С мая 2024 года столичным девелоперам не выдаются разрешения на строительство, если проектом предусмотрены помещения площадью менее 28 кв. м (далее — микроквартиры). Аналогичное решение прорабатывают и власти Подмосковья.
Эксперты Циан.Аналитики выяснили, как за пять месяцев изменилась доля компактных квартир на столичном рынке новостроек, какой бюджет потребуется для приобретения такой недвижимости.
Выбор микроквартир сокращается
Сейчас лоты с площадью до 28 кв. м составляют 15% объёма активного предложения в новостройках Москвы и 13% — в Московской области, то есть являются значимым сегментом рынка.
До 2023 года доля компактных лотов в структуре предложения на рынке новостроек Москвы и Московской области увеличивалась: за последние пять лет показатель вырос с 4 до 16% и с 7 до 13% соответственно.
После объявления о намерении запретить такое жильё его доля в предложении стала снижаться: если в апреле она составляла 16,5%, то в сентябре — уже 14,7%. В Московской области, где подобный запрет пока не действует, снижения в последние месяцы не фиксируется.
Доля микроквартир в структуре активного предложения на рынке новостроек Москвы и Московской области
По данным Циан.Аналитики
Спрос на микроквартиры вырос, но ненадолго
Доля квартир площадью до 28 кв. м в структуре сделок на рынке новостроек Москвы в мае–июне резко увеличилась с 16 до 19%, хотя до этого с середины 2023 года она снижалась.
Таким образом, на рынке возник краткосрочный повышенный спрос на объекты, которые в перспективе могут оказаться в дефиците. Для сравнения: в Московской области, где ограничений на такие квартиры пока нет, роста интереса не наблюдалось.
На увеличении спроса на компактные объекты сказалось и сворачивание льготной ипотеки. При низких ставках выше доля спонтанных покупок более дешёвых, а значит, и более компактных квартир.
Затем доля микроквартир в структуре сделок в столице начала снижаться. Если весной она достигала 19%, то в октябре — лишь 12%. Помимо окончания краткосрочного спроса на «дефицитные» объекты и завершения льготной ипотеки, сыграло роль и сокращение выбора таких вариантов на рынке.
Доля микроквартир в структуре сделок на рынке новостроек Москвы и Московской области
По данным Циан.Аналитики
«Квадрат» в микроквартирах на 10–30% дороже среднего значения по рынку
Многих участников рынка беспокоило, что после запрета компактных квартир и студий на рынке новостроек взлетят цены предложения.
В действительности это решение не повлияло на уровень цен, так как оно направлено на небольшую часть рынка и растянуто во времени — запрет не касается проектов, уже находящихся на стадии строительства.
Кроме того, при прочих равных именно самые маленькие лоты имеют более высокую цену за квадратный метр.
В Москве «квадрат» в компактных лотах на 10% дороже, чем в среднем по рынку (это соотношение в 2024 году практически не менялось), в Московской области — на 32%. Уход с рынка таких объектов может, напротив, замедлить рост средних цен квадратного метра.
На сколько кв. м в компактных лотах дороже, чем в целом по рынку (в процентах) *
По данным Циан.Аналитики
* Расчёт по массовому сегменту, без сданных корпусов, в объектах, продающихся по ДДУ
Квартир дешевле 5 млн рублей в Москве больше не осталось
Средняя стоимость квартиры площадью до 28 кв. м в Москве составляет 10,1 млн рублей.
К осени 2024 года на рынке новостроек Москвы не осталось объектов в бюджете до 5 млн рублей, продающихся по ДДУ. Ещё зимой можно было выбирать из ~40 апартаментных лотов в двух–трёх ЖК, сейчас таких вариантов на рынке нет.
Минимальная стоимость компактных квартир начинается с 5,2 млн рублей — это апартаментные студии площадью 21–22 кв. м в ЖК WellBe (Крюково, ЗелАО) и ЖК City Mix (Тропарево-Никулино, ЗАО).
Фото: Shutterstock / Fotodom
