На первом Всероссийском форуме ЖСК (жилищно-строительный кооператив), организованном Высшей школой экономики и общественной организацией «Союз ЖСК», представители ЖСК из различных регионов страны обсудили перспективы жилищно-строительной кооперации в России, а также возможности решения проблем на законодательном уровне.
Актуальность темы
По данным организаторов форума, сегодня около 70% россиян не могут приобрести жилье по 214-ФЗ, как и купить готовую квартиру с помощью ипотеки или за наличные. Поэтому правительство поставило перед собой цель к 2020 г. свести этот показатель к 50%. Добиться улучшения жилищных условий планируют не только за счет кредитов, долевого строительства, коммерческого и некоммерческого найма, но и посредством ЖСК.«В советский период доля ввода в эксплуатацию жилья, строящегося посредством ЖСК, составляла порядка 8%. Я не думаю, что в ближайшие 20–30 лет мы сможем выйти на такие показатели. Но я уверена, что эта схема многим поможет решить жилищный вопрос. Обратите внимание, в нашей стране индивидуальное строительство составляет 45%, и объемы ввода ИЖС никогда не падали, а только увеличивались. Так почему бы нам не строить самим и многоквартирные дома?», — говорит Надежда Косарева, президент фонда «Институт экономики города». По ее словам, если граждане будут вовлечены в процесс строительства, это существенно сократит их расходы. Понятно, что они не могут отказаться от услуг банковских организаций, подрядчиков, поставщиков сырья. Но по крайней мере ЖСК позволит исключить прибыль застройщика, контролировать возведение дома, выбрать подходящий проект и т.д. К тому же государство могло бы оказывать кооперативам существенную финансовую поддержку в виде субсидий. «Я категорически против субсидирования коммерческих застройщиков, потому что тем самым бюджет финансирует их прибыль. А если деньги будут направляться непосредственно в ЖСК, то другое дело», — считает эксперт.
«Для эффективной работы кооператива необходимо создать условия, при которых затраты формируются исключительно из себестоимости строительства квадратного метра жилой площади, не обремененной кредитной нагрузкой, строительством сетей и социальной инфраструктуры. Механизм ЖСК сможет эффективно работать при взаимодействии конечных потребителей, юридических лиц и федеральных структур», — дополняет коллегу Алексей Шепель, председатель Наблюдательного совета Всероссийской общественной организации «Союз ЖСК».
«Высшая школа экономики занялась проблемой кооперативного движения совсем недавно, в ходе подготовки к этому форуму. Но мы планируем по его результатам сформировать определенные направления нашей работы и совместно с партнерами — общественными организациями, структурными образованиями, созданными Правительством РФ в сфере жилищного строительства, — подготовить поправки в законодательство и добиться их реализации», — озвучил позицию организаторов Александр Шамрин, проректор НИУ «Высшая школа экономики». На данный момент университет является активным участником разработки «Стратегии-2020» социально-экономического развития страны. Первый этап работы практически завершен, и вскоре материалы будут направлены в Правительство РФ. Одна из глав этой программы, по словам Н. Косаревой, посвящена новым формам использования жилищного фонда, среди которых есть и ЖСК.
«Кооператив — это хорошо, но должно быть понятное, внятное управление этим процессом. Оно должно быть систематизировано, организовано», — добавляет Александр Коган, депутат Государственной думы, заместитель председателя Комитета Госдумы, координатор программы «Свой дом».
Частями получается быстрее…
Еще три года назад Н. Косарева и А.Коган подготовили расширенный комплекс поправок в Жилищный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и ряд других законов касательно развития кооперативного движения в стране.
«Закон оказался достаточно тяжелый — 280 страниц. Было очень много академических споров, стоит ли все здесь прописывать или лучше разработать ряд отдельных законопроектов. Но жизнь идет. И порядка 30% тех идей, которые мы предложили, уже реализовано. Частями получается быстрее», — рассказывает А. Коган. Так, в этом году было принято решение о бесплатной передаче земельных участков Фондом РЖС льготным категориям граждан под строительство дома. Единственное, что пока не удалось сделать, говорит депутат, это регламентировать по форме ЖСК малоэтажное строительство закрытого типа. Сейчас в этом нет смысла, так как пока в действующем федеральном законодательстве не прописан порядок управления общим имуществом в малоэтажке. Непонятно, кто будет следить за состоянием дорог, газонов, парков и так далее после регистрации права собственности пайщиков.
Новый законопроект
25 ноября 2011 г. Совет Федерации одобрил закон № 621156–5 «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты РФ». В настоящий момент документ находится на подписи у Президента РФ. По словам Светланы Кузнецовой, заместителя генерального директора Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, никаких существенных правок за это время, скорее всего, в него не внесут, за исключением каких-то технических моментов. Представитель фонда ознакомила присутствующих с основными нюансами нового законопроекта. Во-первых, помимо льготников создавать кооперативы на земельных участках Фонда РЖС смогут работники государственных и муниципальных общеобразовательных учреждений, учреждений высшего профессионального образования, здравоохранения и культуры. Более того, в процессе могут участвовать не только земли федерального значения, но и регионального и муниципального.
«Те участки, которые поступают в Фонд РЖС, дальше могут быть направлены двумя путями: самим фондом и через власть субъектов», — подтверждает С. Кузнецова. При этом вместо аукционов фонд будет просто передавать земли кооперативам в безвозмездное срочное пользование, что позволит понизить финансовую нагрузку на граждан. Существенно сократит расходы и бесплатное подключение дома к сетям инженерно-технического обеспечения за пределами земельного участка. К тому же ЖСК беспрепятственно сможет получить из запасов фонда архитектурные проекты и проектную документацию объектов жилищного строительства.
Разумеется, в законе речь идет о людях, ориентированных на решение жилищной проблемы и собирающихся строить дом экономкласса. При этом работник бюджетной сферы, допустим, учитель или врач, должен соответствовать определенным требованиям. Будут учитываться стаж работы в одной организации, отсутствие ранее предоставленного земельного участка. Кроме того, гражданин должен доказать, что он действительно нуждается в улучшении жилищных условий.
Перед началом строительства ЖСК необходимо собрать не менее 30% от суммы всех паевых взносов. (Общая стоимость проекта будет рассчитываться Министерством экономического развития исходя из рыночной цены квадратного метра жилья в конкретном регионе.) Однако если члены кооператива не в состоянии полностью оплатить стоимость пая, им помогут с финансами. Например, сегодня уже запущен пилотный проект Фонда РЖС в Новосибирской области в поселке Каинская Заимка. Там ЖСК будут безвозмездно переданы земельные участки, на которых планируют возвести малоэтажные многоквартирные дома, танхаусы, индивидуальные коттеджи площадью до 150 кв. м. Согласно требованиям правительства, членами таких кооперативов смогут стать молодые ученые, являющиеся кандидатами наук в возрасте до 35 лет, докторами наук в возрасте до 40 лет и имеющие не менее чем пятилетний стаж работы в Академии наук в должности научного сотрудника. Так как доход этих специалистов в нашей стране невысок, фонд будет оказывать им финансовую поддержку. Кроме того, Сбербанком России осуществляется разработка специального ипотечного продукта.
«ЖСК теперь будут являться застройщиками. Только тогда они вправе строить и привлекать средства граждан», — говорит А. Коган. Для этого кооперативам нужно, прежде чем подавать документы в Фонд РЖС, зарегистрироваться в качестве юридического лица и иметь устав.
