Как связаны ипотека, цены и оборонзаказ
Forbes (далее — F.). Чем запомнится 2023 год на рынке недвижимости России?
Михаил Посредников (далее — М.П.). Рекордными продажами. Я помню, что весной 2022 года на рынке была паника: многие думали, что в ближайшие годы мы не увидим результатов, хоть как-то сопоставимых с 2021 годом. А уже менее чем через полтора года установлен новый рекорд по объему сделок. Да еще и в августе, который традиционно считается низким сезоном. А потом рекорд повторяется в сентябре и октябре. Это редчайший случай на рынке недвижимости России.
F. В чем причина скачка продаж?
М.П. Катализатором стали высокая инфляция и действия Банка России, который поднял ключевую ставку. Риелторы, девелоперы и банки смогли «продать» потенциальным покупателям идею того, что выгодные условия по ипотеке вот-вот завершатся и жилье надо покупать как можно скорее, пока низкие ставки.
F. Долго ли это продлится?
М.П. Нет. В крупных банках обычно дают клиентам два-три месяца на совершение сделки после получения одобрения по ипотеке. Таким образом, займы, которые одобрили в конце лета — начале осени, будут оформлены до конца года. В 2024-м на этом уже не сыграешь.
F. На что еще это повлияло?
М.П. На баланс спроса между готовым и строящимся жильем. Увеличение ставки до 16–17% на вторичном рынке переключило спрос на новостройки: около 90% предложений там реализуют по льготным ипотечным программам. Так что теперь основной спрос — на первичном рынке.
Продажи выросли даже в традиционно ипотечно независимых классах. Например, в Москве доля ипотеки в бизнес-классе приблизилась к 70%, в элитном сегменте — к 50%.
Прежде такого не было: высокобюджетное жилье в столице обычно покупали за наличные или на накопления.
F. А если говорить о других сегментах?
М.П. Объем кредитов растет не только на квартиры, но и на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Бурный спрос на загородную недвижимость стартовал в пандемию и пока не завершился. За 2020–2021 годы многие распробовали жизнь за городом и теперь охотно вкладываются в собственные дома. Этому же помогает государственная поддержка ИЖС льготными ставками по ипотечным программам.
В то же время сильная инфляция подстегивает желание россиян сохранить деньги в недвижимости. Во многих регионах дом за городом дешевле квартиры, особенно если строить его самому. Нередко покупают даже не дом, а земельный участок. Поэтому мы уверены, что стоит ждать рекордных объемов кредитования ИЖС по итогам 2023 года.
F. Как эти тренды повлияли на вторичный рынок?
М.П. Зависит от региона. В Москве и Санкт-Петербурге за последний год ценник на вторичное жилье вырос на 4%. С учетом инфляции увеличение скромное. Явление легко объяснить тем, что исторически рынки Москвы и Петербурга — самые насыщенные новостройками. Они забрали себе весь потенциал удорожания жилья.
В регионах тренд обратный.
Во многих городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек цены на вторичном рынке выросли на 20–30%.
Это произошло потому, что там возводят не так много новостроек и в областных центрах сформировался дефицит. Кроме того, в 2022 году в регионы пришли оборонзаказы от государства, а бизнес в рамках импортозамещения разместил там производства. В результате зарплаты людей выросли — и они пошли тратить деньги на жилье. Теперь даже в небольших городах растет спрос на квартиры и дома, что толкает цены вверх.
Чем вызван арендный бум
F. Каковы главные тренды на рынке аренды?
М.П. Открытием года стала долгосрочная аренда. Обычно спрос на долгосрочную аренду в Москве, Санкт-Петербурге и городах-миллионниках начинал подниматься в августе. Это логично, так как студенты приезжали на учебу, а люди после летних отпусков возвращались в города. В этом году рост спроса начался раньше — в июне, сразу был аномально высоким и держался таким до ноября.
F. С чем это связано?
М.П. С тремя причинами. Первая — снижение доступности ипотеки на вторичном рынке. Люди в крупных городах могут долго принимать решение о покупке жилья. Когда ставка выросла, часть людей отказались от покупки и продолжили снимать квартиру на долгий срок. Вторая причина — продолжающееся возвращение релокантов, которые ищут жилье в России на долгий срок.
А третья — вымывание предложения. Дело в том, что часть лотов ушла из долгосрочной аренды в посуточную.
В стране бум внутреннего туризма продолжается второй год подряд, туристы массово снимают квартиры на несколько дней или недель.
Посуточная аренда интересует рантье все сильнее благодаря большей доходности в сравнении с долгосрочной — и все больше владельцев квартир решаются на смену формата для максимизации дохода. В итоге предложение на рынке долгосрочной аренды сокращается. Сегодня мы фиксируем исторический минимум по количеству лотов в аренду на долгий срок как в мегаполисах, так и по всей России.
F. Как это сказалось на цене?
М.П. Ожидаемо произошел рост стоимости аренды. Например, в Москве цены взлетели на 20%.
F. А краткосрочная аренда и впрямь настолько выгодна?
М.П. Да. К примеру, этим летом в Волгограде сутки в квартире, сдаваемой посуточно, часто стоили дороже, чем номер в пятизвездочной гостинице, и туристы все равно выбирали квартиры.
Прогнозы-2024
F. Чего ждать от 2024 года?
М.П. Самое интересное время наступит летом следующего года, когда станет известно о продлении или отмене льготной ипотеки в новостройках. Каким бы ни было решение, оно сильно изменит рынок. Есть мнение, что это обрушит продажи, но я не склонен с этим соглашаться. Просто основной спрос перейдет с первичного на вторичный рынок: во второй половине 2024 года можно будет ожидать его подъема.
