Логопарк Пышма

По данным компании Jones Lang LaSalle, за первую половину 2011 г. было введено в эксплуатацию около 165 тыс. кв. м складских площадей. Общий объем качественных помещений, по сообщению компании ASTERA, в Москве и Подмосковье на I полугодие 2011 г. составил около 6,113 млн кв. м.

 

Во II квартале девелоперы начали объявлять о реанимации проектов, замороженных в кризис, задумываться о новых стадиях развития существующих объектов. Сразу несколько игроков заявили о возобновлении строительства: в Подольске до конца 2012 г. планирует закончить вторую фазу компания MLP, новые корпуса появятся в логистическом парке «Северное Домодедово». Но большинство девелоперов предпочитают дожидаться заказа арендаторов, чтобы возводить объекты с уверенностью в будущем доходе. Как важные тенденции рынка эксперты отметили переключение ключевых игроков на проекты build-to-suit (строительство здания под нужды конкретной компании) и заключение предварительных договоров аренды, что позволяет привлечь необходимое финансирование.

 

Всего, сообщает компания S. A. Ricci, на 2011 г. заявлено около 500 тыс. кв. м новых складских площадей, однако реальный объем строительства оценивается экспертами на уровне 300–350 тыс. кв. м, что примерно в полтора раза меньше, чем в 2008–2009 гг.

 

Основной объем площадей, соответствующих классу А, будет сдан в конце II полугодия 2011 г. или перенесен на 2012 г. В числе объектов, сдача которых планируется в конце 2011 г., — ЛП  «Дмитров», «Белая Дача» (фаза 5) и др.

 

Доля вакантных площадей на рынке складов существенно сократилась: с 7% в конце 2010 г. до 3–5% в середине 2011-го. И этот показатель еще не предел снижения. По мнению большинства экспертов, к концу 2011 г. он приблизится к докризисным значениям 2007–2008 гг., когда доля вакантных площадей составляла всего 1–3%.

 

 

По данным Astera

 

 

 

Логопарк Пышма

С 2010 г. на 2011-й была перенесена сдача нескольких крупных объектов, среди которых СК «Апаринки», технопарк «Крекшино». В нынешнем году должен завершиться и проект «Вольво Тракт Центр Москва-Юг» в индустриальном парке «Южные ворота» в формате build-to-suit, который реализует компания Giffels Management Russia для Volvo Trucks. Финансирует строительство Bank Austria, входящий в состав группы UniCredit.

 

Управляющая компания «Абсолют Менеджмент» объявила о строительстве бизнес-парка «Флагман» в 12 км от Москвы по Егорьевскому шоссе. Инвестиции в проект — около 10 млн долл.

 

Транспортно-логистическая компания GEFCO планирует к концу 2011 г. открыть в подмосковном Домодедово логистический автотерминал стоимостью 50 млн евро.

 

PNK Group и логистический оператор Uhrenholt Logistics (Дания) заключили соглашение о строительстве специализированного многотемпературного складского комплекса класса А в рамках проекта «PNK-Чехов».

 

Девелопер MR-Group начал строительство логистического парка «Шматово» в проекте «Новое Ступино». Готовность 1-й очереди — 2012 г.

 

 

 

 

 

Рынок складов стал снова развиваться и расти вслед за торговым сегментом, быстрее остальных восстановившимся после кризиса. Именно торговые операторы в 2010 г. формировали основной спрос на складские помещения. И в этом году они сохранили первенство, по данным компании ASTERA, их доля преобладает в структуре спроса — 35%. Они же являются лидерами по средней арендуемой площади (15 тыс. кв. м). Увеличился спрос на складские помещения со стороны сектора FMCG (товары повседневного спроса) — 25%, выросла активность производственных и логистических компаний (21 и 19% соответственно). Наибольший интерес у арендаторов вызывают готовые складские объекты. По сообщению специалистов NAI Becar, возросший спрос привел к тому, что на данный момент в Москве насчитывается всего 14 складских комплексов, располагающих свободными площадями. Больше всего не хватает готовых качественных помещений класса А, также отмечается спрос на терминалы в непосредственной близости от МКАД. Из-за дефицита готовых объектов все больше сделок аренды и купли-продажи заключается на ранних этапах строительства. Наиболее востребованы площади от 1500 до 3000 кв. м, на их долю приходится около 36% от общего объема аренды.

