Эксперты Циан.Аналитики сравнили цены на первичном и вторичном рынках недвижимости на разных пространственных уровнях — в масштабе страны, крупнейших городов, отдельных локаций Москвы и Московской области.
Приведены средние цены предложения по лотам, опубликованным на cian.ru по состоянию на 26 января 2024 года в разделе продажи квартир в новостройках (только в строящихся корпусах) и разделе продажи квартир на вторичном рынке.
При расчете цен не учитывались объявления в ЖК премиальных сегментов. Дополнительно использовалось ограничение по цене 1 кв. м — не более 700 тыс. рублей. Усреднение проводилось с равным весом для каждого элемента выборки.
По данным Циан.Аналитики
В среднем по стране «первичка» на 15% дороже готового жилья
Если взять среднюю стоимость квадратного метра во всех объявлениях на нашей площадке, то на вторичном рынке она составит 151,9 тыс. рублей, на первичном — 175,2 тыс. рублей. Таким образом, разница между ценами на рынках равна 15,3%.
Нужно учитывать, что при общем сравнении всех объявлений друг с другом в сравнительный ряд помещаются и локации, где новостроек нет (в малых городах, в сельской местности), а «вторичка» есть (и она старая и стоит дешево). Такой результат не отражает реального соотношения цен в конкретных городах или районах.
Почти во всех российских регионах «вторичка» дешевле новостроек
Мы проанализировали средние цены предложения на первичном и вторичном рынках 65 регионов РФ по данным cian.ru. Были отобраны те субъекты, где мы располагаем достаточным объемом выборки (более 100 уникальных лотов и на первичном, и на вторичном рынке).
При сопоставлении цен между рынками в конкретных регионах РФ результат становится ближе к реальности, но нужно понимать, что и при таких расчетах сохраняется проблема с локациями, где совсем нет новостроек.
В среднем по анализируемым регионам «первичка» дороже «вторички» на 18,7%. В большинстве регионов стоимость «квадрата» в новостройках выше, чем в готовом жилье.
Наибольший разрыв в цене — в Астраханской области (1 кв. м в новостройках на 69% дороже, чем на вторичном рынке), Пермском крае (51%), Хабаровском крае (50%), Нижегородской области (46%), Иркутской области (41%).
Только в пяти субъектах РФ из анализируемых стоимость «квадрата» на вторичном рынке выше, чем на первичном. Это Псковская область, Краснодарский край, Ставропольский край, Самарская область, а также Севастополь. Разрыв в ценах составляет 0,1–22% (минимальный — в Самарской области, максимальный — в Севастополе).
Различия в ценах между первичным и вторичным рынками в регионах
По данным Циан.Аналитики
В крупнейших городах «первичка» дороже «вторички» на 13%
При анализе цен внутри отдельных городов проблема недостаточной выборки новостроек отпадает. В январе 2024 года в среднем по крупнейшим городам новостройки дороже «вторички» на 12,9%.
Для расчетов мы взяли 33 города с численностью населения от 500 тыс. человек. Аналогично были отобраны только те локации, где на cian.ru размещено не менее 100 уникальных лотов и на первичном, и на вторичном рынке.
Цены на первичном рынке выше в 28 городах из 33 анализируемых. Наиболее рельефно разница в стоимости жилья между сегментами рынка выражена в Набережных Челнах («квадрат» в новостройках на 42% дороже, чем на вторичном рынке), Нижнем Новгороде (40%), Челябинске и Краснодаре (по 33%).
В эту группу городов попали как локации, которые характеризуются небольшими объемами первичного рынка в расчете на одного жителя и значительными объемами ветхого и морально устаревшего жилого фонда, так и города с очень высокими ценами на первичном рынке (сопоставимыми с ценами в Подмосковье).
Только в пяти городах «квадрат» на вторичном рынке дороже, чем на первичном. Это Саратов, Махачкала, Ставрополь, Самара и Севастополь. Разрыв в ценах составляет 3–22% (минимальный — в Саратове, максимальный — в Севастополе).
