Что это такое
Траншевая ипотека — это форма жилищного кредита, которая предполагает его разделение на несколько частей (траншей). Чаще всего их бывает два — до ввода жилья и после его сдачи.
Формально транши — это чаще всего разные кредиты. Первый обычно составляет 15–30% общей суммы, поэтому финансовая нагрузка на заемщика на этом этапе получается относительно небольшой. Второй транш заемщик получает или перед, или сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Есть программы, в которых у каждой части кредита своя процентная ставка.
Как массовый продукт траншевая ипотека появилась на первичном рынке в 2022 году, когда началось падение спроса, а Центробанк наложил вето на выдачу околонулевой ипотеки и жилищных кредитов без первоначального взноса.
Некоторые застройщики до сих пор предлагают условия, предусматривающие символический первый транш, — всего 100 рублей. Тогда выплаты заемщика до завершения строительства ограничиваются одним рублем в месяц.
Основная выгода траншевой ипотеки в том, что до сдачи дома проценты начисляются лишь на первый транш, а не на всю сумму кредита. В итоге заемщик меньше переплачивает, а также во время «льготного» периода может накопить финансовую подушку. Эти деньги можно потратить на аренду жилья, дальнейшее частично-досрочное погашение ипотеки или ремонт.
Право собственности на квартиру у покупателя возникает с момента уплаты первоначального взноса и получения первого транша.
Как и при стандартной ипотеке, деньги заемщика поступают на эскроу-счет и хранятся там до сдачи дома в эксплуатацию, но происходит это не одномоментно, а по мере получения клиентом траншей. Таким образом, для заемщика такая схема так же безопасна, как и обычная ипотека с ДДУ.
Как работает траншевая ипотека: схема и ее особенности
Условия траншевой ипотеки (количество траншей, размер первоначального взноса, возможность использования льготных программ, маткапитала и т. д.) могут различаться — это зависит от банка, застройщика и даже конкретного ЖК.
Но в общем виде схема выглядит следующим образом:
- заемщик оформляет ДДУ и кредитный договор, вносит первоначальный взнос;
- банк перечисляет застройщику первый транш (от 100 рублей до 30% общей суммы кредита);
- до сдачи дома (в течение 1–3 лет) заемщик платит проценты только по первому траншу;
- после сдачи дома банк перечисляет застройщику остаток денег, и ежемесячный платеж заемщика повышается.
1. Петр купил квартиру и взял для этого кредит 4 млн рублей на 20 лет. Первый транш ему выдали в размере 800 тыс. под 2%, ежемесячный платеж — 23 тыс. рублей. Переплата процентов за три года — 25 тыс. рублей.
Когда дом сдали, банк перечислил второй транш — 3,2 млн рублей под 6% на оставшиеся 18 лет (жилье купили по семейной ипотеке). Ежемесячный платеж теперь стал 24 тыс. рублей, а проценты банка за этот период составили 2 млн. Общая переплата по кредиту за 20 лет составила 2 065 000 рублей.
При обычной ипотеке на 4 млн рублей под 6% на 20 лет каждый месяц Петр бы платил 28,7 тыс. рублей, а процентов заплатил бы на 835 тыс. больше.
Циан.Калькулятор поможет легко произвести расчеты условий кредита
2. Андрей оформил траншевую ипотеку на квартиру стоимостью 6 млн рублей. Он внес 1,8 млн в качестве первоначального взноса, а на 4,2 млн взял кредит.
В момент подписания кредитного договора Андрею выдали первый транш — 100 рублей. До сдачи дома он будет платить банку по рублю (то есть практически ноль процентов, так как по условиям их начисляют только на сумму выданного транша).
Когда квартиру сдадут, банк перечислит второй транш — 4 199 900 рублей, и только тогда Андрей начнет платить кредит в обычном порядке, то есть погашать тело долга и проценты.
Таким образом, если покупатель хочет максимально уменьшить ежемесячную выплату во время стройки дома, ему нужно подбирать программу с минимальным траншем. Если же цель — сэкономить на процентах, то надо рассматривать варианты с первым траншем от 20–30%.
Из особенностей траншевой ипотеки надо отметить следующие моменты:
- Эта ипотека может выдаваться как по рыночной ставке, так и по льготным программам — все зависит от условий банка.
- Траншей может быть и больше двух.
- Обычно максимальный срок перевода последнего транша — не позже трех лет с момента подписания кредитного договора.
- Перед выдачей второго и далее траншей у заемщика не должно быть активных просрочек по выплате ипотеки.
