На вопросы читателей журнала отвечает юрист Алексей Абрамов.
В кооперативном доме (ЖСК), который обслуживает управляющая компания, возникла следующая ситуация. Председатель и старшая по подъезду на собрании (организованном в мое отсутствие) совместно с небольшой частью жильцов приняли решение о проведении ремонта в подъезде. Каким-то образом (об этом не сообщалось никому) была выбрана организация, осуществляющая ремонтные работы. На днях принесли квитанцию с припиской снизу шариковой ручкой: «Ремонт подъезда 850 руб. наличными». При этом я ежемесячно в обязательном порядке оплачиваю ЖКУ, в том числе 195 руб. по графе «Содержание и ремонт дома». Полная информация по остаткам этих средств никем не предоставляется. У меня вопрос: должна ли я по закону оплачивать работы в подъезде?
— В соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) является главным органом управления. В его компетенцию входит и принятие решения о текущем ремонте в МКД. Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов (в ином случае должно быть проведено повторное собрание).
Если кворум был набран и на собрании принято конкретное решение, оно является обязательным для всех собственников, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании. Вы вправе обжаловать постановление собрания, если считаете, что оно было принято с нарушениями. Заявление об обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда собственник узнал о принятом решении.
Но помните, что суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голос собственника не мог повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинения убытков собственнику. Так что взвесьте все за и против, перед тем как обращаться в суд. Если вы все же решите идти до конца, то лучше заручиться поддержкой тех собственников, которые против дополнительных сборов на ремонт.
Мне не ясен смысл термина «налоговый вычет при покупке квартиры». Например, человек купил квартиру (была в собственности свыше трех лет) за 10 млн руб. Налоговая служба определила, что налоговый вычет будет составлять 2 млн руб. Означает ли это, что покупателю будет возвращена вся сумма в 2 млн руб. или только ее часть?
— Каждый месяц при расчете вашей зарплаты из нее высчитывают налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который равен 13%. То есть вы получаете на руки деньги за минусом НДФЛ.
Ваша зарплата — это налоговая база. Налоговый вычет уменьшает размер налоговой базы. Так, например, если зарплата 50 тыс. руб., с нее должны удержать НДФЛ 13%, что составляет 6,5 тыс. руб. Но так как у человека есть право на налоговый вычет, этот НДФЛ вернут (или не будут удерживать). И так до тех пор, пока сумма зарплат не достигнет 2 млн руб.
Нетрудно посчитать, что за счет налогового вычета можно получить, то есть вернуть, 260 тыс. руб.: 2 млн руб. х 13% = 260 тыс. руб.
Наша коммунальная приватизированная квартира состоит из четырех комнат. Общая площадь — 100 кв. м, жилая — 78 кв. м. В двух комнатах (38 кв. м) проживает наша семья, три человека. В двух других комнатах (по 20 кв. м) прописаны по два человека, при этом одна из них сдается внаем семье из трех человек по договору безвозмездного пользования. Правомерно ли это? Ведь после вселения арендаторов на каждого человека в коммунальной квартире стало приходиться менее учетной нормы жилплощади. Мы считаем, что соседи могут сдавать комнату только одному человеку (учитывая ее метраж). Правы ли мы?
— Нет, вы не правы. Так как комната вашей соседки является ее личной собственностью, она вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению. В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его, распоряжаться им иным образом.
Действительно, в ст. 679 ГК РФ сказано о том, что «вселение в квартиру других граждан допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей». Но в данном случае речь идет о вселении к уже проживающим квартирантам (так сказать, дополнительно), а не о первоначальной возможности сдать жилье.
Таким образом, решение о том, сдавать комнату с маленьким метражом арендаторам или нет, может принять только сам наймодатель, то есть собственник комнаты.
В декабре 2010 г. я купила комнату за 1,15 млн руб., а в мае 2011-го продала за 999 тыс. руб. Надо ли мне подавать декларацию на эту комнату?
— Да, нужно. В соответствии с п. 1 ст. 229 Налогового кодекса РФ декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, то есть в вашем случае — до 30 апреля 2012 г.
Декларацию не требуется подавать, если квартира была в собственности продавца не менее трех лет.
К СВЕДЕНИЮ
При покупке или строительстве жилого объекта государство возвращает налогоплательщику 13% его НДФЛ в пределах 2 млн руб.
При продаже имущества, находившегося в собственности три года и более, имущественный вычет не предоставляется, так как доходы в этом случае не подлежат налогообложению. Данное правило распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2009 г. (ч. 4 ст. 5 Закона № 368-ФЗ).
Если продается недвижимость, которая находилась в собственности менее трех лет, НДФЛ взимают, но при этом законом предоставляется имущественный налоговый вычет. Сумма вычета не может превышать 1 млн руб., и она не связана с количеством продаваемых в налоговый период объектов.
Уважаемые читатели!
Свои вопросы в редакцию вы можете присылать по адресу:
123007, Москва, Хорошевское ш., 32а, или на e-mail: gudkova@d-mir.ru
