Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Поиск по журналу
Вся Россия
Тайна расширения Москвы раскрыта!
12 сентября 2011
847
Обсудить
Как известно, лучшим двигателем рынка недвижимости является рост цен. «Завтра будет еще дороже!» — этот аргумент одинаково хорошо действует и на спекулянтов, и на тех, кому жилье необходимо для личного пользования. Так будет ли дороже?
Как известно, лучшим двигателем рынка недвижимости является рост цен. «Завтра будет еще дороже!» — этот аргумент одинаково хорошо действует и на спекулянтов, и на тех, кому жилье необходимо для личного пользования. Так будет ли дороже?
 
 
Когда и насколько подорожает недвижимость? Какие факторы сегодня влияют на московский рынок? И зачем все-таки понадобилось присоединять к Москве новые обширные земли? Ответы на эти и многие другие животрепещущие вопросы попытались дать участники конференции Московской ассоциации риэлторов «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз», которая собрала весь аналитический бомонд столицы.
 
 
 
 
Простое решение неразрешимой проблемы
 
Самым обсуждаемым вопросом на конференции стало неожиданное присоединение к Москве огромного клина земель за счет территории Московской области. Населению обоих субъектов Федерации, как всегда, ничего не объяснили — ни до, ни после этого судьбоносного решения. Как посетовал президент Российской гильдии риэлторов Григорий Полторак, когда депутатов или чиновников спрашиваешь: «Зачем это сделано?» — они изменившимся голосом отвечают: «Это политическое решение». Между тем Москве до сих пор не удалось освоить в качестве городской территории даже те земли, которые были к ней присоединены в 1960-х гг. (между нынешним Третьим кольцом и МКАД). По словам независимого эксперта рынка недвижимости Юрия Кочеткова, проклятьем Москвы стала крайняя неравномерность распределения населения и инфраструктуры по территории города. При средней плотности населения 16 тыс. человек на 1 кв. км (на 45% ниже, чем в Париже) жилая застройка и основные транспортные магистрали сконцентрированы лишь на 23% столичной земли. Отсюда и все перекосы в градостроительном планировании.
 
Зачем же увеличили Москву? По мнению Олега Репченко, руководителя аналитического центра IRN.RU, для ответа на этот вопрос необходимо понять, кому это выгодно. А заинтересованы в этом крупные государственные банки, которые в последние годы аккумулировали на своих балансах значительные земельные ресурсы в Подмосковье. В результате кризиса стало очевидно, что заниматься недвижимостью банкам неинтересно. А чтобы выгодно продать земельные активы, необходимо скормить рынку идею будущего градостроительного благолепия. Правда, бизнес пока без энтузиазма отнесся к идее новой Москвы, поскольку многие уже обожглись на сочинском рынке недвижимости, который после известия об Олимпиаде вырос так неадекватно, что потом с началом кризиса столкнулся с полным отсутствием спроса. Но реалии сочинского рынка станут ясны уже после Олимпиады, а новомосковского — не раньше чем лет через 30, считают аналитики. Пока из трех подмосковных мегапроектов, с помпой заявленных накануне кризиса, с мертвой точки сдвинулся только «А101». А Рублево-Архангельское и Большое Домодедово буксуют. Но там-то речь шла об относительно небольших участках. Так что такую возможность развития огромной территории новой Москвы, при котором оно вдруг стартанет с места в карьер, эксперты оценивают как эфемерную.
 
 
Рынок так и не вернулся на землю
 
Впрочем, ценовые перспективы московского рынка в очень малой степени зависят от соотношения спроса и предложения, считают многие эксперты. Например, О. Репченко заявил, что вопрос цен на московское жилье вообще перешел в разряд абстрактных. С кризисом объемы ввода жилья упали в Москве в три раза. Если бы такой дефицит предложения приключился года три-четыре назад, то цены бы гарантированно выросли раза в два. А что происходит сейчас? Цены вообще никак не реагируют на сокращение объемов рынка. Ключевым для покупателей московского жилья стал вопрос качества жизни в столице. Как масло на огонь действовали регулярно повторяющиеся заявления нового руководства города о том, что столица стала непригодна для жизни. Очевидно, что новой администрации необходимо дистанцироваться от решений прежнего мэра города. Но сама мысль о том, что в Москве «жить больше нельзя», ранее витала среди небольшой прослойки людей, постоянно путешествующих по городам ведущих стран мира (а не только по дешевым морским курортам). Теперь же вопрос низкого качества жизни в Первопрестольной стал достаточно активно обсуждаться, и это ударило по спросу на московскую недвижимость.
 