- При оформлении страхования жизни в расчет обычно берут полную сумму кредита, а не размер выданного транша, поэтому сэкономить тут не получится.
- При отсутствии просрочек банки не проводят повторную проверку заемщика перед выдачей следующего транша.
Кто выдает траншевую ипотеку
( Информация актуальна на момент публикации статьи)
С траншевой ипотекой работает немного банков, но среди них есть крупные игроки: например, ее выдают Сбербанк и ВТБ. При этом они распространяют условия траншевой схемы и на кредиты, которые оформляют по госпрограммам.
Так, ВТБ позволяет купить новостройку с траншевым финансированием по семейной программе и ипотеке для айтишников, а Сбербанк еще и по дальневосточной ипотеке.
Крупные застройщики в основном продают ЖК с применением траншевой ипотеки в больших городах — Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге, Новосибирске и ряде других. На какие объекты ее распространять, а на какие нет, решает сам девелопер. Поэтому, выбирая квартиру, лучше сразу уточнить, доступна ли для покупки жилья траншевая схема.
Можно ли взять траншевую ипотеку на вторичное жилье?
В принципе, ничто не препятствует оформлению траншевой ипотеки при покупке «вторички». Однако для продавца квартиры это невыгодный вариант, так как получать деньги за проданное жилье он будет частями, по мере того как банк будет выдавать покупателю транши.
Поэтому траншевая схема распространена при покупке новостроек: застройщики для стимулирования продаж готовы идти на поэтапную оплату, хотя это замедляет наполнение эскроу-счетов и может привести к тому, что компании будут вынуждены увеличивать стоимость фондирования. В том числе и поэтому застройщики применяют программу на ограниченное количество объектов.
В чем подвох, или минусы траншевой ипотеки
Наряду с преимуществами — экономия на платежах во время строительства дома (что особенно актуально для тех, кто снимает жилье), уменьшение переплаты по процентам, фиксация стоимости квартиры после покупки — траншевая ипотека имеет и свои минусы:
- Распространяется не на все новостройки.
- Мало банков, выдающих траншевую ипотеку, то есть вероятность получения отказа в выдаче кредита выше, чем при стандартной схеме.
- Льготные программы, доступные заемщику, могут не сочетаться с траншевой схемой.
- Застройщики могут завышать стоимость квартир, а также выдвигать другие ограничивающие требования — например, не принимать маткапитал.
- Нельзя купить вторичное жилье.
- Траншевая ипотека не нравится Центробанку.
Еще в 2022 году Эльвира Набиуллина говорила, что траншевая ипотека, как и ее околонулевая предшественница, — рискованный и для покупателей, и для застройщиков продукт.
Глава ЦБ выделяла три основных риска:
- Может подорожать проектное финансирование. При выдаче кредита траншами на эскроу-счет застройщика поступает меньшая сумма, чем обычно: лишь первоначальный взнос и небольшой первый транш. Из-за этого счета строительных компаний будут наполняться гораздо медленнее. Между тем наполнение эскроу влияет на размер ставки по кредитам для застройщиков.
- Рост спроса, а значит, и цен на жилье как инвестиционный объект. Глава ЦБ полагает, что траншевая ипотека подтолкнет людей и предприятия вкладывать деньги в жилье, чтобы потом выгодно его перепродавать. В этом случае вероятен инфляционный рост цен на недвижимость. Как следствие, людям будет сложнее обслуживать ипотеку.
- Мисселинг (недобросовестная продажа). Эльвира Набиуллина опасается, что некоторые покупатели не будут до конца понимать итоговую стоимость ипотеки, ошибочно полагая, что низкая стоимость обслуживания первого транша — это навсегда. При этом реальные условия программы вполне могут оказаться неподходящими для них.
Глава ЦБ тогда пообещала «анализировать траншевую ипотеку дальше» и, если необходимо, принимать решения по регулированию. За два года схема не получила такого массового распространения, как в свое время околонулевая ипотека, поэтому жестких мер регулятору применять не пришлось, но опасность запрета по-прежнему сохраняется.
Эксперты отмечают, что сейчас доля траншевой ипотеки на рынке ниже, чем в 2022–2023 годах, хотя покупатели по-прежнему проявляют к ней интерес: возможность сэкономить деньги во время льготного периода и уменьшить переплату по процентам в условиях высокой рыночной ставки и завершения массовой льготной ипотеки кажутся заемщикам все более привлекательными.