Различия в ценах между первичным и вторичным рынками в крупнейших городах
По данным Циан.Аналитики
В Московской области новостройки дороже жилья на вторичном рынке на 7%
Мы проанализировали цены в 16 городах Московской области, где в продаже на cian.ru было не менее 100 уникальных лотов и на первичном, и на вторичном рынке.
В среднем по городам Московской области новостройки дороже «вторички» на 7,4%. Здесь уже нет таких больших разбросов значений, как в регионах и крупнейших городах.
Максимальное различие в стоимости «квадрата» между первичным и вторичным рынками — в Люберцах и Балашихе (по 18%). В Щелково, Химках, Одинцово, Домодедово и Подольске стоимость кв. м на вторичном рынке выше, чем на первичном, на 0,1–6,3%.
Различия в ценах между первичным и вторичным рынками в городах Московской области
По данным Циан.Аналитики
В отдельных районах Москвы ценовой разрыв достигает 60%
Мы провели сравнение цен в новостройках и готовом жилье на примере районов Москвы. В выборку вошли те районы, где в продаже cian.ru находится не менее 50 уникальных лотов и на первичном, и на вторичном рынке.
В большинстве районов цены на первичном рынке выше, чем на вторичном, — только в 13 локациях из 76 анализируемых «квадрат» в готовом жилье дороже. В среднем по районам «первичка» на 12,6% дороже, чем «вторичка».
Ситуация между районами столицы довольно сильно различается. Например, в районах Марфино и Ростокино «квадрат» на первичном рынке более чем на 50% дороже, чем на вторичном рынке, в то время как в районах Тропарево-Никулино, Бибирево и Тимирязевский, напротив, «вторичка» дороже «первички» более чем на 20%.
Обычно в пределах одного района идут активные продажи в 1–3 жилых комплексах, поэтому средние цены на первичном рынке в районе напрямую зависят от цен в этих ЖК. А на вторичном рынке лоты находятся в большом количестве домов разных классов, годов постройки и т. д. Наличие даже одного крупного комплекса бизнес- или премиум-класса может привести к существенному превышению цен на первичном рынке над вторичным, что и наблюдается в районах Марфино (61%), Ростокино (54%) и Коньково (50%).
Различия в ценах между первичным и вторичным рынками в районах Москвы
По данным Циан.Аналитики
Соотношение цен за последние месяцы изменилось незначительно
Заметных изменений в разрыве цен между первичным и вторичным рынками за последние три месяца не произошло. В городах Московской области и ЖК Москвы средняя разница между ценами на обоих рынках снизилась на 1,4 п. п. и 2,4 п. п. соответственно. А по крупным городам и регионам она, наоборот, немного увеличилась — на 1,2 п. п. и 0,4 п. п. соответственно.
В конце 2023 года средние номинальные цены предложения в большинстве локаций продолжали медленно увеличиваться как на первичном, так и на вторичном рынке. В начале 2024 года цены в обоих сегментах перешли к стагнации.
По данным Циан.Аналитики
«Нет универсального ответа на вопрос, насколько „первичка“ дороже „вторички“. Значения различаются для разных локаций и в зависимости от методики расчета», — подчеркивает эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина.
По ее словам, в ближайшие месяцы средние номинальные цены предложения на первичном рынке снижаться не будут. Для сегмента будет характерна либо стагнация — при невысоком спросе активность застройщиков по индексации цен и предоставлению скидок обычно уравновешивают друг друга, либо медленный рост — из-за решений по комиссионным вознаграждениям и строительной инфляции.
На вторичном рынке избежать снижения цен, скорее всего, не получится — будет наблюдаться коррекция из-за снижения спроса на фоне высоких ипотечных ставок. «В связи с этим ценовой разрыв между сегментами усилится, многие покупатели столкнутся с трудностями при попытке улучшить свои жилищные условия», — резюмирует Елена Лапшина.