 

Среди тенденций — увеличение продолжительности срока арендного договора. Для Московского региона крупные складские операторы стараются заключать договоры на семь — девять лет, хотя средние показатели находятся на уровне трех — пяти лет. «Длительные» договоры позволяют прогнозировать арендные поступления и сроки окупаемости проекта.

 

По итогам I полугодия увеличение стоимости аренды в складских комплексах Москвы и Московской области составило в среднем 5–7% по сравнению с концом 2010 г. Как сообщают специалисты ASTERA, ставка на складах класса  А в черте города находится в диапазоне 145–180 долл./кв. м/год, в классе В — 130 долл. За МКАД в классе А цена 110–150 долл./кв. м/год, в классе В — 100–120 долл.

 

По оценке аналитиков NAI Becar, в I полугодии наибольший рост ставок наблюдался на морозильные камеры, стоимость аренды которых к концу периода составила 285 долл./кв. м/год, что на 45 долл. выше, чем в начале года.

 

Цены продаж на объекты класса А в черте города стабилизировались на уровне 1800–2400 долл./кв. м, за МКАД — 1000–1400 долл. На складские комплексы класса В, расположенные в Москве, — 1300–1800 долл./кв. м, за МКАД — 900–1200 долл. (все данные без учета НДС и операционных расходов).

 

 

Данные компании Penny Lane Realty

 

 

 

Эксперты отмечают укрупнение формата арендных сделок. Наиболее значимым событием года стал договор между фондом Raven Russia и торговой сетью X5 Retail Group (77 500 кв. м площадей в логистическом парке «Ногинск-Восточный») на условии строительства и переоборудования площадей под данного арендатора. Конверсия комплекса обойдется Raven Russia в 16 млн долл., но эти затраты инвестор впоследствии компенсирует за счет повышенной арендной ставки.

 

Российская дистрибьюторская и логистическая компания «Алиди» арендовала склад площадью около 40 тыс. кв. м в «PNK-Чехов» Московской области.

 

Giffels Management Russia, девелопер складской и производственной недвижимости в России, в июне 2011-го объявил о крупнейшей с начала кризиса сделке. Объем — 99,3 млн долл. Объект сделки — индустриальный парк «Южные ворота» на трассе М4 — складской комплекс площадью около 80 тыс. кв. м и земельный участок.

 

Первую на рынке сделку в формате built-to-suit провел холдинг «ТВОЕ». Офисно-складское здание класса А площадью 24 107 кв. м было построено в соответствии с техническим заданием компании «ТВОЕ» на территории, принадлежащей PNK Group в логистическом парке «PNK-Чехов».

 

Компания Hines Global REIT приобрела индустриальный парк FM Logistic площадью 70 тыс. кв. м у AIG European Real Estate Partners.

 

ЗАО «Колесный ряд» арендовала 13,5 тыс. кв. м в складском комплексе класса В «МосМек». Договор аренды заключен на пять лет. В складском комплексе класса А Springs Park продано здание площадью 8 тыс. кв. м. Покупателем выступила ГК «Энергомаш».

 

 

Источник: Jones Lang LaSalle

 

 

 

В 2011 г. рынок стал заметно активнее. В Московском регионе наблюдался интерес к складским проектам как со стороны арендаторов, занимающихся поисками помещений, так и со стороны девелоперов, стремящихся возобновлять замороженные проекты или начинать новые. Эксперты предполагают, что улучшение экономической ситуации повлечет за собой дальнейшее развитие бизнеса, а значит, и продолжение роста спроса на складские помещения и увеличение ставок аренды, чему также будет способствовать низкий объем нового строительства.