Желающим приобрести долю в квартире придется для начала вспомнить школьный курс математики — раздел дробей. На момент публикации в базе Циан значилось 371 объявление о продаже долей. Звучат заголовки так: «241/500 квартиры», «5/24 квартиры» или, например, «14/100 квартиры».
Тем, кто дроби щелкает как орехи, несколько заданий посложнее: «0,31 квартиры» или «0,29 квартиры». Решение задач простое — по сути это просто треть квартиры, которую счастливому новоселу придется делить с другими собственниками.
Мария Архипова (Баст), адвокат, председатель Ассоциации адвокатов России за права человека, объясняет всю эту математику с юридической точки зрения.
Определенность и неопределенность
В контексте недвижимости доля бывает разная: большая, маленькая и даже ничтожная. Последняя, кстати, практически универсальна: с ее помощью удастся стартовать в большом городе, а некоторые благодаря ей манипулируют остальными дольщиками. Она способна мешать и быть препятствием на пути к жилью мечты, а может спасти в непредвиденной ситуации, когда собственник не оценил реальные риски финансовой сделки. Долю легко утратить по принуждению и по решению суда — этот момент тоже надо учитывать.
При возникновении права собственности на долю в квартире, появляются и сособственники, с которыми придется считаться. Статья 244 Гражданского кодекса РФ гласит, что «имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности». Это значит, что доли или определены (тогда мы имеем дело именно с долевой собственностью), или нет (тогда это совместная собственность).
Разделить недвижимость никак нельзя? Возникает общая собственность. При этом доли приходится определять по договоренности или через суд.
Если никто ничего не поделил по совместному усмотрению и договоренности, то доли считаются равными.
Если кто-то что-то улучшил в общем имуществе, он имеет право на увеличение своей доли.
Распоряжение и пользование долями
Распоряжаться долями допустимо только при общем согласии других собственников. Если кто-то из собственников решил снести перегородку в санузле, чтобы влезла стиральная машина (вопросы перепланировки оставим за бортом), придется получить согласие всех остальных собственников.
То же касается и намерения продать свою долю кому-то другому — сперва придется поинтересоваться, что по этому поводу думают остальные дольщики. Приоритетное право на покупку — именно у них: по закону вы обязаны нотариальным письмом предложить им выкупить свою долю за свою стоимость.
Пользоваться долевым имуществом тоже необходимо с учетом интересов других собственников, а если переговоры о полке в кладовке заходят в тупик, порядок пользования устанавливает суд.
Быть собственником доли в квартире — удовольствие сомнительное. С учетом того, что часть вопросов приходится решать через суд, рано или поздно собственники окончательно утрачивают взаимопонимание друг с другом. В таких условиях разъехаться становится совсем сложно. В этот момент в игру вступают профессиональные скупщики долей.
Первое, что предлагает рынок, — копеечная по сравнению со стоимостью целой квартиры или даже комнаты цена доли. В Москве стоимость доли начинается от 100 тыс. рублей. Продать долю первому встречному без согласия всех собственников не выйдет, но есть одна лазейка: оформить дарственную на незначительную часть этой же незначительной доли.
И тут 1/10 приобретает мрачные перспективы для прочих сособственников. Договор дарения не требует от собственника доли согласия сособственников — подарив 1/100 от своей 1/10, вы открываете счет на дни, когда в квартиру заселится третье лицо.
После внесения изменений в реестр новый собственник по договору дарения становится таким же собственником, владеет общей собственностью и теперь сам может являться тем самым покупателем оставшейся части доли. После согласия на вашу сумму и заключения договора купли-продажи новый собственник заходит в квартиру на законных основаниях.
Скучная история
Дальше — банальная история. Если у прочих собственников не хватило ума договориться с родственником, они получают чужого человека, который объявляет, что остается жить с ними. Способ избавиться от такого «счастья» — выкупить вашу бывшую 1/10 за озвученную цену. Обычно сумма «разъезда» в зависимости от района колеблется от 1 до 5 млн рублей за казалось бы незначительную долю.
