Что такое участок с подрядом

Участок с подрядом, или УСП, — это пустой земельный участок, для которого уже разработан проект будущего дома и есть застройщик или подрядчик, который будет строить этот дом. То есть, покупая такой надел, вы соглашаетесь на предложенные условия строительства. 

Иногда застройщик предлагает несколько вариантов проекта на выбор. Соответственно, при этом можно выбрать и участок: может быть, вам понравится вариант на тихой окраине посёлка, а возможно — в самом центре.

Участок без подряда, или УБП, — пустой земельный участок, который продаётся без привязки к подрядчику и конкретному проекту. Купив такую землю, можно строить там что угодно и с кем угодно, лишь бы это не нарушало строительных нормативов. При этом у покупателя всё-таки есть обязательство освоить этот участок. 

Закон об освоении участков:

что нужно знать владельцам земли

Читать

Где искать участок с подрядом

Чаще всего участки с подрядом продаются в организованных коттеджных посёлках, которые развивает какой-то застройщик. Сначала компания выкупает большой участок земли, затем разбивает его на маленькие участки и продаёт их по отдельности. 

Возводить дом на каждом из этих участков будет либо сам застройщик, либо выбранный им подрядчик. Бывает, что в одном посёлке работает несколько подрядчиков, однако стилистика домов всё равно может быть единой.

Ограничения и возможности строительства на УСП 

Что именно разрешается строить на участке, зависит от его юридического статуса: вида разрешённого использования (ВРИ) и категории земель, к которой он относится.  

Статус выбранного вами участка можно узнать с помощью нового сервиса — национальной системы пространственных данных (НСПД). В декабре 2024 года НСПД заменила публичную кадастровую карту — она с этого времени перестала обновляться.

Чтобы уточнить информацию по участку, достаточно ввести адрес или кадастровый номер. И то, и другое можно уточнить у продавца. 

Введя необходимые данные, посмотрите, точно ли там можно строить жилой дом или, например, только садовый.

Правовой гид по статусам земли

Читать

При выборе УСП главное — убедиться, что застройщик не нарушит правил и построит дом в соответствии с требованиями. Например, если участок находится в зоне ИЖС, то вы получите жилой индивидуальный дом не выше 20 м, не более 3 этажей и рассчитанный только на одну семью. 

Слово «индивидуальный» значит, что владеть и пользоваться этим домом сможете только вы, и внутри он не будет разделён на части, как дуплекс или таунхаус. 

Кроме земель для ИЖС, жилое строительство допустимо на землях для ведения садоводства и личного подсобного хозяйства (ЛПХ), если они находятся в границах населённых пунктов. 

Например, в одном и том же коттеджном посёлке можно купить участок без подряда по цене от 2,4 млн рублей, а участок с подрядом — от 10,7 млн рублей. Получается, что на строительство дома застройщик закладывает 8 млн рублей, хотя самостоятельное строительство такого же дома стоит гораздо дороже.

Скриншот: база коттеджных поселков cian.ru

Причина в том, что застройщик покупает материалы по оптовым ценам, так как строит не один дом, а десятки. Если обычный покупатель довольствуется местными рынками и строительными гипермаркетами, то компания может заказать несколько фур из другого региона по более выгодной цене. 

Кроме того, опыт помогает застройщикам соблюдать оптимальное соотношение цены и качества, а непрофессионал чаще всего не понимает, на чём можно сэкономить, а на чём не стоит. 

Иногда дома начинают строить до того, как на участок найдётся покупатель. В таких случаях, как и в городских новостройках, объект дорожает по мере приближения срока сдачи. 

По какому договору покупать участок с подрядом

Есть два способа оформить сделку по покупке участка с подрядом:

1. По договору долевого участия (ДДУ).

В этом случае процесс регулируется № 214-ФЗ — тем же, по которому продаются квартиры в городских новостройках. Он требует, чтобы покупатели пока ещё не построенных объектов перечисляли деньги не напрямую застройщику, а на эскроу-счёт. Оплату застройщик получит, когда сдаст дом. Такой механизм защищает покупателей от недостроев. 

2. Заключить договор купли-продажи земельного участка и договор подряда на строительство дома. 

Договор купли-продажи участка будет стандартным, только в случае с УСП продавец, скорее всего, будет не физическим, а юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем. Этот договор надо будет зарегистрировать в Росреестре.

Как оформить договор купли-продажи земельного участка

Подробнее

Договор подряда на строительство дома — отдельный документ, содержание которого регулирует ст. 702 ГК РФ. Суть его сводится к тому, что застройщик должен построить дом и сдать его заказчику, а заказчик должен принять работу и оплатить её.

В договоре подряда нужно прописать следующее:

• подробные данные о сторонах договора;
• суть сделки: одна сторона построит дом, а вторая сторона его примет и оплатит; 
• данные по участку, на котором предстоит строительство;
• сроки строительства и санкции при их нарушении;
• детали проекта, причём сам проект нужно оформить в виде приложения, и в договоре ссылаться на это приложение;
• условия оплаты: сколько, на каком этапе, в каком банке и каким способом заплатит покупатель;
• порядок приёмки работы;
• гарантии застройщика и условия исправления недочётов;
• ответственность за нарушение условий договора;
• порядок действий в случае форс-мажора;
• условия расторжения договора;
• порядок передачи участка покупателю.

