Когда и насколько подорожает недвижимость? Какие факторы сегодня влияют на московский рынок? И зачем все-таки понадобилось присоединять к Москве новые обширные земли? Ответы на эти и многие другие животрепещущие вопросы попытались дать участники конференции Московской ассоциации риэлторов «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз», которая собрала весь аналитический бомонд столицы.

 

 

 

 

 

Самым обсуждаемым вопросом на конференции стало неожиданное присоединение к Москве огромного клина земель за счет территории Московской области. Населению обоих субъектов Федерации, как всегда, ничего не объяснили — ни до, ни после этого судьбоносного решения. Как посетовал президент Российской гильдии риэлторов Григорий Полторак, когда депутатов или чиновников спрашиваешь: «Зачем это сделано?» — они изменившимся голосом отвечают: «Это политическое решение». Между тем Москве до сих пор не удалось освоить в качестве городской территории даже те земли, которые были к ней присоединены в 1960-х гг. (между нынешним Третьим кольцом и МКАД). По словам независимого эксперта рынка недвижимости Юрия Кочеткова, проклятьем Москвы стала крайняя неравномерность распределения населения и инфраструктуры по территории города. При средней плотности населения 16 тыс. человек на 1 кв. км (на 45% ниже, чем в Париже) жилая застройка и основные транспортные магистрали сконцентрированы лишь на 23% столичной земли. Отсюда и все перекосы в градостроительном планировании.

 

Зачем же увеличили Москву? По мнению Олега Репченко, руководителя аналитического центра IRN.RU, для ответа на этот вопрос необходимо понять, кому это выгодно. А заинтересованы в этом крупные государственные банки, которые в последние годы аккумулировали на своих балансах значительные земельные ресурсы в Подмосковье. В результате кризиса стало очевидно, что заниматься недвижимостью банкам неинтересно. А чтобы выгодно продать земельные активы, необходимо скормить рынку идею будущего градостроительного благолепия. Правда, бизнес пока без энтузиазма отнесся к идее новой Москвы, поскольку многие уже обожглись на сочинском рынке недвижимости, который после известия об Олимпиаде вырос так неадекватно, что потом с началом кризиса столкнулся с полным отсутствием спроса. Но реалии сочинского рынка станут ясны уже после Олимпиады, а новомосковского — не раньше чем лет через 30, считают аналитики. Пока из трех подмосковных мегапроектов, с помпой заявленных накануне кризиса, с мертвой точки сдвинулся только «А101». А Рублево-Архангельское и Большое Домодедово буксуют. Но там-то речь шла об относительно небольших участках. Так что такую возможность развития огромной территории новой Москвы, при котором оно вдруг стартанет с места в карьер, эксперты оценивают как эфемерную.

 

 

 

Впрочем, ценовые перспективы московского рынка в очень малой степени зависят от соотношения спроса и предложения, считают многие эксперты. Например, О. Репченко заявил, что вопрос цен на московское жилье вообще перешел в разряд абстрактных. С кризисом объемы ввода жилья упали в Москве в три раза. Если бы такой дефицит предложения приключился года три-четыре назад, то цены бы гарантированно выросли раза в два. А что происходит сейчас? Цены вообще никак не реагируют на сокращение объемов рынка. Ключевым для покупателей московского жилья стал вопрос качества жизни в столице. Как масло на огонь действовали регулярно повторяющиеся заявления нового руководства города о том, что столица стала непригодна для жизни. Очевидно, что новой администрации необходимо дистанцироваться от решений прежнего мэра города. Но сама мысль о том, что в Москве «жить больше нельзя», ранее витала среди небольшой прослойки людей, постоянно путешествующих по городам ведущих стран мира (а не только по дешевым морским курортам). Теперь же вопрос низкого качества жизни в Первопрестольной стал достаточно активно обсуждаться, и это ударило по спросу на московскую недвижимость.

 

С 2006 г. люди, которым жилье нужно для жизни, не могут дотянуться до московских цен, считает О. Репченко. Конечно, существует круг людей, для которых уровень цен не столь критичен, — чиновники, собственники бизнеса, белые воротнички. Но проблема в том, что эта обеспеченная категория давно решила свои жилищные проблемы, а для покупки в инвестиционных целях нужна уверенность в росте рынка. Такой уверенности сейчас ни у кого нет. Между тем Константин Апрелев, генеральный директор агентства недвижимости «САВВА», не согласен, что реальный спрос ушел из Москвы. В качестве аргумента он приводит факт ценовой стагнации, начавшейся в период кризиса. Это, по его словам, свидетельствует как раз о том, что условия на рынке диктуют те, у кого лишних денег нет. Правда, сам же К. Апрелев признает, что 80% сделок в Москве являются альтернативными, то есть реальный спрос — это отнюдь не покупка жилья, а суррогат обменных операций.

 

 

 

И все-таки значение объема свободных ресурсов у состоятельной прослойки общества нельзя преуменьшать. В качестве иллюстрации О. Репченко приводит ситуацию, сложившуюся в первые четыре месяца 2008 г., когда произошел скачок цен на 20–30%. Эксперт уверяет, что цены в тот момент росли исключительно из-за того, что состоятельные граждане начали спешно выводить капиталы с фондового рынка, деньги надо было куда-то пристроить. Очевидная связь спроса на жилье и состояния фондового рынка весьма актуальна и сейчас, когда произошло новое падение рубля и в обществе чувствуется ожидание грядущей гиперинфляции. При этом в IRN.RU считают, что сложившийся уровень цен на элитном рынке Москвы вызывает серьезные сомнения в его адекватности. Причина не только в сомнительных потребительских свойствах самого жилья, но и в общем снижении качества жизни в Москве — из-за проблем с пробками, убогого благоустройства, низкой конкуренции на потребительском рынке, перенаселенности и плохой экологии.

