MIRATO

Сегодня на рынке Подмосковья в общей сложности представлено около 600 поселков, однако в большинстве из них продажи идут весьма вяло. Эксперты признают, что кризис привел к приостановке некоторых проектов. В подавляющем большинстве случаев речь идет только о потере времени, но понятно, что время — это тоже деньги. «Действительно, на некоторых элитных площадках строительство приостановлено, — говорит Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood. — Девелоперы либо ищут средства для продолжения работ, либо занимаются пересмотром концепции и пытаются оптимизировать продукт под требования сегодняшнего дня. Многие компании продолжают строительство за счет единичных продаж. Такие проекты особенно подвержены риску недостроя, в первую очередь те из них, что на момент начала кризиса только выходили на площадку. Сегодня не пользуются спросом поселки, готовность которых меньше чем 70%».

 

В то же время существует интерес к небольшим участкам, число которых за время кризиса выросло, — многие застройщики сделали более мелкую нарезку, некоторые дошли даже до советских 6 соток. Еще одним итогом последних двух лет стало увеличение доли участков без обязательного подряда на строительство. Этот формат не очень выгоден застройщикам, но они вынуждены идти навстречу платежеспособному спросу, значительная часть которого сосредоточена в низкобюджетном сегменте. В недорогих поселках девелоперы довольно часто сокращали заявленные объемы инфраструктуры — где-то изменились характеристики, где-то строительство было полностью заморожено. Но в целом, уверяют в компании Blackwood, на сегодняшний день ситуация на рынке загородной недвижимости Подмосковья стабильная. «Если покупатель вкладывает деньги в строительство коттеджа, которое ведется известным и надежным в финансовом смысле застройщиком, риски минимальны», — считает Т. Сайфутдинов.

 

Вопрос коммунальных мощностей стоит по-прежнему остро. По мнению участников рынка, именно отсутствие полноценной инженерии будет сдерживать загородный рынок в ближайшие годы. «Большинство предлагаемых к продаже участков без подряда расположено на землях сельхозназначения, — говорит Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty. — В отличие от земель поселений, которые газифицируют и электрифицируют на федеральном уровне, к сельхозземлям сети не подведены. Получается, что владелец участка построит дом, но как его отапливать и освещать — большой вопрос. Эта проблема уже проявилась во многих районах Подмосковья, где активно идет продажа земель без подряда. Поэтому при выборе участка особое внимание нужно уделять наличию в поселке коммуникаций, а в идеале следует приобретать землю, к которой уже подведены газ и электричество. Но последний вариант достаточно дорог: девелоперу намного проще прокладывать коммуникации по ходу продаж».

 

 

 

Помимо сроков строительства и возможных проблем с инженерным оснащением любого покупателя волнуют инвестиционные перспективы, которые зависят как от качества конкретного проекта, так и от общей ситуации на рынке. «Большинство потенциальных покупателей с приходом кризиса отложили приобретение загородного жилья, а многие собственники выставили свой второй дом на продажу, — говорит Анна Левитова, управляющий партнер компании Evans. — Таким образом, предложение увеличилось, а спрос снизился. Впрочем, сейчас эксперты уже не ждут серьезных ценовых потрясений».

 

Собираясь сегодня приобрести жилье, нужно задумываться не столько о макроэкономике, сколько о качестве конкретного предложения. Нюансов здесь очень много — от юридических аспектов сделки до «инсайдерской» информации о продавце. Словом, помощь профессионала будет нелишней. На загородном рынке, к сожалению, не существует раз и навсегда определенных стандартов по формату документов и процедуре сделки. «Следует очень внимательно изучать документы, и помощь квалифицированного юриста будет весьма кстати, — говорит Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». — Он проинформирует покупателя о скользких моментах».

 

 

 

Иногда помимо возможных юридических нюансов появляются проблемы, связанные с историей объекта. Например, Н. Кац вспоминает такой случай из своей риэлторской практики: «Продавали домовладение на 25 сотках земли. Однако в результате изучения документов оказалось, что владельцу принадлежало только 15 из них, а дом стоял как раз на незарегистрированных 10 сотках. При этом электрическая линия к объекту тянулась самозахватом от ближайших гаражей, а происхождение газа вообще осталось неизвестным». Но времена изменились: такие истории сейчас редкость, порадовали в «Усадьбе». Хотя сложностей по-прежнему хватает: неправильно или не до конца оформленная земля, сервитуты, споры с соседями из-за границ участков, незарегистрированные строения и т. д.

 

Особое внимание следует уделить состоянию дома и технологии, по которой он построен. «К нам обратился клиент с целью продажи объекта на Рублево-Успенском шоссе, — рассказывает Н. Кац. — Цена при заявленных характеристиках была настолько низкой, что я решила взглянуть на строение своими глазами. Оказалось, что оно было возведено с нарушением множества норм, кровля абсолютно технологически неправильная, стены заражены грибком; обнаружились и конструктивные проблемы с фундаментом. Естественно, что мы продавали просто участок земли — дом на нем оставалось только снести».

 

 

 

 

 

Особенностью загородного рынка является необходимость заключать отдельный договор на покупку участка. «Информация об актуальном статусе надела содержится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, — говорит А. Левитова. — При покупке участка необходимо провести анализ истории возникновения собственности и последующих сделок, убедится, что земля не является предметом судебного спора, а продавец дееспособен, — по сути, все, что следует проверять при покупке любой недвижимости. Изменение назначения земли — это особенно скользкая тема. Обычно такое решение принимает местная администрация. При смене, например, главы муниципалитета ранее принятые решения могут быть поставлены под сомнение. Нельзя покупать надел сельскохозяйственного назначения и рассчитывать, что он гарантированно будет изменен на ИЖС».

 

В компании Evans напоминают, что не надо путать разрешенный вид использования (РВИ) и категорию земель. Категория меняется только на уровне субъекта Федерации. Но строить можно как на землях поселений с разрешенным видом использования ИЖС, так и на землях сельскохозяйственного назначения с РВИ под дачное строительство. Во втором случае в доме нельзя будет прописаться, но для большинства покупателей загородной недвижимости это не проблема. Менять РВИ можно самостоятельно в зонах действия градостроительных регламентов.

 

Несколько лет назад было модным покупать крупные участки под фермерское хозяйство. Правда, при таком сценарии возникает необходимость сдавать налоговую отчетность, но она может быть нулевой.

 

 

 

Одним из наиболее простых и эффективных способов снижения рисков долгостроя эксперты называют покупку коттеджа на завершающей стадии возведения. Причем, по словам Т. Сайфутдинова, это относится к строительству как самого дома, так и коттеджного поселка в целом. «Более раннее приобретение всегда рискованно, — соглашается А. Левитова. — Мы рекомендуем нашим клиентам не останавливать выбор на недвижимости, собственность на которую еще не оформлена. Гарантия подачи газа, воды и электричества, возможность подключения Интернета — это важные вещи, проверить которые можно только в готовом и заселенном поселке. Если новый объект подключают к существующим деревенским сетям, то надежность снабжения, скорее всего, ухудшится, поскольку резко вырастет объем потребления».

 

При грамотном юридическом сопровождении риски на загородном рынке могут быть сведены к минимуму, успокоили опрошенные эксперты. Так, по словам А. Левитовой, сделка не пройдет регистрацию с подозрительными документами: «Кадастровый учет снимает вопрос об определенности объекта покупки, — говорит она. — В частности, вы точно будете знать схему участка и его границы».