Если вы берёте ипотеку по госпрограмме, то сделка, как и в случае с ДДУ, также будет проходить с использованием эскроу-счёта, а сам проект надо будет внести в базу «Строим.дом» — это правило вступает в силу с марта 2025 года. 

Если вы берёте ипотеку по рыночной ставке, можно обойтись без эскроу и использовать, например, аккредитив. 

Плюсы и минусы покупки участка с подрядом

Недостатки участка с подрядом:

Есть риск, что дом всё-таки не построят или сдадут позже.

Невозможно проверить дом до того, как он будет готов.

Готовые проекты редко отвечают всем потребностям заказчика, а при покупке УСП изменения в проект внести сложно.

Даже если вы посмотрите уже построенный по проекту образец, нет гарантий, что вам построят точно такой же: выставочные экспонаты часто выглядят лучше и построены аккуратнее плюс на рынке уже может не быть таких же материалов. 

Гладко не только на бумаге:

выравниваем земельный участок

Читать

Преимущества участка с подрядом:

• Как правило, более выгодная цена по сравнению с покупкой пустого участка и самостоятельным строительством.
• При строительстве в коттеджном посёлке застройщики часто благоустраивают общую территорию.
• Коммуникации к дому на УСП подводит застройщик, а на УБП этим придётся заниматься вам, что хлопотно и дорого. 
• Не нужно тратить время и силы на выбор отделки и планировки: застройщик почти всё уже решил за вас.
• В случае с УСП итоговая стоимость сделки понятна ещё до начала строительства, а на УБП к концу работ смета почти всегда увеличивается.
• Часто застройщик возводит несколько домов в одном и том же посёлке. Закончив на вашем участке, он перейдёт на соседний. Такая близость к заказчику снижает желание работать недобросовестно.  
• Более высокая инвестиционная привлекательность при расположении в посёлке.

Как выбрать участок с подрядом

Для начала давайте освежим в памяти ключевые критерии выбора любого земельного участка вообще: 

• Бюджет — что вы можете и не можете себе позволить. 
• Размер и функционал дома и участка — учтите всё, что вам нужно разместить в доме и снаружи для комфортной жизни. 
• Транспортная доступность — легко ли добраться до места на авто и/или общественном транспорте. 
• Локация и её инфраструктура — это во многом определяет и качество жизни, и социальное окружение.  
• Инженерные коммуникации — электричество, водоснабжение, газ, интернет.

Как выбрать земельный участок под свои нужды

Читать

При покупке участка с подрядом в приведённый выше перечень добавляется ещё несколько параметров:

1. Комплектация лота — в каком виде вам отдадут участок и дом:

• тёплый контур / предчистовая отделка / чистовая отделка / меблированный дом;
• какие коммуникации заведены на участок и/или в дом;
• выровнен ли участок, разбит ли газон.

2. Дополнительные особенности: тёплые полы, система рекуперации, артезианская скважина, розетки и освещение на улице, навес для автомобиля и прочее. 

3. Инфраструктура посёлка: есть ли охрана, управляющая компания и как работают эти службы. Учтите, что в бюджетных посёлках ничего этого может и не быть. 

4. Соответствует ли проект вашим потребностям — например, хватит ли мощности септика на большую семью.

5. Срок готовности дома и самого посёлка: если вы заходите в проект на старте продаж, возможно, ещё несколько лет придётся терпеть стройку у соседей.

6. Возможность сделки с ипотекой, регистрации по месту жительства и так далее. 

Избегайте предложений с неоправданно заниженной ценой. Однако скидки бывают и вполне оправданными: чаще всего это связано с размерами, неправильной формой участка или неудачным расположением. Если эти нюансы вас устраивают, такой вариант можно рассмотреть.

Резюмируем

1. Участок с подрядом — это земля, которая покупается «в комплекте» с дальнейшим строительством дома по заранее согласованному проекту. 

2. Для оформления сделки используются договор долевого участия (ДДУ) или связка из договоров купли-продажи земли и строительного подряда. 

3. Участки с подрядом чаще всего предлагают в организованных коттеджных посёлках с развитой инфраструктурой и благоустройством.

4. Покупка участка с подрядом схожа с покупкой квартиры в пока не построенной новостройке: чаще всего конечный результат тоже нельзя оценить до завершения строительства.

5. Покупая такой участок, тщательно проверьте застройщика и его предыдущие проекты. Чем дольше он на рынке и чем больше довольных покупателей, тем выше вероятность получить качественный дом.

6. Также оцените доступность инфраструктуры и соответствие проекта требованиям законодательства. 

7. Главные плюсы покупки УСП — фиксированная и более выгодная цена, проверенный проект и гарантии застройщика. 

8. В список минусов входят ограничения по выбору проекта, риски затягивания строительства и упомянутая выше невозможность оценить дом до покупки. 

Редакция благодарит за помощь в написании статьи Ольгу Магилину, директора департамента загородной недвижимости VSN Group.

Найдите подходящий участок на Циан

Среди тысяч подробных и достоверных объявлений

Выбрать