— Вопреки тем глобальным событиям, которые произошли за последние три года, российский рынок коммерческой недвижимости, особенно в сегменте торговых помещений, чувствует себя отлично, активно растет и успешно адаптируется к работе в новой реальности.

Никогда еще коммерческие объекты не пользовались такой популярностью и спросом, как в последние 2–3 года. Это обусловлено в первую очередь повышенным интересом со стороны инвесторов.

В 2023 году инвестиции в коммерческую недвижимость в России составили около 570 млрд рублей, что является абсолютным рекордом за всю историю рынка. Причем более половины этого капитала — порядка 325 млрд — вложили в объекты торговой недвижимости.

Высокий спрос на эти активы сформировался благодаря ряду факторов: 

1. Во-первых, инвесторы стали больше вкладываться внутри страны. 
2. Во-вторых, это продолжающаяся нестабильность альтернативных инструментов инвестирования.
3. В-третьих, вложения в покупку квартиры на этапе котлована с целью перепродажи перестали быть единственной успешной стратегией для инвестирования после перехода отрасли на проектное финансирование.

На этом фоне торговая недвижимость, несмотря на все события последних лет, показала себя очень стабильным, предсказуемым, надежным и прибыльным активом. В итоге инвесторы стали перенаправлять капиталы на покупку торговых помещений. 

Благодаря этому сегмент стрит-ретейла за последние два года вырос как минимум на 40–50%. 

Какие изменения произошли за последние годы на рынке коммерческой недвижимости?

В сегменте торговых помещений самым знаковым событием стал уход зарубежных компаний и их замещение российскими и новыми иностранными игроками. В этом плане рынок изменился до неузнаваемости. 

Также одной из ключевых тенденций рынка торговой недвижимости стало смещение вектора спроса с больших площадей в центральных локациях к помещениям небольшой площади в спальных микрорайонах. То есть наибольшим спросом стали пользоваться лоты, расположенные в пешей доступности от крупных жилых комплексов, находящиеся на первых этажах густонаселенных жилых районов. Жители таких локаций стали их ключевой аудиторией и обеспечивают нужный уровень посещаемости и трафика.

Спрос на торговые помещения за последние 2–3 года существенно вырос как со стороны арендаторов, так и со стороны покупателей. В сегменте аренды активность была обусловлена приходом российских и новых иностранных брендов, которые занимали площади ушедших с рынка компаний.

В Москве по итогам 2023 года доля вакантных площадей формата «стрит-ретейл» составила 9,8%, сократившись за год почти в 1,5 раза (в 2022-м она остановилась на уровне 14,8%). Сегмент практически вышел на показатели допандемийного, 2019 года, который рынок завершил с вакансией уличных торговых помещений в 9,6%. Т. е. можно сказать, что данный сегмент практически полностью восстановился после событий последних трех лет.

Общий объем предложения помещений под стрит-ретейл в Москве составляет чуть более 700 тыс. кв. м, из которых примерно 69 тыс. свободно. При этом за последние годы объем качественного предложения очень сильно вымылся. Найти ликвидное помещение как для аренды, так и для покупки становится все сложнее, поэтому и цены на подобные лоты растут.

Какие коммерческие форматы перспективны сегодня?

При выборе коммерческих помещений ключевым фактором остается локация. Лучшими и перспективными с этой точки зрения являются объекты на первой линии возле мест притяжения трафика — станций метро, достопримечательностей, университетов, крупных деловых и выставочных центров.

На рынке коммерческой недвижимости Москвы с точки зрения площади самые перспективные сегодня — это небольшие помещения площадью 100–200 кв. м под размещение торговых точек и помещения площадью 300–500 кв. м, подходящие для продуктовых магазинов. Важно отметить, что перспективны сегодня объекты не только в центральных районах и на главных торговых улицах столицы, но и помещения в густонаселенных спальных районах, окруженные большим количеством новых жилых комплексов.

С инвестиционной точки зрения по-прежнему перспективными остаются объекты стрит-ретейла с сетевым арендатором, с которым заключен долгосрочный договор. Такие объекты доказали свою стабильность и надежность, они, на наш взгляд, сегодня являются лучшим инвестиционным активом на российском рынке недвижимости. В будущем сегмент стрит-ретейла только продолжит наращивать свою мощь. 

В чем особенности продвижения коммерческой недвижимости?

