектов, где есть и строящиеся и сданные корпуса, является квартира на вторичном рынке от собственника. Помимо более низкой стоимости есть и другие бонусы: не нужно платить аренду, дожидаясь ключей, „вторичка“ чаще продается с ремонтом», — отметил руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.
Но, по его словам, есть и минусы — выбор на вторичном рынке меньше, чем от застройщика, где самые ликвидные варианты разбираются первыми.
«Если же покупатель планирует брать ипотеку, то в условиях двукратного спреда в ипотечных ставках между рынками стоит выбирать лоты от застройщика, где действует льготная ипотека, ведь ежемесячные платежи в большинстве ЖК отличаются в 1,5–2 раза», — заключил Алексей Попов.
По данным Циан.Аналитики
* Вводные: квартира площадью 54 кв. м, первоначальный взнос — 20%, срок кредитования — 25 лет, ставка на первичном рынке — 8% (льготная ипотека), ставка на вторичном рынке — 16%.
Изображение в начале статьи: ЖК «Одинград»
