Аналитики Циан подвели итоги июля на вторичном рынке недвижимости России и сравнили уровень цен с первичным рынком. В выборку вошло 89 городов с численностью населения от 100 тыс. человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир и на вторичном, и на первичном рынке. Расчеты ведутся по средним ценам за 1 кв. м без учета доли квартир в продаже, приходящихся на конкретный город.

Ценовая стагнация на «вторичке»: цены за месяц увеличились на 1,1%

По подсчетам Циан, средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке в мае 2021 года составила 86,1 тыс. рублей. За месяц она увеличилась на 1,1% (с 85,2 тыс. рублей). На рынке продолжается ценовая стагнация, продавцы с осторожностью подходят к повышению цен. За год цены увеличились на 20,8% (с 71,3 тыс. рублей).

Ценовая стагнация связана с сезонными и эпидемиологическими факторами. Активность на рынке купли-продажи вторичного жилья летом традиционно становится ниже. В текущем году к этому добавился подъем заболеваемости коронавирусом. Это привело к сложностям при регистрации сделок (к примеру, был частично ограничен доступ в МФЦ), а некоторые потенциальные покупатели решили снизить количество контактов из-за опасения заболеть.

Средний бюджет предложения (стоимость квартиры) на вторичном рынке в целом по РФ составляет сегодня 4,82 млн рублей. За месяц стоимость увеличилась на 30 тыс. рублей (+0,6%), за год — на 880 тыс. (+22,3%).

Динамика средних цен кв. м в городах РФ (население 100 тыс.+)

По данным Аналитического центра Циан

В городах Краснодарского края «вторичка» дорожает быстрее всего

В большей части городов (в 56 из 89) средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке за месяц стагнировала (изменения не превысили 1%). Только в одном из анализируемых городов (в Астрахани) динамика минимально отрицательная (–0,2%). Более чем на 1% цены выросли в 33 городах.

Максимальные темпы прироста зафиксированы в городах Краснодарского края: в Новороссийске (+5,4% за месяц), Краснодаре (+4,0%) и Сочи (+3,7%). Причина стремительного роста — в дисбалансе спроса и предложения. Интерес к покупке жилья здесь очень велик как со стороны инвесторов, так и тех, кто хочет переехать жить в более благоприятные климатические условия (особенно это проявилось при переходе на удаленный формат работы).

А вот объем предложения не так высок. Так, Сочи по объему ввода новых многоквартирных домов на протяжении последнего десятилетия замыкает первую сотню российских городов. В Краснодаре в I полугодии 2021-го введено в два раза меньше жилья, чем в I полугодии допандемийного 2019-го.

Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке в Москве увеличилась по итогам мая на 0,7% — до 257,2 тыс. рублей (за год +17,1%). В городах Московской области с населением от 100 тыс. человек и объемом предложения от 100 лотов на первичном и вторичном рынках цена «квадрата» составляет в среднем 135,7 тыс. рублей (+1,1% за месяц, +24,4% — за год). В Санкт-Петербурге за месяц прирост составил 0,9%, за год — 24,5%. Таким образом, Северная столица обгоняет Москву по темпам роста цен.

Одна из причин сложившейся ситуации — стагнация объемов вывода жилья в продажу в связи с принятым в декабре 2020 года соглашением об ограничении объемов строительства жилья в Санкт-Петербурге до 2030 года, подписанное властями города и Минстроем РФ.

Вторичная недвижимость в городах вне столичных агломераций выросла в цене за месяц на 1,1%, за год — на 19,2% (до 71,5 тыс. рублей). В годовой динамике «вторичка» в регионах дорожает меньше, чем в Московской области.

В городах-миллионниках (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) стоимость за месяц увеличилась на 1,1% (аналогично среднероссийским темпам), за год — на 17,7%. Максимальные темпы роста цен за год — в Омске и Воронеже (32 и 31,2% соответственно), за месяц — в Краснодаре и Перми (4 и 1,7% соответственно).

«Вторичка» в городах с численностью населения от 500 тыс. до 1 млн человек подорожала за месяц на 0,9%, за год — на 17,8%. Наибольшее увеличение за месяц — в Севастополе (2,1%), Липецке (1,8%) и Пензе (1,5%), за год — в Севастополе (30,8%), Томске (25,0%) и Иркутске (24,9%).

