Обменивать недвижимость граждане будут всегда, поскольку этот способ позволяет улучшить жилищные условия без значительных финансовых затрат. Как это сделать наилучшим образом, рассказывает Константин ШИБЕЦКИЙ.
Константин ШИБЕЦКИЙ,директор отделения
агентства недвижимости
«МИЦ-Недвижимость»
Учитывая специфику жилого фонда в нашей стране, квартиры в домах, построенных до 70-х гг. прошлого столетия, лишены достоинств современного жилья. В большинстве случаев кухни в ретроквартирах маленькие, потолки низкие, подсобных помещений мало или вовсе нет, а в некоторых зданиях даже перекрытия деревянные. Кроме того, коммуникации изношены, несмотря на капремонт, электропроводка устаревшая, мощности для подключения новой бытовой техники не хватает, да и внешний вид дома зачастую тоже не радует. Зато все перечисленные характеристики, но уже со знаком плюс присутствуют в современных жилых комплексах.
Неудивительно, что граждане не прочь совершить обмен своего старого жилья на новое, особенно с минимальными денежными и временными затратами. Самый удобный на первый взгляд способ — это так называемый trade in (трейд-ин). Суть его в том, что один объект идет в зачет другого, чаще всего с доплатой. Однако подобную схему компании предлагают далеко не всем, и операция такая возможна только с городской недвижимостью (с квартирами и комнатами): ни загородные дома, ни таунхаусы и дачи, ни участки не подойдут.
Кроме того, потери от передачи старой недвижимости продавцу новостройки выльются в приличную сумму, поскольку жилплощадь принимается по заниженной на 20–25% цене. Компания вынуждена так поступать, потому что после выкупа квартиры ей придется выставить объект на рынок и максимально быстро продать. А для этого еще нужно уступить в цене, жертвуя деньгами ради оперативности реализации жилья.
Какие характеристики должны быть у квартиры, которая планируется под выкуп?
Во-первых, в ней никто не должен проживать и быть зарегистрирован, поскольку после выкупа квартира будет выставлена на ускоренную продажу, а новому покупателю прежние обитатели объекта не нужны.
Во-вторых, документы на жилье трейд-ин должны быть безупречными — история права собственности прозрачная, собственниками могут быть только совершеннолетние, чтобы не возникло проблем с органами опеки и попечительства.
Экономика обмена
Для начала пример использования программы трейд-ин.
Вариант 1
Двухкомнатную квартиру площадью 45 кв. м на третьем этаже девятиэтажного дома у станции метро «Сходненская» на бульваре Я. Райниса меняем на трехкомнатную квартиру площадью 80 кв. м в панельном 17-этажном доме в микрорайоне Новокуркино (г. Химки).
Рыночная стоимость старой квартиры — 6 млн руб. Дисконт для продажи в рамках программы trade in — 25% от рыночной цены, соответственно, сумма, которая пойдет в зачет нового жилья, составит 4,5 млн руб. Стоимость трешки в новостройке микрорайона Новокуркино — 6,7 млн руб. Следовательно, размер доплаты — 2,2 млн руб.
Очевидно, что такая форма обмена не всем выгодна. Основная категория граждан имеет в собственности единственное жилье. Значит, после продажи одного помещения семье нужно где-то проживать и быть зарегистрированной.
Так есть ли решение этой задачи?
Есть, и не одно. Допустим, в старой квартире проживает семья из трех человек — родители и несовершеннолетний ребенок. Компания — продавец новостройки берет на себя хлопоты по продаже прежней квартиры, причем за нормальную рыночную цену, только оценивать ее будет все-таки риэлтор, а не хозяин квартиры. Логика простая: любой продавец считает, что его товар — наилучшего качества и стоит максимально дорого. Профессионал дает более взвешенную оценку, тем более что продажу этой квартиры необходимо совершить в сжатые сроки. Именно на этот срок и бронируется новостройка. У крупной, уважающей себя компании, строящей жилье, всегда есть подразделение, которое специализируется на таких обменах.
Каковы условия этой операции и какие средства потребуются в качестве доплаты?
Лучше, если у собственников имеется альтернативное место регистрации и проживания, в противном случае после продажи придется снимать свою же бывшую квартиру по договоренности с новым ее владельцем или же любую другую. Правда, если чистовая отделка в новостройке проведена, семья может переехать в новую квартиру сразу же после ее приобретения. Этот вариант обмена более выгоден, чем trade in. Расходы клиента состоят из обычного размера вознаграждения риэлтора за услугу по продаже старой квартиры и платы за наем промежуточного жилья до окончания ремонта и переселения в новостройку.
Вариант 2
На примере уже описанного варианта обмена расчеты выглядят так: стоимость двушки возле станции метро «Сходненская» для быстрой продажи — 5,7 млн руб., трешки в Химках — 6,7 млн руб. Расходы на вознаграждение риэлтора — 4% от 5,7 млн — 228 тыс. руб. Расходы по аренде квартиры во время ремонта: 40 тыс. руб. х 4 месяца = 160 тыс. руб. Итого вместе с доплатой — 1 388 000 руб.
Еще возможен вариант получения кредита в банке под залог старой квартиры с целью приобретения новостройки. Здесь тоже свои правила. Банки охотно дают займы на такие цели, но с ограничениями. Чаще всего кредит составляет не более 80% от стоимости имеющейся недвижимости, обязательно потребуется подтверждение целевого использования кредитных средств, то есть необходимо будет представить в банк договор приобретения квартиры в новостройке и платежный документ, подтверждающий ее оплату. Собственниками залоговой квартиры могут быть только совершеннолетние лица, так же как и в предыдущих двух способах. После приобретения нового жилья, оформления его в собственность и переезда можно заниматься выпиской из старой квартиры и ее продажей для погашения кредита. Банки не препятствуют такой продаже предмета залога.
Расходы при данном способе обмена состоят из затрат на получение кредита (до 2% от его размера) и вознаграждения риэлтора за продажу старой квартиры.
Наконец, есть еще одна схема обмена, в которой предметом залога по кредиту выступает сама новостройка. Правда, далеко не каждый строящийся объект можно приобрести по ипотеке, необходима его аккредитация в банке, выдающем ипотечные кредиты. Продажа старой квартиры происходит после оформления в собственность новостройки, находящейся в залоге у банка, и регистрации по новому месту жительства. Банки охотно дают добро на прописку в залоговой квартире собственника и членов его семьи.
Какой способ обмена наиболее распространен?
По-прежнему в большинстве случаев используется одновременная продажа старой квартиры и приобретение новой. Новое жилье в этом случае может быть без отделки, но с оформленным правом собственности. Ограничений при совершении такой сделки практически нет, собственниками старой квартиры могут быть несовершеннолетние дети, специальных требований к правоустанавливающим документам на квартиру или к прописанным в ней лицам тоже не существует. Но стоимость жилья в новостройке с оформленным правом собственности будет дороже, чем стоимость аналогичной квартиры без оформления этого права. Однако на сегодняшний день эта разница заметно сократилась, иногда она даже равна нулю, а ведь какие-нибудь три-четыре года назад доходила до 20%.
На рынке жилья сейчас достаточно предложений квартир с оформленным правом собственности, в которых с момента постройки дома никто не жил, поскольку недвижимость в свое время была выкуплена с инвестиционными целями или для сохранения сбережений от инфляции.
Вариант 3
Проведем расчет способа обмена на новостройку с правом собственности: двухкомнатную квартиру 45 кв. м (ст. м. «Сходненская», бул. Я. Райниса) ценой 6 млн руб. меняем на трехкомнатную квартиру 80 кв. м (в микрорайоне Новокуркино) ценой 6,9 млн руб. (с оформленным правом собственности). Доплата составит 900 тыс. руб. (без учета расходов на вознаграждение риэлтора).
До 80% совершаемых сделок на рынке жилья Москвы и Московской области — альтернативные. Причем способов проведения обмена старого жилья на новое несколько. Какой из них выбрать, решайте сами. А профессионалы в этом помогут.
ПОМЕНЯТЬ ДОМ В ЦЕНТРЕ ГОРОДА
НА РАВНУЮ ПО ПЛОШАДИ КВАРТИРУ
В ЦЕНТРЕ ГОРОДА КРАСНОДАРА?