А заградительная ключевая ставка есть уже сейчас — она приводит к охлаждению рынка, но не так драматично, как могло быть. Мы видим, что рынок не рухнул в сентябре, октябре и даже в ноябре, как некоторые прогнозировали, однако наблюдаем снижение интереса к жилью по 10% от месяца к месяцу. Мы прошли пик августа−сентября, теперь количество звонков и просмотров объявлений по вторичной недвижимости на Циан постепенно снижается. Но это комфортное плавное снижение. А интерес к «первичке» сохраняется благодаря льготной ипотеке.
Здесь стоит обратить внимание на опыт других стран с высокой инфляцией. В них недвижимость — это практически безальтернативный способ инвестирования. Когда фондовый рынок лихорадит, единственным конкурентом жилья становятся депозиты.
А в нашей стране на подкорке сидит страх очередной девальвации и массового обесценивания товаров: у всех есть примеры бабушек и дедушек, у которых все сгорело на рубеже восьмидесятых и девяностых.
Эта память, которая заставляет россиян сильнее верить в надежность недвижимости как вложения. Поэтому ожидать падения спроса я бы не стал: недвижимость остается ликвидной в любой экономической ситуации.
На мой взгляд, если ЦБ понизит ключевую ставку до 10% к июлю 2024 года, то завершение программы льготной ипотеки пройдет незамеченным: невелика разница, брать ли кредит под 8% или под 10%. Так что у государственных институтов достаточно рычагов, чтобы спасти рынок недвижимости в следующем году.
Как меняются сервисы с объявлениями
F. Перемены на рынке недвижимости логично влекут за собой изменения на классифайдах. Какие тенденции вы наблюдаете?
М.П. Основной тренд — развитие посуточного сегмента. Уход двух крупных зарубежных онлайн-площадок для поиска краткосрочной аренды освободил огромную нишу для доходного бизнеса. Все российские классифайды, включая Циан, развивают направление посуточной аренды. Конкуренция высокая, каждая площадка улучшает свой продукт. Россияне за много лет привыкли к высокому уровню сервиса, поэтому перед нами стоит задача сделать так, чтобы продукт соответствовал ожиданиям.
Другой важный сегмент — новостройки.
У Циан 50% выручки приходится на доходы от продвижения новых объектов: мы запустили раздел с новостройками первыми из классифайдов по недвижимости еще в 2015 году. Мы гордимся, что были первопроходцами в этом сегменте, и понимаем, что должны улучшать продукт, потому что спрос на новостройки не спадает.
Высок интерес пользователей и к загородной недвижимости. Это также подталкивает нас развивать продукт — например, расширять каталог коттеджных поселков. Спрос на ИЖС растет, в сегмент приходят крупнейшие девелоперы. Поэтому мы развиваем раздел загородной недвижимости, чтобы пользователь мог прямо на Циан подробно изучить каталог коттеджных поселков, выбрать интересный и связаться с застройщиком.
Тем, кто хочет не дом, а участок, мы тоже помогаем: не так давно на Циан появился каталог строительных компаний. В нем можно детально изучить, какие компании строят дома, какая у них репутация.
F. Как это оценить? По отзывам?
М.П. Да. Но даже сам факт, что компания представлена в каталоге Циан, говорит о ее надежности: на платформу невозможно попасть без валидации. Мы заинтересованы в том, чтобы знакомить пользователей только с проверенными партнерами, потому что наша аудитория слишком велика. Ежемесячно у Циан почти 20 млн уникальных посетителей. Напомню, что население всей России на 2021 год составляло 143 млн. Мы ответственны за качество перед огромным числом людей.
F. Что происходит у классифайдов в мире?
М.П. Сейчас у всех площадок с недвижимостью одна цель — закрывать максимум потребностей пользователя в режиме одного окна. Это можно сравнить с маркетплейсом: человек открывает сайт, изучает товары, выбирает интересное для себя и тут же покупает. Казалось бы, почему бы так же не сделать на классифайде? Но мы пока при всем желании не можем положить в корзину квартиру в Москве. Покупка недвижимости — все еще сложный процесс со множеством юридических и финансовых рисков.
И Циан, и многие мировые игроки хотят развиваться так, чтобы приблизиться к формату маркетплейса.
Чтобы покупатель проходил весь путь на нашей платформе: от поиска квартиры и выбора риелтора до ее приобретения.
F. Это реально?
М.П. Да, у нас уже есть несколько таких сервисов. Скажем, Циан.Оценка показывает среднюю стоимость похожих предложений, дает понять, выгодна ли сделка или пользователь рискует переплатить. Также она помогает оценить собственную квартиру перед тем, как выставить ее на продажу. Еще есть Циан.Ипотека для поиска финансирования и Циан.Сделка — сервис для электронной покупки или продажи недвижимости, а также регистрации права собственности. В Циан.Сделке мы объединили услуги удостоверяющих центров, банков и Росреестра в один доступный онлайн-сервис. Всего три нововведения — но значительная часть пути клиента уже закрыта внутри платформы.
F. Окупаются ли инвестиции в такие сервисы?
М.П. Да, через развитие ценности Циан для пользователей. Мы смотрим на рентабельность всего бизнеса в целом, и одна из наших целей — повышать ее год к году. И ключевыми факторами здесь оказываются улучшение пользовательского опыта, повышение качества, привлекательности и удобства продукта в целом.
Кстати, об удобстве: важный тренд для классифайдов в России и в мире — развитие чатов. Мы живем в мире, где общение во многом происходит в чатах, растет новое поколение, которое общается практически только в мессенджерах. Все это влияет на поведение пользователей: около 50% всех обращений на Циан приходит через чаты. Люди не хотят звонить, хотят, чтобы общение было асинхронным, чтобы им отвечали в удобное время и не тревожили звонками.
Источник: www.forbes.ru