 

В итоге реальный покупательский спрос мигрировал за МКАД. Цены на недвижимость в Подмосковье сдерживаются за счет катастрофической ситуации с пробками на въезде и выезде из Москвы в часы пик. В самой же столице источником спроса являются три категории покупателей: инвесторы, состоятельные покупатели жилья для личного проживания и те, кто стремится улучшить жилищные условия. Но спрос со стороны всех этих категорий крайне вялый. По словам О. Репченко, спекулянты не верят в рост рынка, покупатели для себя уже давно все купили, а остальные просто уже не верят в улучшение своих условий жизни в Москве, предпочитая вкладывать свободные деньги в зарубежную недвижимость. Кое-какую динамику можно наблюдать в столице только в самом дешевом экономклассе. В 2009 г. хорошо раскупалось жилье по 70–80 тыс. руб./кв. м, сейчас ценовая планка для ликвидного жилья поднялась до 100–120 тыс. руб./кв. м. И хотя дешевый сегмент остается самым ходовым, все-таки на изменение ценовой динамики, по мнению О. Репченко, больше влияет настроение богатой прослойки — хочет ли она вообще что-то покупать в Москве. А эту часть общества в последнее время московский рынок вообще перестал возбуждать.

 

 

 

По мнению большинства экспертов, выступавших на конференции, сейчас, как никогда, на рынок недвижимости влияет макроэкономика. А она, в свою очередь, определяется политикой ФРС США и в какой-то степени Европейским центробанком. Если монетарные власти Америки и Европы решатся на очередной виток накачки в экономику необеспеченных денег, финансовые рынки поднимутся, надувая очередной инвестиционный пузырь. Свой кусок пирога при таком сценарии получит и Россия — за счет цен на нефть и притока спекулятивных инвестиций на российский фондовый рынок. В IRN.RU считают, что при таком развитии событий цены на московскую недвижимость могут показать рост на 15–20% в год и даже превысить докризисный уровень. Однако, предупреждает О. Репченко, если США и Европа решат, что пора менять правила игры на финансовых рынках, московскую недвижимость может ожидать шоковая терапия в виде одномоментного снижения ценников до уровня, соответствующего реальному платежеспособному спросу.

 

Но большинство экспертов не верят в возможность нового падения цен. Как напоминает К. Апрелев, в кризис экономкласс и так просел гораздо сильнее, чем более дорогие сегменты рынка. Так, снижение цен на жилье в бизнес-классе достигало 25%, а в экономклассе 40%. По мнению К. Апрелева, вопреки всем попыткам властей защитить покупателя новостроек с началом кризиса число застройщиков, выполняющих свои обязательства перед потребителем, сократилось. Это привело к смещению спроса в сторону вторичного рынка, поэтому сокращение объемов ввода сейчас слабо влияет на цены. В настоящее время лишь 13–15% объема продаж приходится в Москве на первичный рынок. Эксперт К. Апрелев не стал давать долгосрочных ценовых прогнозов, однако на основе анализа сроков экспозиции квартир и числа сделок предположил, что осенью нас ждет рост стоимости жилья, опережающий инфляцию. По его мнению, в ближайшее время цены предложения вернутся на докризисный уровень, хотя реальная стоимость сделок может быть значительно ниже, поскольку на сегодняшнем рынке торг как никогда уместен. В перспективе же цены будут зависеть от курсов валют, стоимости сырья и от того, в какой валюте оценивать квадратные метры — в долларах, рублях или… баррелях.

 

 

 

Одной из особенностей прошедшей конференции можно назвать прозвучавшую весьма резкую критику со стороны аналитиков в адрес властей всех уровней и прежде всего в адрес нового столичного градоначальника. В выступлениях некоторых экспертов слышалась плохо скрываемая обида на то, что власть не прислушивается к мнению экспертного сообщества. Парадокс в том, что выступавшие в один голос солидаризировались с ключевыми тезисами мэра Москвы Сергея Собянина о том, что необходимо вернуть город людям, сделать его комфортным для жизни, ограничить плотность застройки, поставить строительство под общественный контроль. Однако никто из экспертов, похоже, не верит в способность администрации приблизиться к решению этих проблем.

 

Наиболее оппозиционным оказалось выступление Ю. Кочеткова, в котором корнем зла он назвал переуплотненность и неравномерность застройки, с одной стороны, и тесные связи чиновников и бизнеса — с другой. Несмотря на правильные слова, звучащие из уст представителей власти, реально ничего не изменилось, считает независимый эксперт по недвижимости, с которым согласны и другие специалисты рынка. О прекращении точечной застройки говорили уже в конце правления Юрия Лужкова. Но оказалось, что это была игра в слова: достаточно создать проект комплексной реконструкции — и на чиновничьем жаргоне строительство уже не считалось точечным. На самом же деле на территории старой Москвы строят 8 млн кв. м жилья, еще 20–25 млн кв. м запланировано, и практически все это (кроме разве что Люберецких полей) — та же уплотнительная застройка. Так что, по мнению аналитиков рынка недвижимости, о комфорте проживания москвичи пока могут только фантазировать под аккомпанемент убаюкивающих репортажей подконтрольного мэрии телеканала.