С 2006 г. люди, которым жилье нужно для жизни, не могут дотянуться до московских цен, считает О. Репченко. Конечно, существует круг людей, для которых уровень цен не столь критичен, — чиновники, собственники бизнеса, белые воротнички. Но проблема в том, что эта обеспеченная категория давно решила свои жилищные проблемы, а для покупки в инвестиционных целях нужна уверенность в росте рынка. Такой уверенности сейчас ни у кого нет. Между тем Константин Апрелев, генеральный директор агентства недвижимости «САВВА», не согласен, что реальный спрос ушел из Москвы. В качестве аргумента он приводит факт ценовой стагнации, начавшейся в период кризиса. Это, по его словам, свидетельствует как раз о том, что условия на рынке диктуют те, у кого лишних денег нет. Правда, сам же К. Апрелев признает, что 80% сделок в Москве являются альтернативными, то есть реальный спрос — это отнюдь не покупка жилья, а суррогат обменных операций.
 
 
Богатый покупатель — двигатель прогресса
 
И все-таки значение объема свободных ресурсов у состоятельной прослойки общества нельзя преуменьшать. В качестве иллюстрации О. Репченко приводит ситуацию, сложившуюся в первые четыре месяца 2008 г., когда произошел скачок цен на 20–30%. Эксперт уверяет, что цены в тот момент росли исключительно из-за того, что состоятельные граждане начали спешно выводить капиталы с фондового рынка, деньги надо было куда-то пристроить. Очевидная связь спроса на жилье и состояния фондового рынка весьма актуальна и сейчас, когда произошло новое падение рубля и в обществе чувствуется ожидание грядущей гиперинфляции. При этом в IRN.RU считают, что сложившийся уровень цен на элитном рынке Москвы вызывает серьезные сомнения в его адекватности. Причина не только в сомнительных потребительских свойствах самого жилья, но и в общем снижении качества жизни в Москве — из-за проблем с пробками, убогого благоустройства, низкой конкуренции на потребительском рынке, перенаселенности и плохой экологии.
 
В итоге реальный покупательский спрос мигрировал за МКАД. Цены на недвижимость в Подмосковье сдерживаются за счет катастрофической ситуации с пробками на въезде и выезде из Москвы в часы пик. В самой же столице источником спроса являются три категории покупателей: инвесторы, состоятельные покупатели жилья для личного проживания и те, кто стремится улучшить жилищные условия. Но спрос со стороны всех этих категорий крайне вялый. По словам О. Репченко, спекулянты не верят в рост рынка, покупатели для себя уже давно все купили, а остальные просто уже не верят в улучшение своих условий жизни в Москве, предпочитая вкладывать свободные деньги в зарубежную недвижимость. Кое-какую динамику можно наблюдать в столице только в самом дешевом экономклассе. В 2009 г. хорошо раскупалось жилье по 70–80 тыс. руб./кв. м, сейчас ценовая планка для ликвидного жилья поднялась до 100–120 тыс. руб./кв. м. И хотя дешевый сегмент остается самым ходовым, все-таки на изменение ценовой динамики, по мнению О. Репченко, больше влияет настроение богатой прослойки — хочет ли она вообще что-то покупать в Москве. А эту часть общества в последнее время московский рынок вообще перестал возбуждать.
 
 
Все тренды мира будут к нам!
 
По мнению большинства экспертов, выступавших на конференции, сейчас, как никогда, на рынок недвижимости влияет макроэкономика. А она, в свою очередь, определяется политикой ФРС США и в какой-то степени Европейским центробанком. Если монетарные власти Америки и Европы решатся на очередной виток накачки в экономику необеспеченных денег, финансовые рынки поднимутся, надувая очередной инвестиционный пузырь. Свой кусок пирога при таком сценарии получит и Россия — за счет цен на нефть и притока спекулятивных инвестиций на российский фондовый рынок. В IRN.RU считают, что при таком развитии событий цены на московскую недвижимость могут показать рост на 15–20% в год и даже превысить докризисный уровень. Однако, предупреждает О. Репченко, если США и Европа решат, что пора менять правила игры на финансовых рынках, московскую недвижимость может ожидать шоковая терапия в виде одномоментного снижения ценников до уровня, соответствующего реальному платежеспособному спросу.
 