В результате реально получить 0,5–4,5 млн рублей за вычетом услуг профессиональных скупщиков.
В подобных случаях рекомендация одна — договариваться с родственником до прихода профессиональных скупщиков-собственников. В противном случае принципиальное игнорирование интересов содольщика приводит к неприятному соседству, а устранение проблемы потребует в разы больших вложений. Цена камня преткновения, которая еще вчера составляла несколько сотен тысяч рублей, увеличивается до миллионов.
Достоинства долей
Долю в столичной квартире в некоторых случаях получится купить за 300 тыс. рублей: если она совпадает с размерами комнаты, то это отличный бюджетный вариант собственного жилья. Не исключено, что позже удастся договориться с другими собственниками и продать уже не столько долю, сколько комнату. А продажа комнаты в Москве по рыночной цене вполне способна потянуть на «однушку» в Московской области или дать шанс приобрести жилье требуемой площади в ипотеку.
Владея долей, вы получаете право на прописку — она понадобится для получения медицинской помощи, увеличенной пенсии, зачисления ребенка в детский сад.
Не следует забывать и о такой опции, как право выкупа квартиры у других собственников — напомним, именно к вам они обязаны прийти при желании продать свою долю.
Важный момент: никогда не следует получать деньги под залог доли — слишком легко попасться на удочку мошенников и лишиться доли вообще.
Если же вас шантажируют сособственники, а их доля ничтожно мала, вы сами вправе обратиться в суд, который принудит передать вам требуемую долю. На основании решения суда вы сможете выкупить долю по небольшой цене и стать полноценным собственником целой квартиры.
Неразумно включать в число собственников лиц, в адекватности которых вы не уверены: есть риск, что они превратятся в профессионального сособственника. В результате он не только займет свое место в квартире по решению суда, но еще и поднимет все документы по перепланировке, чтобы вам пришлось вернуть стенку на место и выделить полноценную комнату такому соседу.
И теперь — важная ремарка. Жить на своей 1/135 доли вы, скорее всего, не сможете, даже если научитесь спать, стоя на одной ноге.
Жутких историй с микродолями хватает. Так, недавно телеканал «Вести-24» рассказывал о том, как в ночи в квартиру к москвичке Наталье Костиной вломились несколько человек. Один из них (Павел Доценко) предъявил свидетельство о праве собственности на 1/64 часть квартиры и остался жить «на своем законном метре». Полиция с документом согласилась, классифицировала ситуацию как гражданский спор и отбыла, не заметив ни изувеченной болгаркой двери, ни моральных страданий Натальи.
Позже был суд, который предъявил гражданину Доценко обвинения по статьям «Мошенничество» и «Вымогательство». На тот момент уже выяснилось, что он представлялся риэлтором и был связан с микрофинансовыми организациями, которые занимались отъемом жилья у населения: сперва оформляли на себя доли, а затем вынуждали собственников выкупать их по завышенной цене. Теперь Доценко и его подельникам грозит по 10 лет тюрьмы.
Циан.Журнал спросил у Марии Архиповой, может ли человек, имеющий долю в квартире, заселиться в нее. Все индивидуально, ответила эксперт, но для фактического заселения и проживания речь принципиально должна идти о доле, соответствующей комнате — отдельному жилому помещению.
Отдельный вопрос и с ЖКУ. Оплачивать их придется сообразно долям. Если договоренность между собственниками недостижима, то им придется идти в суд и определять порядок оплаты ЖКУ через него. На неплательщиков собственники также подают в суд — взыскать с них задолженность удастся только по решению суда.
Как и с кем бороться?
В описанной выше истории хозяйка сперва пыталась не пустить Павла Доценко. Увы, в этом случае он действительно имел право вызвать бригаду мастеров, полицию и войти. Кроме того, он может сменить замки на основании возникшего права собственности. «Препятствование пользованию собственностью» — такую формулировку получат в суде собственники, которые не дадут зайти приобретателю.