Самые высокие темпы роста за месяц — в Новороссийске (5,4%) и Сочи (+3,7%). Более 1,5% составило увеличение в Костроме, Улан-Удэ и Обнинске.

За год максимально подорожал «квадрат» в Калининграде (+41,6%). Высокие темпы также в Сочи и Улан-Удэ (38,4 и 36,2% соответственно). Это максимальные значения не только в категории 100–500 тыс. человек, но и в целом по выборке из 89 городов. Для сравнения: цены в миллионнике с самыми высокими темпами роста — Воронеже за год прибавили 31,2%.

Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке

По данным Аналитического центра Циан

В разрезе федеральных округов самая дорогая недвижимость на вторичном рынке — в Дальневосточном (109,3 тыс. рублей за 1 кв. м) и в Центральном ФО (103,4 тыс. рублей за 1 кв. м). Во всех федеральных округах отмечен рост цен. Максимум за месяц в Южном ФО (это же прослеживалось и по отдельным городам), минимум — в Сибирском ФО.

За год максимум зафиксирован в Северо-Западном (в первую очередь за счет Калининграда, а также Санкт-Петербурга) и Центральном ФО (за счет городов Московской области), минимум — в Северо-Кавказском ФО: здесь покупательская активность ниже, чем в среднем по стране, в том числе за счет востребованности ИЖС (70% жилья строит население, в целом по РФ этот показатель равен 55%).

Динамика средней стоимости 1 кв. м по федеральным округам

По данным Аналитического центра Циан

Объем предложения растет

По подсчетам аналитиков Циан, на вторичном рынке недвижимости объем предложения в городах РФ (с населением от 100 тыс. человек и количеством лотов в продаже на первичном и вторичном рынках более 100 шт.) за месяц увеличился на 11,3%, за год — на 24,5% (до ~266 тыс. лотов). Речь идет об уникальных предложениях в многоквартирных домах без учета премиальных сегментов.

Динамика в течение года была разнонаправленной. Во II полугодии 2020-го объем постоянно сокращался, так как на рынке был повышенный спрос. В I полугодии 2021-го объем, напротив, рос в среднем на 11% за счет замедления спроса, увеличения сроков экспозиции, вывода на рынок инвестиционных лотов и наследственных квартир.

Среди городов-миллионников только в Новосибирске предложение за год сократилось (на 4,4%). В Санкт-Петербурге — прирост на 7,5%, в Москве — в 1,8 раза. Среди всех городов с населением от 100 тыс. человек значительное снижение зафиксировано только в 11 — это города Южного ФО (Севастополь и Новороссийск), где сокращение составило в среднем 13%, города Центрального ФО (Владимир, Калуга, Белгород, Ковров и Кострома), с более сильным сокращением (в среднем –22%), а также города Северо-Западного ФО (Петрозаводск, Архангельск и Северодвинск), где снижение существенное (в среднем –37%). Меньше лотов в продаже стало в Тюмени (сокращение почти в два раза).

Это объясняется как сохраняющейся активностью покупателей (актуально для более крупных городов — Новосибирска и Тюмени), так и стагнацией или даже снижением активности продавцов. За месяц объем предложения сократился в четырех городах: Тюмени (–13,3%), Северодвинске (–5,3%), Архангельске (–4,7%) и Красноярске (–3,2%).

Максимум нового предложения (уникальных объявлений, впервые опубликованных за последний месяц) на вторичном рынке в июле — в Москве (+5,7 тыс. предложений), далее следуют Санкт-Петербург (+3,7 тыс.), Новосибирск (+3,3 тыс.), Омск (+2,3 тыс.). В пятерке лидеров также Тюмень, которая не является миллионником (+1,8 тыс.). Несмотря на высокие темпы появления нового предложения в Тюмени и Новосибирске за год общий объем предложения сократился, что говорит о повышенной активности покупателей в этих городах.

Топ-20 городов с максимальным количеством новых объявлений на вторичном рынке в июле 2021 года

По данным Аналитического центра Циан

Цены увеличиваются — в том числе за счет дороговизны новых проектов

Циан зафиксировал рост средней стоимости 1 кв. м нового предложения. В июле 2021 года в целом по РФ средняя стоимость 1 кв. м только вышедших квартир вторичного рынка составила 91,1 тыс. рублей, в июне показатель был ниже на 1,9% (89,4 тыс. рублей). В годовой динамике (с июля 2020-го) прирост составил 26,9% (с 71,8 тыс. рублей). Таким образом, цена только выводимых на продажу лотов увеличивается сильнее, чем в целом по вторичному рынку.