Сложностей с продвижением объектов коммерческой недвижимости, на мой взгляд, сегодня нет никаких. Скорость поиска арендатора или покупателя зависит от ликвидности помещения, которая в первую очередь определяется локацией, соответствием цены продажи или арендной ставки рыночным реалиям, а также от профессионализма человека, который занимается реализацией объекта. Если лот ликвидный, выставляется по рыночной цене, проблем с поиском покупателя или арендатора нет никаких. 

Почему в сделках с коммерческой недвижимостью лучше работать с брокером?

Из нашего опыта могу сказать, что работать через компанию-брокера сегодня быстрее и выгоднее, чем самостоятельно.

Работа через агентство выгодна как покупателю объекта недвижимости, так и продавцу. 

Покупатель через компанию-брокера может получить доступ к закрытым (внерыночным) предложениям. Также брокер проверяет условия сделки, подсвечивает риски. Над запросом клиента работает целая команда специалистов, заинтересованная в положительном исходе сделки. 

А собственникам недвижимости агентство помогает понять состояние рынка и дает инструменты для быстрой продажи по рыночным условиям. Кроме того, в агентстве недвижимости над одним объектом работает целая команда специалистов, включая маркетологов, специализирующихся именно на продвижении.

Специалисты подбирают оптимальный тип выгрузки объекта исходя из его параметров, постоянно отслеживают эффективность применяемых рекламных стратегий и инструментов.

Например, у брокерских компаний есть большое преимущество при продаже объектов через классифайды. Во-первых, компании с большим опытом и успешными клиентскими кейсами пользуются высоким доверием у потенциальных клиентов.

Во-вторых, у них есть большой пакет выкупленной выгрузки и возможности для продвижения объекта, тогда как у собственников их зачастую нет, а если есть, то в пересчете на один объект затраты получатся заметно выше.

Естественно, для этого необходима выработка правильной стратегии продвижения. 

Что нужно учитывать: 

• обращать внимание на уникальные торговые преимущества объекта;
• подбирать инструменты поиска покупателя/арендатора;
• отслеживать позиции конкурентов по похожим объектам;
• стараться выделять свои лоты и максимально их продвигать.

Классифайды сегодня — один из ключевых инструментов в продвижении объектов коммерческой недвижимости, в особенности Циан.

По нашему опыту могу сказать, что именно Циан сегодня приносит наибольшее количество целевых лидов. Он предоставляет ряд простых и недорогих инструментов, с помощью которых объект легче реализовать. Например, продвинуть при помощи топовых позиций или использования ставок аукциона, которые помогают поднять объект в выдаче.

Еще одно из преимуществ Циан — благодаря системе подменных номеров площадка позволяет продвигать объекты без открытия персональных данных, а это обеспечивает конфиденциальность личных данных собственников коммерческой недвижимости.

То есть сегодня классифайды — это удобный, эффективный и доступный каждому инструмент для оперативной продажи коммерческого помещения или поиска арендатора.

Главное

• Коммерческие объекты раньше не пользовались такой популярностью и спросом, как в последние 2–3 года. Это обусловлено в первую очередь повышенным интересом со стороны инвесторов.
• Торговая недвижимость, несмотря на все события последних лет, показала себя очень стабильным, предсказуемым, надежным и прибыльным активом.
• Сегмент стрит-ретейла за последние два года вырос как минимум на 40–50%.
• Одной из ключевых тенденций рынка торговой недвижимости стало смещение спроса с больших площадей в центральных локациях к помещениям небольшой площади в спальных микрорайонах.
• Самыми перспективными являются объекты на первой линии возле мест притяжения трафика — станций метро, достопримечательностей, университетов, крупных деловых и выставочных центров.
• На рынке коммерческой недвижимости Москвы с точки зрения площади самые перспективные сегодня — это небольшие помещения площадью 100–200 кв. м под размещение торговых точек, а также помещения площадью 300–500 кв. м, подходящие для супермаркетов.
• Главное преимущество работы с агентством недвижимости в том, что оно проверяет условия сделки и подсвечивает покупателю риски. А собственникам недвижимости агентство помогает понять состояние рынка и дает инструменты для быстрой продажи по рыночным условиям.
• Циан сегодня приносит наибольшее количество целевых лидов в коммерческой недвижимости.

Циан.Ипотека для профи

Помогите клиенту оформить ипотеку и получите комиссию

Подробнее