Разброс цен на рынке недвижимости в подмосковных городах достаточно широк. Аналитики компании ЦИАН проанализировали предложение на вторичном рынке жилья в городах Подмосковья и выяснили, от чего зависит стоимость квадратного метра в городах Ближнего Подмосковья.
В городах ближнего Подмосковья значительное влияние на цены на вторичном рынке жилья оказывает транспортная доступность, возможность быстро добраться до центра агломерации.
Стоимость квартиры при нахождении дома в зоне пешеходной доступности станции метрополитена на 25% выше, чем по городу в целом.
Красногорск — первый город Подмосковья, где открыли станцию метро (в 2008 году). Но влиять на ценообразование она стала лишь после строительства пешеходного моста через Москва-реку (в 2014 году). В настоящее время близость станции «Мякинино» повышает среднюю цену квадратного метра в 1,6 раза по сравнению с квартирами, расположенными в более удалённых частях Красногорска. В случае с домами в Павшинской пойме дополнительным фактором, повышающим цену квадратного метра, является выход части домов в этом районе на набережную Москва-реки.
Реутов и Новокосино. В 2010 году на границе города Реутов и московского района Новокосино была открыта станция метро «Новокосино». Квартиры в домах, расположенных в южной части Реутова, продаются за 140-145 тыс. руб. В северной части города (за железной дорогой, вне зоны доступности станции метро) средняя цена кв. метра на 33% ниже (107,3 тыс. руб.).
Жулебино. Выходы из станции метро «Котельники», открытой в 2015 году, ведут в московский район Жулебино, а также в 2 подмосковных города, Люберцы и Котельники. Появление этой станции существенно улучшило транспортную доступность одноименного города (раньше жители были вынуждены ездить по пробкам на автобусах и маршрутках до расположенной в 6 км станции «Кузьминки»), что привело к росту цен на вторичном рынке. По состоянию на май 2018 года, в непосредственной близости от станции, квартиры выставляются со средней стоимостью около 132,7 тыс. руб./кв. м, тогда как в удаленной от метро южной части города стоимость квадратного метра на 32% ниже.
Похожее соотношение цен отмечается в Люберцах, северо-западная часть которого находится в зоне пешеходной доступности двух станций Таганско-Краснопресненской линии – «Жулебино» и «Лермонтовский проспект». Квартиры в этих домах реализуются со средней ценой квадратного метра около 128,6 тыс. руб., в иных районах Люберец цены на 34% ниже (95,7 тыс. руб.).
Табл. 1: Средняя цена кв. метра на вторичном рынке в городах Московской области в пешеходной доступности станций метро, тыс. руб., данные на май 2018.
Город | Всего по городу | У метро | В удалённых от метро домах | «Премия» за близость к метро |
Котельники | 112,8 | 132,7 | 100,2 | +32% |
Реутов | 125,4 | 142,5 | 107,3 | +33% |
Люберцы | 102,9 | 128,6 | 95,7 | +34% |
Красногорск | 93,5 | 131,3 | 82,7 | +59% |
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН
В 4 городах Подмосковья, часть территории которых находятся в пешей доступности метро, средняя «премия» за близость к станциям столичной подземки составляет +39%.
Это заметно выше, чем аналогичный показатель в периферийных районах Москвы, где близость к метро «стоит» ощутимо меньше. К примеру, в Новокосино дома у станции стоят на 8% дороже, чем на южной окраине, в Марьино близость к центру района стоит 13%, в Теплом Стане 11%.
В городах Ближнего Подмосковья, где в пешей доступности нет станций метро, на повышение цены квадратного метра жилья на вторичном рынке заметно влияет удаленность от железнодорожных станций. В трёх городах (Мытищи, Королёв и Химки) разница в ценах превышает 10%.
В Мытищах расположены три железнодорожные станции Ярославского направления. Наиболее дорогие квартиры реализуются у платформы «Перловка» 122,6 тыс. руб./ кв. м, что связано с её близостью к границам Москвы. Несколько более дешёвые варианты квартир на вторичном рынке города реализуются в пешей доступности от станций «Мытищи» и «Тайнинская» - около 116 тыс. руб./ кв. м.
Такая же тенденция отмечена в Химках, где квартиры на вторичном рынке предлагаются у двух ж/д станций: «Химки» (115,8 тыс. руб./ кв. м) и «Левобережная» (123,7 тыс. руб./ кв. м). Превышение цены (по сравнению с другими районам города) в среднем составляет 10%. В городе Королёв у ж/д станции цена жилья в среднем держится на уровне 95,2 тыс. руб./ кв. м, что на 12% выше, чем в остальных домах города.
Ниже всего премия за соседство со станцией в Одинцово, Пушкино и Долгопрудном. В Одинцово это связано с тем, что станция, где останавливаются «Спутники» находится дальше от Москвы, чем основная часть более современной (и более дорогой) застройки, в Пушкино и Долгопрудном у станции расположены, в основном, старые дома, цены на квартиры в которых невысоки, несмотря на лучшие параметры транспортной доступности.
Табл. 2: Средняя цена кв. метра на вторичном рынке в городах Ближнего Подмосковья в пешеходной доступности станций электропоездов («Спутник» и РЭКС), тыс. руб., данные на май 2018.
Город | Всего по городу | У станции | В удалённых от станции домах | «Премия» за близость к станции |
Мытищи | 102,7 | 118,3 | 98,6 | +19% |
Королёв | 88,2 | 95,2 | 84,9 | +12% |
Химки | 109,7 | 120,3 | 109,1 | +10% |
Раменское | 76,3 | 82,0 | 75,5 | +9% |
Подольск | 82,4 | 88,8 | 81,9 | +8% |
Одинцово | 109,2 | 112,2 | 108,6 | +4% |
Пушкино | 84,9 | 85,3 | 84,4 | +1% |
Долгопрудный | 104,2 | 104,3 | 104,2 | 0% |
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН
В более удалённых от Москвы городах близость к станции перестает быть ключевых ценообразующим фактором. В Среднем и Дальнем Подмосковье основной объём дорогих квартир на вторичном рынке концентрируется не рядом с железнодорожными платформами, а в центрах городов или в кварталах с более современной застройкой. В Дмитрове, Волоколамске, Можайске, Егорьевске, Воскресенске и ряде других городов стоимость квартир у ж/д станций даже ниже, чем в среднем по городу.
