Прежде чем рассматривать заявленную тему, коснемся в целом ситуации на загородном рынке Новорижского направления. По словам председателя совета директоров компании Kaskad Family Валерия Мищенко, до кризиса здесь было представлено самое большое количество объектов, спрос перегрет. Поэтому в кризис цены в малоликвидных поселках снизились наиболее заметно. «Однако, — замечает эксперт, — на этом направлении был сосредоточен основной спекулятивный спрос. Не секрет, что 20% объема продаж приходилось на перекупщиков, которые играли на повышение цены. Как только рынок просел, они постарались реализовать свои активы. Это повлияло на увеличение предложения при сократившемся спросе и привело к снижению стоимости как домов, так и земли». Решающее значение для развития и нынешнего состояния загородного рынка Новорижского шоссе имел выход большого количества предложений формата «участки без подряда» — в кризис они собрали почти весь платежеспособный спрос и по сей день остаются самыми востребованными объектами загородной недвижимости, хотя и постепенно сдают позиции.

 

Так или иначе, но в каждом четвертом поселке на Новорижской трассе к продаже предлагают участки без подряда (данные компании «Интегра»). Такой продукт можно встретить и в чистом поле, и в уже заселенных загородных комплексах. Цены колеблются в самых невероятных пределах — участок в организованном поселке можно найти и за 300 тыс., и за 86 млн руб. (как в Crystal Istra).

 

В представленном материале трасса условно разбита на несколько отрезков (до 10, от 10 до 30, от 30 до 60 и далее 60 км от МКАД) и проанализированы имеющиеся на них предложения участков без подряда.

 

 

 

КП Анютины Глазки

В ближайшем Подмосковье, до 10 км по Новорижскому шоссе, рассматриваемый формат практически отсутствует. «Исключение — разве что участки в деревнях или на вторичном рынке. Иногда попадаются наделы во вновь образованных загородных объектах, которые появились на землях лендлордов до кризиса и долго простаивали, а с недавних пор выставлены на продажу. Однако это единичные случаи», — сообщает генеральный директор компании «Гео Девелопмент» Максим Лещев.

 

Немного предложений без подряда и на расстоянии до 30 км от МКАД. Например, в базе компании «ИНКОМ» представлено лишь пять поселков, где можно приобрести такие участки. Ценовой диапазон: от 2,9 млн руб. за 7,5 сотки в Петровском Парке — 2 (29 км от МКАД) до 86 млн руб. за 72 сотки в Crystal Istra (15 км, объект бизнес-класса). И если в первом поселке продают только участки без подряда, то во втором — смешанный тип предложения. Кроме того, в Crystal Istra предусмотрена разветвленная инфраструктура: горнолыжный спуск, спа-центр, ресторан, парковая зона и благоустроенная набережная у реки Истры. На участке между коттеджным поселком и Новорижским шоссе запланировано строительство спортивного комплекса и образовательного центра. Это и объясняет высокую стоимость наделов.

 

Настоящим явлением на рынке данного направления стал поселок Novoрижский (23 км от МКАД). Объект начали продавать в разгар кризиса — в августе 2009 г. На сегодняшний день в поселке было реализовано 750 участков без подряда, стоимость земли за год увеличилась на 20% и составила 5,6 млн руб. за 10 соток. «В кризис, — подтверждает В. Мищенко, — этот поселок собрал практически весь спрос до 50–60 км от МКАД по Новой Риге. Да и сейчас люди не упускают возможность приобрести землю с коммуникациями в хорошем месте недалеко от Москвы меньше чем за 200 тыс. долл.».

 

Инженерия в поселке — ключевой фактор для потребителя, выбирающего участок без подряда. Наличие коммуникаций или только отдаленные перспективы их подведения также отражаются на ценах предложения.

 

 

Данные компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость»

 

 

 

КП Алешкино

Наиболее активной и развитой территорией Подмосковья с точки зрения сделок с недвижимостью является зона от 30 до 60 км от МКАД. Именно здесь сосредоточен основной объем предложения загородного жилья. Не исключение и Новорижское шоссе. «После 40 км от МКАД количество поселков с участками без подряда составляет примерно 50%»,  — приводит данные В. Мищенко.

 

В основном в этой части области расположены поселки бизнес-класса. В некоторых из них формат предложения смешанный: земля с подрядом и без него. Встречаются такие наделы и в частично застроенных поселках, таких как Рижский, Бежин Луг, Veretenki.

 

КП Алешкино

«Стоимость сотки с коммуникациями в рассматриваемом секторе колеблется в среднем от 100 до 450 тыс. руб., — говорит М. Лещев. — Многое зависит от местоположения поселка». Например, в Veretenki Family Club (54 км от МКАД) сотка с коммуникациями стоит около 160 тыс. руб. А на расстоянии 0,5 км от него есть поселок, где сотку продают уже за 350 тыс. руб. Такая разница в цене объясняется тем, что второй поселок находится в окружении живописного ландшафта, а первый — нет. «Универсальной формулы цены сотки не существует, — подтверждает Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив». — Каждый продавец сам определяет плюсы и минусы своего поселка, его позиционирование и потенциальных клиентов». В числе факторов, повышающих стоимость земли, не только хорошее природное окружение и наличие коммуникаций в поселке, но и репутация девелопера. «Например, если у компании имеются реализованные проекты, скажем, уже готова первая очередь поселка, то даже пустая земля второй очереди будет стоить дороже аналогичных участков у конкурентов без соответствующего «багажа», — считает Ю. Севериненко.

 

КП Алешкино

Эксперты назвали ряд удачных, с их точки зрения, загородных объектов, расположенных в зоне 30–60 км от МКАД в окрестностях Новорижской трассы: Melody, Velvet, Изумрудный Город, Лесная Пристань — 2, Истринский Родник, Шелестово, Троицкий Парк, Белые Росы, Иглово. Здесь можно приобрести участки с обязательным подрядом на строительство и без него.

 

Немало предложений земли и на вторичном рынке. В базе компании «ИНКОМ» представлено 196 участков без подряда, расположенных в пределах серединной зоны Новорижского шоссе. Например, в 38 км от столицы в застроенном поселке продают надел площадью 20 соток по цене 7,4 млн руб.

 

 

 

КП Истринский Родник

На удалении свыше 60 км расположены преимущественно объекты экономкласса. Редкое исключение — поселок Новорижские Ключи (90 км), который относится к среднему ценовому сегменту. «Формат «дальние дачи» в наибольшей степени представлен на тех направлениях, где можно найти крупные водоемы — водохранилища, озера и т. д. И этим объясняется выбор девелоперов в пользу Новорижского шоссе»,  — подчеркивает В. Мищенко. «Самое популярное направление для дальних дач — Новорижское, — подтверждает Ю. Севериненко. — Второе в рейтинге  — Симферопольское шоссе. До 75% предложения по этим трассам в сегменте дальних дач составляют именно участки без подряда».

 

Средняя цена таких наделов в этой части области — около 1 млн руб. «Нижние значения вообще поражают воображение, — сообщает Ю. Севериненко.  — Стоимость участка в современном поселке с охраной, дорогами и общественными зонами на значительном удалении по Новорижскому шоссе вполне может составлять 300 тыс. руб.». Средняя цена сотки — от 100 до 250 тыс. руб. Впрочем, на практике можно найти лоты и по 50, и по 400 тыс. руб./сотка.

 

Лидером по выводу объектов на расстоянии более 60 км от МКАД по Новой Риге является компания «Вектор Инвестментс». В амбициозный проект «Истринская долина» входит 14 поселков как с подрядом, так и без него, для всех жителей которых создают единую инфраструктурную сеть. Стоит также выделить компанию «ЗемАктив» с поселками Алешкино и Анютины Глазки.

 

В компании «ИНКОМ» сообщили, что на вторичном рынке в формате «участки без подряда» предлагают 105 объектов. Около 10% из них — наделы в несколько гектаров, которые довольно востребованы на рынке. Но средняя площадь участка в рассматриваемой зоне — 7–10 соток.

 

 

 

 

 

КП Величь

В течение 2010 г. сегмент участков без подряда несколько сдал свои позиции в общем объеме предложения загородного рынка — с 80 до 75%. Однако он по-прежнему доминирует и пользуется большим спросом. Подтверждает это и динамика цен: в I полугодии специалисты наблюдали снижение средней стоимости сотки на 3–5%, но за три осенних месяца цены повысились на 5–10%. «За счет того, что по мере развития проектов многие участники рынка включали в стоимость сотки коммуникации, дороги, фасадные ограждения и инфраструктуру, итоговый рост цен за год составил 18%», — сообщает Ю. Севериненко. Такой подход к ценообразованию, считает она, практикуют все опытные и успешные девелоперы, так как он удобен для потребителя: можно наиболее объективно назвать общую стоимость покупки.

 

В оценке перспектив формата эксперты разошлись. Управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов уверен, что участки без подряда — кризисный вариант загородной недвижимости, который постепенно уйдет с рынка. Это мнение разделяет и М. Лещев: «Полагаю, рынок земли без подряда близок к насыщению в силу того, что в текущем году в отличие от прошлого предложение превалирует над спросом. Спрос уже довольно долгое время находится на одном уровне и не растет. На мой взгляд, поселки с подрядом — более перспективное направление». Однако есть аргументы и в пользу того, что формат не собирается умирать, а, наоборот, постепенно эволюционирует. «Современный участок без подряда — это не просто кусочек земли, это объект недвижимости, — настаивает Ю. Севериненко. — И состоит он из собственно земли, подведенных коммуникаций, правильно оформленных документов, общественных территорий и т. д. Словом, в понятие «участок без подряда» сегодня входят все блага, которые девелоперы заявляют при продаже». Сейчас, чтобы поселок был успешным, минимального набора инфраструктуры уже недостаточно. Необходимы качественные внутрипоселковые дороги, инфраструктура в виде детских и спортивных площадок, прогулочные зоны, гостевые парковки, продуманный общий стиль. Набирают популярность поселки, в которых продают участки без подряда, но с обязательным согласованием стилистики будущей застройки. В этом случае девелопер предлагает покупателю на выбор 20–30 проектов домов, близких по архитектуре. Таким образом поселок защищен от перспективы превратиться в «шанхай» и получает дополнительную гарантию ликвидности.