«Отделы полиции забиты обращениями от собственников бо́льшей части квартиры, но там разводят руками: формально передача доли обычно оформлена двумя договорами — сначала дарения, который отменить может только даритель, а потом — купли-продажи, где бывший собственник пишет оговоренную сумму (например, на деле у собственника выкупили эту долю за 300 или 600 тыс. рублей, а в договоре будет стоять та цена, которую изначально тот предлагал своим родственникам за выкуп — допустим, 1 млн рублей)».
Да, сделка невыгодная и для бывшего собственника, но он считает, что это лучше, чем ничего. Ведь чаще всего не получится ни самому пользоваться долей, ни заселить арендаторов, которых будут выживать недовольные собственники. Вариант — ждать, пока собственники сдадутся под натиском профессиональных соседей, тогда сумма сделки будет повыше. Потом затеваются долгие суды по расторжению.
Серьезная роль отводится и нотариусу: тот обязательно спросит, действительно ли стороны хотят расторгнуть договор и все ли способы решить вопрос иначе исчерпаны. Нотариусы ежедневно видят эти ситуации и понимают, какими последствиями они чреваты. Но если все стороны подтверждают, что всё добровольно, нотариусу остается только согласиться.
Основная беда с микродолями в том, что в каждой истории отправной точкой является конфликт, который одна из сторон отказывается разрешать в конструктивном или судебном порядке.
Часто он возникает при наследовании, когда родственник не успел оставить завещание и распределение долей оказывается иным, чем все ожидали.
Если уговоры родственника отказаться от своей доли не помогают (такое бывает часто), в ход идут разные инструменты, но результат такого противостояния, как правило, один: с ключом родственника в дом входит чужой человек, которому абсолютно не интересны прежние отношения в семье.
Если же родственник раздарил свою долю на «нанодоли» по 1/135 или если он развелся и в квартиру начинают вселяться бывшие члены семьи, ситуация снова превращается в конфликтную. По словам Марии Архиповой, если человек дарит микроскопические доли, то к столь «густозаселенной» квартире интерес будет другой. Тут карты в руки собственникам: подобные доли по решению суда присуждаются им, причем если доля ничтожно мала, она может быть передана безвозмездно.
Все нюансы обладания долевой собственностью от прав до обязанностей описаны в Гражданском кодексе РФ, подчеркивает Мария Архипова. «Сейчас от захвата квартиры через доли, если существует хотя бы один недовольный дольщик, не застрахован никто. Но в ситуациях, где нарушаются права детей, инвалидов, людей, лишенных дееспособности, и т. д., их защищают и суд, и правоохранительные органы».
Мы проверили, какие варианты предлагают дольщики на московском рынке недвижимости.
160 тыс. рублей
Квартира находится на 1-м этаже московской девятиэтажки. Жить в ней, скорее всего, не получится, поскольку общая площадь квартиры — 47 кв. м. Следовательно, продается всего 0,3 кв. м площади (даже встать не получится). Зато покупателю этой доли будут доступны следующие бонусы: московская прописка, поиск работы (у москвичей зарплата выше, говорится в объявлении), устройство ребенка в государственный садик в любом районе Москвы бесплатно, московская пенсия и льготы.
249 тыс. рублей
Набор бонусов тот же, сама квартира побольше и попрестижнее (Хамовники, четыре комнаты), но принципиально ничего не меняется: прописаться можно, а жить — не выйдет. Саму квартиру в объявлении проиллюстрировали стенным шкафом — это намек?
300 тыс. рублей
Доля уже больше, но и от центра сильно дальше — эта квартира находится в Зеленограде. Права проживания у нового собственника не будет, но удастся прописаться.
1,25 млн рублей
Цена уже серьезная, учитывая, что еще шесть долей принадлежат кому-то другому! Эта квартира находится в Коньково, имеет общую площадь 96 кв. м, в ней четыре комнаты и два санузла.
2,1 млн рублей
Последний объект нашей подборки предлагает 1/6 долю в трехкомнатной 66-метровой квартире. Продажа ведется без показа (собственник не проживает в квартире). При этом известно, что оставшимися долями владеет один человек — взрослый собственник, у которого 5/6.
Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов
