.jpg)
Александр Кузин, основатель агентства недвижимости One Moscow
Что происходило весной?
Для недвижимости весна 2022 года выдалась бурной. Иногда казалось, что рынок тонет. Однако к началу лета стало понятно: шторм позади, и все жизнеспособное готово тронуться в рост. Это в первую очередь касается новостроек бизнес- и премиум-класса в Москве.
В марте те, у кого на руках были рублевые сбережения, «перевложились» в бетон и кирпич. Появился спрос на быстрый — за один-два дня — вход и такой же выход из проектов. Ажиотаж «подмел» все, что оставалось непроданным в московских проектах с высокой стадией готовности.
О доходности весной думали в последнюю очередь — покупали для себя и для сбережения средств. Проектами на старте продаж практически перестали интересоваться. Особенно в премиум-классе, где все — от фасадов и внутренней отделки до инженерных систем — запроектировано с расчетом на иностранные материалы и оборудование. Из-за высокой неопределенности покупатели ушли в те новостройки, где застройщик успел завершить контрактацию, завез все необходимое с Запада, и где до выдачи ключей осталось не более года.
В апреле рынок прошел дно, продажи в бизнес-классе и в «элите» упали в четыре раза. Застройщики повернулись лицом к покупателям с живыми деньгами, временно забыв о стандартных условиях и обсуждая скидки и рассрочки в индивидуальном порядке. Жизнь вернулась на рынок только после майских праздников — тогда вдвое увеличилось количество звонков и на 35–40% выросло количество встреч.
А что сейчас?
К началу лета московские застройщики наладили поставку европейских материалов и инженерных систем по новым логистическим цепочкам. Практически все — лифты, мрамор, паркетную доску — везут через Дубай, Стамбул, Китай. Судьба строек больше не вызывает опасений.
Компании «подсушили» свои планы и вместо крупных комплексов сейчас выводят на рынок камерные, тщательно проработанные проекты (или очереди) на 200–500 квартир в уже сложившихся кластерах престижной застройки и там, где существует большой отложенный спрос.
Некоторые застройщики продали заготовленные впрок участки, создав себе финансовый запас. Снижение ключевой ставки смягчило условия по проектному финансированию, но банковский процент все еще давит на финансовую модель девелоперов, поэтому вряд ли в ближайшее время стоит ожидать падения цены квадратного метра.
В то же время компании стремятся реанимировать планы продаж и всё еще очень лояльны к клиентам.
Теперь о покупателях
Во-первых, снижение ключевой ставки заставляет ждать более разумных ставок по обычной ипотеке. Кроме того, по-прежнему действует государственная программа семейной ипотеки и пошли первые выдачи льготных кредитов для специалистов из сферы IT.
Во-вторых, часть инвесторов ушла с фондового рынка, зафиксировав прибыль, в поиске более консервативных инструментов для инвестиций.
В-третьих, в июне закончился срок банковских депозитов, которые открывались в марте под 20–22% годовых. Также в сентябре ожидается раскрытие новых депозитов. По подсчетам финансистов, на них размещено около 2 трлн рублей.
Анализ последних сделок нашей компании показал, что 20% клиентов пришли с раскрытыми в июне депозитами. С сентября по декабрь на рынке недвижимости «осядет» еще около 30% таких вкладчиков.
И в-четвертых, мы видим приток покупателей из регионов. А также тех, кто стремится консолидировать активы — продать малоликвидную вторичную недвижимость и реинвестировать деньги в новые квадратные метры.
Все перечисленное, безусловно, не вернет спрос к докризисным отметкам. Однако с учетом крайней осторожности, с которой девелоперы выводят на рынок новые проекты, летом можно ожидать дефицита качественного предложения в Москве.
Каких стратегий лучше придерживаться до конца лета 2022 года?
Прежде всего надо принять тот факт, что рынок стал сложнее. Условия у застройщиков меняются каждые два-три дня.
Классическая схема «приехали — понравилось — взяли» больше не работает.
У покупателя сейчас есть возможность взять очень хороший лот. Те, кто заходит на рынок с первоначальным взносом в 50%, могут рассчитывать на выгодные условия. Но стихийные решения не приведут к желаемому результату.
Агентам и их клиентам нужно тщательно исследовать каждый проект и сохранять олимпийское спокойствие. Не стоит бронировать лот на первой же встрече с застройщиком — лучше взять день, чтобы подумать. Всегда стоит собрать как можно больше профессиональных мнений об объекте.
Если ваш клиент ищет безрисковую историю, лучше не заходить в большие проекты. Или, по крайней мере, делать это очень аккуратно. Крупные девелоперы, особенно те, кто связан с государством или банками, чувствуют себя не лучшим образом. И, безусловно, тянуть в кризис большой проект всегда труднее, чем маленький.
Если клиент решился на такую покупку, заходите туда, где до выдачи ключей осталось несколько месяцев. Во-первых, на оставшиеся у девелопера лоты можно получить скидку до 20%. Во-вторых, можно быстро сдать объект в аренду, хотя арендную стратегию я бы сейчас не рассматривал в качестве основной.
Ликвидный остаток в почти готовых проектах за редким исключением разобран еще в марте, но можно поискать переуступку. Лучше делать это не в одиночку, а с помощью опытного брокера — у него всегда есть два-три десятка предложений. Самые выгодные переуступки — партнерские, на агрегаторах их просто не найти.
Безусловно, пока рано смещать акцент со сбережения на инвестиции. Но все же не стоит игнорировать старты продаж. Здесь нужно смотреть на локацию, архитектуру и концепцию продукта. Квадратный метр в камерном (на 200–400 квартир) проекте в районе Пресни или Павелецкой, который на старте продается по 650–700 тыс. рублей, будет стоит дороже 1 млн при любом состоянии экономики. Такая капитализация делает подобные объекты интересными не только для жизни, но и для инвестиций.