За месяц резко увеличилась стартовая стоимость в Краснодаре (+9,2%), Владикавказе (+7,1%) и Нальчике (+6,8%). В 19 городах, в том числе таких крупных, как Тольятти, Владивосток, Барнаул и Ижевск, она незначительно сократилась (от –0,2% до –3,6%).

За год сокращение стартовой стоимости не было зафиксировано ни в одном городе, а максимальный рост наблюдался в тех же городах, где максимально подорожала «вторичка» в целом — это Сочи (+78,1%), Краснодар (+55,5%), Новороссийск (+49,0%) и Калининград (+47,0%), то есть цены в этих городах выросли в первую очередь за счет дорогих вышедших на рынок лотов.

В разрезе по федеральным округам максимальные изменения за год — в Южном ФО (+39,7%), за месяц — в Северо-Кавказском ФО (+5,4%).

«В перспективе ипотека подорожает — интерес покупателей ко вторичному рынку усилится» 

Ажиотажный спрос на фоне действия льготной ипотеки в 2020 году привел к стремительному росту цен на первичном рынке недвижимости. «Вторичка» дорожала вслед за новостройками, но более сдержанными темпами. В 53 анализируемых городах (60% общего количества), в том числе во всех миллионниках (кроме Москвы) и в большинстве 500-тысячников, цены 1 кв. м на первичном рынке недвижимости выше, чем на вторичном.

Наибольшие различия в Астрахани, где новостройки в 1,6 раза дороже, а также в Краснодаре, Томске и Архангельске (в 1,3 раза). В четырех городах (Чебоксары, Барнаул, Киров, Электросталь) цены на «первичку» и «вторичку» сопоставимы.

В 30 городах «вторичка», даже несмотря на стремительный рост стоимости «квадрата» в новостройках, остается дороже. В основном это не самые крупные города, но есть и исключения — в первую очередь Москва, а также несколько 500-тысячников (Иркутск, Владивосток, Севастополь, Махачкала, Саратов, Кемерово). В большинстве из них различия составляют не более 10 тыс. рублей за «квадрат».

В Махачкале — самое высокое превышение цены 1 кв. м на «вторичке» над ценой 1 кв. м на «первичке» — 34,3 тыс. Более чем на 10 тыс. рублей за «квадрат» дороже «вторичные» квартиры и в четырех городах Московской области (Химки, Домодедово, Королев и Ногинск), а также в Нальчике, Владивостоке, Владимире и Ханты-Мансийске.

В семи городах (Иваново, Чебоксары, Энгельс, Обнинск, Ногинск, Серпухов и Щелково) цена 1 кв. м на «вторичке» выше, чем на «первичке», но квартиры на «первичке» дороже — в новостройках более просторные лоты, чем на вторичном рынке.

Обратная ситуация — в 16 городах (в том числе Санкт-Петербурге и девяти городах Московской области). Здесь цена 1 кв. м в новостройках выше, чем на «вторичке», но квартиры на «первичке» дешевле. Связано это с меньшей средней площадью в новостройках. Так, в Санкт-Петербурге в недавно сданных домах широко распространен формат микростудий. В Подмосковье он встречается реже, но тем не менее Московская область входит в топ-10 регионов с самыми компактными квартирами.

«На вторичном рынке продолжается ценовая стагнация, цены за месяц увеличились лишь на 1,1%. Продавцы все так же аккуратно индексируют цены после рекордного роста в прошлом году. В то же время в отдельных городах, прежде всего в южных, отмечается существенный рост цен нового предложения», — комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан.

По его словам, в 2020 году льготная ипотека значительно разогнала цены на первичном рынке, в результате чего часть покупателей уже сместила внимание на «вторичку». «Повышение ключевой ставки Центробанком РФ до 6,5% означает, что в перспективе ипотека существенно подорожает, поэтому интерес покупателей ко вторичному рынку усилится», — резюмирует эксперт.

Динамика средней стоимости 1 кв. м на вторичном рынке в июле 2021 года

По данным Аналитического центра Циан