Но большинство экспертов не верят в возможность нового падения цен. Как напоминает К. Апрелев, в кризис экономкласс и так просел гораздо сильнее, чем более дорогие сегменты рынка. Так, снижение цен на жилье в бизнес-классе достигало 25%, а в экономклассе 40%. По мнению К. Апрелева, вопреки всем попыткам властей защитить покупателя новостроек с началом кризиса число застройщиков, выполняющих свои обязательства перед потребителем, сократилось. Это привело к смещению спроса в сторону вторичного рынка, поэтому сокращение объемов ввода сейчас слабо влияет на цены. В настоящее время лишь 13–15% объема продаж приходится в Москве на первичный рынок. Эксперт К. Апрелев не стал давать долгосрочных ценовых прогнозов, однако на основе анализа сроков экспозиции квартир и числа сделок предположил, что осенью нас ждет рост стоимости жилья, опережающий инфляцию. По его мнению, в ближайшее время цены предложения вернутся на докризисный уровень, хотя реальная стоимость сделок может быть значительно ниже, поскольку на сегодняшнем рынке торг как никогда уместен. В перспективе же цены будут зависеть от курсов валют, стоимости сырья и от того, в какой валюте оценивать квадратные метры — в долларах, рублях или… баррелях.
 
 
Среди аналитиков созрела внесистемная оппозиция
 
Одной из особенностей прошедшей конференции можно назвать прозвучавшую весьма резкую критику со стороны аналитиков в адрес властей всех уровней и прежде всего в адрес нового столичного градоначальника. В выступлениях некоторых экспертов слышалась плохо скрываемая обида на то, что власть не прислушивается к мнению экспертного сообщества. Парадокс в том, что выступавшие в один голос солидаризировались с ключевыми тезисами мэра Москвы Сергея Собянина о том, что необходимо вернуть город людям, сделать его комфортным для жизни, ограничить плотность застройки, поставить строительство под общественный контроль. Однако никто из экспертов, похоже, не верит в способность администрации приблизиться к решению этих проблем.
 
Наиболее оппозиционным оказалось выступление Ю. Кочеткова, в котором корнем зла он назвал переуплотненность и неравномерность застройки, с одной стороны, и тесные связи чиновников и бизнеса — с другой. Несмотря на правильные слова, звучащие из уст представителей власти, реально ничего не изменилось, считает независимый эксперт по недвижимости, с которым согласны и другие специалисты рынка. О прекращении точечной застройки говорили уже в конце правления Юрия Лужкова. Но оказалось, что это была игра в слова: достаточно создать проект комплексной реконструкции — и на чиновничьем жаргоне строительство уже не считалось точечным. На самом же деле на территории старой Москвы строят 8 млн кв. м жилья, еще 20–25 млн кв. м запланировано, и практически все это (кроме разве что Люберецких полей) — та же уплотнительная застройка. Так что, по мнению аналитиков рынка недвижимости, о комфорте проживания москвичи пока могут только фантазировать под аккомпанемент убаюкивающих репортажей подконтрольного мэрии телеканала.
 
Понравилась статья?
Наш канал в Telegram@cian_official
Подписаться
Могут подойти
0 комментариев
Сейчас обсуждают
Статусы земельных участков: правовой гид
Некоторые ограничения, которые могут быть связаны с использованием участка для крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ):Строительство жилого дома. На земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемом КФХ, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трёх, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25% от площади земельного участка. При этом такой дом может быть предназначен для проживания только членов КФХ.Образование земельного участка. Образование земельного участка из земельного участка, на котором расположен жилой дом, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка, не допускается, за исключением случаев, связанных с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд.Определение муниципальных образований. Законами субъектов Российской Федерации могут быть определены муниципальные образования, на территориях которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых КФХ.
179
609
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости